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市場悲觀情緒過度發(fā)酵 部分房企慘遭評級下調(diào)或是“誤傷”

2021-10-13 20:40  來源:證券日報網(wǎng) 李豪悅

    近期,國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普接連下調(diào)了包括恒大地產(chǎn)、新力控股、花樣年、鑫苑置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等多家地產(chǎn)公司的評級級別及評級展望。

    今年以來,在“三道紅線”、“兩個集中”以及房貸五檔管理等政策壓力下,企業(yè)銷售增速下滑,投資增速下滑,短期償債壓力加大。近期市場對于地產(chǎn)風(fēng)險的擔(dān)憂明顯加大,甚至有“中國式雷曼時刻”的聲音出現(xiàn),房企頻頻被機(jī)構(gòu)下調(diào)評級似乎已變得屢見不鮮。

    國慶節(jié)前,央行適時發(fā)聲,一周內(nèi)兩次提及房地產(chǎn)市場“兩個維護(hù)”,傳遞維護(hù)市場健康發(fā)展的積極信號。對此,華西證券指出:“這是央行對近期地產(chǎn)風(fēng)險暴露程度加大的正面回應(yīng),表明了央行呵護(hù)金融市場、地產(chǎn)市場穩(wěn)定的決心,也表明了央行在密切關(guān)注這方面的變化。”

    外圍環(huán)境影響大,房企評級扎堆下調(diào)

    房企被貼上了“負(fù)面”標(biāo)簽或與整個行業(yè)展望的調(diào)整密不可分。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計,受境內(nèi)融資環(huán)境收緊影響,自今年7月至9月27日,三大評級機(jī)構(gòu)之一的穆迪已對10家中資地產(chǎn)商采取了評級下調(diào)或展望下調(diào),同時于9月1日發(fā)表公開報告將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”,反映了穆迪對于未來6-12月行業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)較為悲觀的預(yù)期。

    市場分析人士指出,下調(diào)評級是當(dāng)前行業(yè)整體面臨的問題,近期政策調(diào)控,很多企業(yè)債務(wù)壓力較大,金九銀十的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳,尤其是流動性的問題使評級機(jī)構(gòu)更加謹(jǐn)慎,從評級角度來講會比較悲觀。

    尤其近期新力控股、花樣年等房企債務(wù)違約問題頻發(fā),資本市場悲觀情緒過度發(fā)酵。受整體趨勢拖累,部分發(fā)展良好的房企慘遭“誤傷”,也被下調(diào)了評級,10月12日晚,標(biāo)普將中南建設(shè)評級B+下調(diào)至B,展望穩(wěn)定。在此番評級下調(diào)中,標(biāo)普的理由是銷售增速放緩、土地儲備不足、融資渠道收緊等。

    不過,評級機(jī)構(gòu)也并非不看好房企的后續(xù)發(fā)展。例如,標(biāo)普對中南建設(shè)的展望維持穩(wěn)定肯定了中南建設(shè)在現(xiàn)金流管理及短期債務(wù)償還能力等方面的成效。標(biāo)普認(rèn)為,盡管公司銷售及土儲情況有所弱化,但依然給予公司未來穩(wěn)定的展望。這表示其對公司應(yīng)付短期債務(wù)的能力有信心,截至2021年6月30日,公司扣除受限資金后擁有215億元在手現(xiàn)金,足以覆蓋其短期負(fù)債。

    事實(shí)上,中南建設(shè)一直堅持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式,公司有息負(fù)債與年度經(jīng)營規(guī)模比值一直在行業(yè)保持最低位置。截至2021年6月末,公司有息負(fù)債(含期末應(yīng)付利息)767.6億元,比2020年末減少31.5億元,其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債209.0億元,比2020年末減少24.7億元,占全部有息負(fù)債比值27.23%,較2020年末下降2.02個百分比。公司整體負(fù)債少,償債能力強(qiáng),現(xiàn)金流量和授信額度充裕,進(jìn)一步為公司平衡財務(wù)風(fēng)險提供了堅實(shí)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示,中南建設(shè)上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流入746.4億元,是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的3.6倍,貨幣資金余額269.7億元,為一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的1.29倍,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為24.12億元,比去年同期增長了18.6%,同時公司剩余授信額度達(dá)1425億元,再加上境外美元債余額僅為4.8億美元,年內(nèi)并無需要償還的美元債,風(fēng)險總體可控。

    縱觀房地產(chǎn)市場,以中南建設(shè)為代表的走長期主義路線的房企并不在少數(shù),評級下調(diào)等短期的行業(yè)陣痛期只會加速房企優(yōu)勝劣汰,未來的“幸存”房企無論經(jīng)營、財務(wù)將更加穩(wěn)健。今年年中,中南建設(shè)管理層提出“防三高”的審慎經(jīng)營導(dǎo)向(“高血壓”代表流動性、“高血糖”代表杠桿和規(guī)模、“高血脂”代表利潤),以及未來圍繞卓越運(yùn)營、卓越建設(shè)、卓越服務(wù)“三個卓越”戰(zhàn)略提升公司競爭優(yōu)勢,中南建設(shè)的各項舉措符合監(jiān)管要求和政策趨勢,自然受到的影響也相對較小。

    一周兩提“雙維護(hù)”,市場情緒持續(xù)修復(fù)

    除了行業(yè)內(nèi)的市場出清,面對近期地產(chǎn)風(fēng)險暴露程度加大,央行也出手定調(diào):一周內(nèi)兩次提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。這表明了央行對于呵護(hù)金融市場、地產(chǎn)市場穩(wěn)定的決心,避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險,市場悲觀情緒得到緩解。

    對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“央行房地產(chǎn)金融工作座談會及時發(fā)現(xiàn)市場新情況、新問題,務(wù)實(shí)高效、深入人心,對于四季度房地產(chǎn)市場有積極的作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認(rèn)為,未來金融方面將圍繞‘調(diào)節(jié)奏’‘保穩(wěn)定’兩個關(guān)鍵詞進(jìn)行。當(dāng)前整個行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期,平衡好行政調(diào)控和市場化配置,將有助于平滑轉(zhuǎn)型帶來的市場波動,保持整體市場平穩(wěn)發(fā)展,未來房企的壓力也將得到一定程度的緩解。

來源:WIND,平安證券研究所

    另外,從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,盡管政策松緊程度不一,但房地產(chǎn)調(diào)控往往遵循經(jīng)濟(jì)及樓市下行政策偏松、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)及樓市升溫政策趨緊規(guī)律。目前樓市投資快速下行、個別房企流動性問題引發(fā)的行業(yè)信用風(fēng)險持續(xù)升溫,疊加消費(fèi)端疲軟,市場對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整預(yù)期有所升溫。

    國信證券也在研報中指出,目前地產(chǎn)板塊正迎來“三重修復(fù)”,四季度地產(chǎn)板塊行情值得期待。研報認(rèn)為,當(dāng)前已接近暴露期尾聲,未來地產(chǎn)行業(yè)將迎來利潤率、信用、行業(yè)估值的三重修復(fù)。

    綜合來看,房地產(chǎn)最困難的日子也許正在見底。(李豪悅)

(編輯 李波)

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