本報記者 曹衛(wèi)新
首輪土拍4個月后,9月26日,南京迎來第二輪土拍。競價結(jié)果顯示,南京市本次參與集中土拍的地塊共計42幅,除1幅地塊流拍外,剩余41幅地塊成功出讓,總成交額為507億元。
相較第一輪土拍,南京第二輪土拍熱度明顯下降。本次土拍41幅地塊中25幅以底價成交,剩余11幅地塊觸頂進入搖號環(huán)節(jié),觸頂率為26.83%。今年5月,南京市首輪集中土拍中,51幅地塊全部成功出讓,有36幅觸及最高限價,總攬金992.5億元,觸頂率超70%。9月23日,本輪土拍前三天,南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱,第二批次集中供地的11幅土地因故終止出讓。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪接受《證券日報》記者采訪時表示,“從這次土拍情況來看,土拍市場熱度較平淡。一方面,由于政策調(diào)控加碼,金融監(jiān)管趨嚴,房企資金方面承受一定的壓力,導致拿地多持謹慎態(tài)度;另一方面,南京市場‘競品質(zhì)’模式較為凸顯,以及二手房指導價的出臺在一定程度上降溫樓市,房企對于市場以觀望為主。”
土拍規(guī)則趨嚴
區(qū)域市場冷熱不均
今年8月初,自然資源部會議明確提及,核心城市的土地出讓政策將有所調(diào)整,包括限定土地溢價的上限為15%,且各地不得通過調(diào)高地價、競配建等方式抬升實際房價;當?shù)貎r達到上限后,通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬等。8月25日,南京市公布的土拍政策調(diào)整,順應了調(diào)控要求,實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”的全新出讓模式。
全新出讓模式下,南京市本次土拍冷門板塊成交結(jié)果不甚理想,但優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力依舊不減,區(qū)域分化愈發(fā)顯著。
南京市本次共有42幅地塊參與競拍,其中26幅地遭遇“一輪游”。25幅地塊以底價成交,1副地塊流拍,地塊所屬區(qū)域包括橋林、湯山、麒麟、六合、方山、興智科創(chuàng)新城、溧水以及高淳等地。與此同時,位于江心洲、南部新城、江北核心區(qū)、雨花城南、燕子磯、城東匯通路,以及六合新區(qū)的11幅地塊觸及最高限價進入搖號階段。
競價結(jié)果顯示,觸頂?shù)貕K競價較為激烈。其中,燕子磯G82地塊經(jīng)過35輪競價,樓面價為21200元每平方米,毛坯限價32000元每平方米,最終由珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司以29.6億元競得。江心洲G71、南部新城G73經(jīng)過27輪競價,樓面價分別為32096元每平方米、29643每平方米,毛坯限價分別為42850元每平方米、44898每平方米,分別由南京奧體建設(shè)開發(fā)有限責任公司、華潤置地(常州)有限公司競得,成交價為以23.5億元、23.2億元。
“南京進行第二輪土拍開始之際,就有15宗地塊以底價成交,其中包含南部新城、江北新區(qū)等熱門板塊,另外本次土拍還有11宗地塊達到最高限價,由此可見市場呈現(xiàn)出一定的分化特征,熱點板塊的優(yōu)質(zhì)地塊以及盈利空間相對較大的地塊仍然備受房企青睞。”關(guān)榮雪表示。
多地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象
房企拿地更加理性
與首批集中供地的火爆相比,第二輪土拍可謂寒意陣陣。除南京市1幅地塊流拍外,近期已經(jīng)完成第二輪集中供地的多個熱點城市如重慶、杭州、蘇州等,都出現(xiàn)流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況。
“從這次土拍情況來看,土拍市場熱度較平淡,一方面,由于政策調(diào)控加碼,金融監(jiān)管趨嚴,房企資金方面承受一定的壓力,導致拿地多持謹慎態(tài)度;另一方面,土拍門檻有所提高,例如提高保證金比例、競品質(zhì)、嚴查購房資金、禁馬甲等一系列競拍條件,在一定程度上加劇房企拿地心理壓力,也在短期內(nèi)導致房企對于市場預期持保守態(tài)度,在土地市場的投資動作有所收斂。”關(guān)榮雪告訴記者。
有不具名南京本地房企工作人員告訴記者,“第二輪土拍我們沒有參加,從競拍規(guī)則來說的話,限制房企聯(lián)合報名競買,不得合作開發(fā),包括土地出讓金的節(jié)奏加快等都是我們比較介意的。從時點上來看,9月份拍地,12月底之前就要交完出讓金,這個對于很多公司還是不太能接受的。”
談及土拍市場降溫,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示,“類似流拍還是因為房企資金壓力非常緊,當前拿地方面確實有心無力,這也是后續(xù)地方政府等所需要關(guān)注的內(nèi)容,也不排除部分房企回避了此類城市的拿地,到別的三四線城市進行了拿地。降溫不是特別好的信號,后續(xù)需要積極鼓勵房企拿地,要了解房企的訴求,真正確保供地工作的完成。”
關(guān)榮雪分析認為,“土拍市場降溫仍然凸出‘穩(wěn)’的初衷,從供應端加大監(jiān)管力度,提升建設(shè)品質(zhì),而且以‘限地價’來促‘限房價’,將在一定程度上抑制房價漲幅過大,促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展,另外,‘競品質(zhì)’的土拍規(guī)則也將在一定程度上促進未來樓市高質(zhì)量發(fā)展。”
(編輯 才山丹)
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