中指研究院 中國房地產TOP10研究組

    一、管理規模

    （一）百強企業管理面積增長14.02%，TOP10管理面積增長27.57%

圖：2017年-2020年百強企業合約管理面積、管理面積及市場份額變化情況

    擴規模是物業服務企業現階段發展的核心戰略。2020年，百強企業管理規模實現穩步提升：管理項目數量均值為244個，同比增長15.09%；管理面積均值達4878.72萬平方米，同比增速達14.02%。百強企業市場份額上升至49.71%，較上年增加6.10個百分點，市場集中度繼續提高。TOP10企業管理面積均值2.64億平方米，同比增長27.57%，強者恒強態勢顯著。

    （二）依托兄弟公司項目，以點擴面輻射周邊，實現規模高速高效增長

    在激烈的市場競爭環境中，百強企業積極把兄弟開發企業的資源用好用足，駛入規模擴張的高速通道。首先，百強企業積極承接兄弟企業獨立開發或合作開發的項目，使得管理面積的增長得到有效保障。2020年，百強企業中有開發商背景的企業數量占比超七成，這些企業的管理面積中五成以上來自兄弟開發公司。其次，百強企業進駐兄弟企業開發項目后，借助優質服務、專業管理及高效運營，不斷累積良好的品牌口碑，通過標桿項目“以點擴面”，為挖掘本土存量市場奠定良好基礎。百強企業跟隨兄弟公司擴張步伐有利于快速拓寬物業服務半徑，提升物業管理密度，充分發揮規模效應。此外，百強企業利用兄弟公司與政府、國企之間的緊密聯系，成立合資合作平臺或項目層面的合資公司，協助獲取政府類、公建類的項目、城市服務項目，同時也有助于規避并購整合的高對價問題。

    （三）五成以上新增面積來自外拓，并購和競標貢獻各半，市場化拓展成效顯著

    市場化拓展也成為百強企業新的增長極。伴隨整個行業的快速整合與增量擴張，部分早期不注重市場化的企業開始積極入市搶“地”。2020年，百強企業新增管理面積中超過五成來源于市場化拓展，其中，并購和通過項目競標的貢獻各半，可見外拓成效明顯。并購優質標的已成為百強企業擴張突圍的有效手段，不僅能快速、有效提升管理規模，還能豐富管理業態、補足區域競爭短板，多維度優化戰略布局，推動高質量規模化發展。除收并購手段外，百強企業還通過及時掌握市場公開信息，尋求合作機會等方式，以優質的服務及專業高效的管理模式，贏得招標方青睞，全面提升外拓比例。

    （四）注重核心優勢區域深耕，單城市管理面積均值超140萬平方米

    洞察城市發展風向，橫向快速拓展市場，縱向深挖本土需求，是突破管理規模瓶頸的重要手段。百強企業把握城市群一體化發展機遇，從當地實際需求出發，融合區域經濟及產業特點，配置優勢資源，形成良好服務口碑，提速規模化發展。2020年，百強企業58.93%的管理面積位于五大城市群，較2019年上升2.77個百分點，其中，長三角城市群管理面積占比最高達19.35%；粵港澳、長江中游城市群面積比例分別為11.31%、9.98%，較2019年分別增長1.06個百分點、0.7個百分點，增速較快。

    二、經營績效

    （一）營收增長12.81%，低于在管面積增速，規模先行，收入可期

圖：2017年-2020年百強企業營業收入均值與增速及管理面積增速情況

    2020年，百強企業營業收入均值實現11.73億元，同比增長12.81%，首次低于在管面積增速1.21個百分點。

    （二）增值服務收入占比呈現分化趨勢，TOP10企業運營能力明顯優于百強企業

    1.鞏固基本盤，基礎收入占比微降至78%，TOP10企業基礎服務收入貢獻64.61%。2020年，百強企業積極穩固基本盤，基礎物業服務收入繼續增高，達到9.14億元，同比增長11.92%，業績貢獻度為77.93%；多種經營收入均值2.59億元，同比增幅達16.08%，增長彈性更高。2.非業主增值服務仍是多種經營收入主要貢獻力量，案場服務、前介服務占比最高。2020年，百強企業非業主增值服務收入實現1.42億元，占多種經營收入的比重為54.91%。3.社區增值服務收入同比增長15.49%，社區零售、家政類生活服務收入增長最快。

圖：2018年-2020年百強企業與TOP10企業收入構成變化

    （三）發揮規模效應降成本，拓展高價值項目增收益，凈利潤均值突破1億元

    在利好政策、資本市場的推動下，百強企業積極拓展和布局多元化的增值服務，探索和打磨高利潤率的盈利模式，盈利能力持續增強。2020年，百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為2.88億元和1.05億元，同比分別增長15.15%和14.73%。

    增值服務的發展有日漸成為利潤中心之勢，2017年-2020年，百強企業多種經營收入貢獻從18.20%提升至22.07%，凈利潤貢獻從41.68%提升至48.30%，都呈現逐年上升的態勢，且利潤貢獻的提高要顯著快于收入貢獻。2020年，百強企業營業成本均值為8.86億元，同比增加12.07%，其中，人力成本占比達58.32%，較2019年下降0.77個百分點。百強企業不再對基礎物業服務成本進行強行壓縮，而是轉變成本控制思維。一方面通過不斷擴充在管面積、加強區域項目布局密度等，進行有效協同管理，使得規模化效應凸顯；另一方面，繼續通過靈活、科學的用工模式，接軌市場合理外包，同時，不斷對員工結構進行優化，通過各種考核機制，對員工進行優勝劣汰，向高質量人才結構轉型。

    三、服務質量

    （一）疫情加速標準化體系構建，推動服務品質不斷進階

    2020年，突如其來的新冠肺炎疫情給廣大人民的工作和生活帶來了不小的困擾，物業服務企業不懼風險，堅守工作崗位，全面推進疫情防控工作，以專業、精細的服務，從多方面為業主及住戶守護安全。疫情突發后，物業服務企業提升疫情防控戰略高度，紛紛成立總部及各區域防疫小組，每日匯報、溝通疫情防控情況，并針對不同區域項目制定相應的疫情防控措施；眾多物業服務企業總結防疫經驗、完善防疫措施，形成有效、可執行的安全社區服務標準；主動聯系衛生主管部門，建立應急溝通機制和信息報送機制。

    （二）主動服務贏得業主認可，收繳周期縮短，收繳率與續約率維持高位

    2020年，百強企業物業服務費收繳率均值為93.57%，續約率均值為98.39%。自2020年1月份以來，百強企業始終奮戰在抗疫一線，配合醫療工作者，采取一系列防控措施，在“救治一線在醫院、防護一線在社區”的大背景下，為我國疫情防護貢獻了巨大力量，獲得國家、社會和百姓的高度認可。同時，百強企業主動提高自身服務意識，以服務客戶為己任，充分發揮社區優勢，進一步提升服務品質。以上兩點促使百強企業物業費的收繳效率進一步提升。住宅物業和商業物業的收繳率均值分別為91.71%及93.12%，低于百強企業物業服務費收繳率均值，存在一定提升空間；辦公物業、公眾物業、產業園區物業、學校物業及醫院物業的收繳率繼續保持高水平，分別為97.39%、98.43%、97.03%、98.26%和98.75%，均高于百強企業物業服務費收繳率均值。

    （三）吸引各路英才，人才結構優化助力行業生產力水平提升

    人力資源也是物業服務企業的核心所在，決定企業的未來。百強企業積極聚集一批敢擔當、有作為的優秀人才，成為行業的中堅力量，以謹慎和腳踏實地的作風，推動行業快速成長。百強企業從業人員本科及以上人員占比11.23%，增長0.25個百分點；大專學歷人員占比22.77%，增長1.35個百分點，高中學歷人員22.68%，降低0.17個百分點；中專及以下人員占比43.32%，降低1.43個百分點。整體來看，百強企業從業人員平均學歷程度增長明顯，人才結構持續優化。

    四、發展潛力：立足現有儲備，緊抓資本機遇，延伸服務邊界，深挖增值服務

    （一）TOP10企業平均儲備量高達1.71億平方米，頭部效應顯著

    經過近年來的高速發展，百強企業基本實現了企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，已逐漸從探索期的單一運營模式轉向多元化經營；百強企業的規模也在不斷增長。同時，關聯地產企業項目的資源優勢，也為百強企業的規模擴張帶來確定性。

圖：2016年-2020年百強企業合同儲備面積均值及儲備項目數量均值

    在房地產市場保持平穩發展的背景下，物業百強企業緊抓規模為王的硬道理，依托新的發展機遇，不斷加大項目拓展力度，積極增加項目儲備，為企業搶占市場份額積蓄能量。2020年，百強企業的合同儲備項目數量均值為105個，合同儲備項目面積均值為1830.51萬平方米，同比增長分別為10.53%和8.63%。

    （二）非住宅市場容量大、專業門檻高，百強企業逐鹿各細分賽道

    2020年，八成以上的百強企業進入商業物業領域，七成以上的企業進入辦公物業領域，五成左右企業服務產業園區物業、公眾物業、學校物業等。百強企業憑借豐富的管理經驗及專業化服務，逐漸贏得市場認可，非住宅業態管理面積呈現逐年上升態勢。

    首先，非住宅領域市場前景廣闊，布局非住宅領域是百強企業快速壯大的重要手段，存量市場空間較大，2000年-2020年，全國廠房及倉庫用房、商業營業用房、科研及教育用房、文化與體育等用房、醫療用房、辦公樓的累計竣工面積分別為32.40億平方米、24.40億平方米、19.08億平方米、5.30億平方米、5.08億平方米及4.63億平方米；其次，非住宅業態項目收取的物業費較高，可以進一步充盈營業收入；再次，非住宅項目競標時對經驗、專業性要求較高，企業成功進入后可通過沉淀管理經驗，迅速拓展相似領域項目，或可成為“一方霸主”；最后，百強企業積極挖掘全新服務市場，緊抓“城市精細化管理”的機遇，以多年積累的服務經驗，開始涉足城市服務藍海市場。

    （三）利用“人+場”優勢，響應政策號召，深度布局增值服務

    百強企業增值服務類別更加豐富多元。百強企業在穩固傳統服務的基礎上，跟隨多元化需求，借助自身優質資源，及時推出豐富的服務，打通上下游產業，進一步擴充盈利渠道。增值服務代表未來物業服務企業的發展方向，但目前增值服務營收占比仍然較低。百強企業開展增值服務具有先天優勢。此外政策方面，國家對社區養老、智慧化服務等方面的支持達到空前力度。2020年11月份出臺的《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，提出“物業服務+養老服務”居家社區養老模式。《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中明確提出“完善社區居家養老服務網絡”、“推動專業機構服務向社區延伸，整合利用存量資源發展社區嵌入式養老”。

    （四）資本賦能，上市企業融資凈額累計近千億，擴規模、智慧化建設“彈藥”充足

    2020年物業服務企業進入加速上市階段，目前已有40家物業服務企業登陸香港資本市場。港股物業板塊的總市值從2020年初的1500億元增加至2021年3月31日的9778.8億元，超5倍規模增長；港股物業板塊平均市盈率達到32.4，遠高于港股主板的市盈率9.68，充分體現了資本市場對物業管理行業的高度認可。除此之外，還有13家企業已交表，等待敲鐘時刻。預計未來一段時間，仍會有更多物業服務企業進入資本市場；同時，已上市物業服務企業利用資本優勢，明確發展規劃，擴大管理規模，升級設施設備，保障企業良性成長，不斷提升行業地位。

    五、社會責任

    （一）疫情大考下，以專業力量守護安全、保障生活，彰顯企業擔當和家國情懷

    2020年，國內新冠肺炎疫情給人民生命安全及社會經濟發展帶來了嚴峻的考驗，全體物業人積極踐行保國利民的企業責任，高效協同各級政府構建網格化防疫陣線，守護社區家園，以專業力量保障企業正常運營生產，眾志成城構筑起層層防護屏障，書寫了歷史上不平凡的一筆。

    疫情期間，物業服務企業一方面積極配合政府進行疫情防控，做好消殺、宣傳、封閉管理等全方位部署，嚴把社區進出口，構筑群防群治的嚴密防線；另一方面，通過社區服務平臺，為業主提供蔬菜生鮮配送、口罩等防疫物資團購服務，解決業主生活實際困難。

    （二）主動融入基層社會治理，共建共治共享美好生活

    在國家號召打造“共建共治共享”社會治理格局的背景下，百強企業響應國家方針政策，積極參與基層社會治理，通過與屬地街道社區建立協同聯動機制，堅持黨建引領，與居委會、業主等多方主體聯動，共建共享社區和諧氛圍，助力社區治理活力和效率提升，履行社會擔當，實現政企民共贏。特別是在2020年新冠肺炎疫情期間，物業管理工作的價值讓社會、政府重新認知，行業參與基層社會治理的巨大價值也被重新認識，成為創新社會治理、推進和諧宜居城市建設、提升城市發展質量、維護社會穩定的重要力量。

    部分百強企業積極參與紅色物業建設，將黨組織的政治引領、整合資源以及凝聚人心作用，與自身專業服務社區居民的職能有效結合起來，形成多方聯動機制，打造“紅色物業”管理服務新模式，破解社區治理難題，充分為業主排憂解難。

    （三）提供就業崗位148萬個，熱心公益活動，積極踐行社會責任

    2020年，我國就業市場形勢嚴峻，百強企業積極承擔起社會責任，全面強化穩就業舉措，部分優秀企業在年初就提前啟動招聘，創造更多就業崗位。2020年，百強企業提供就業崗位148.3萬個，同比增長16.24%，提供外包崗位59.02萬個，同比增長7.01%，其中多數為秩序維護、保潔、綠化等基礎服務崗位，在解決基層就業，在促進社會和諧穩定方面發揮了重要作用。

    結語

    多年來，物業管理行業承載著為社區居民創造美好生活的使命，踏準時代節拍，一路高歌猛進。2020年，行業的發展得到了資本市場的認可和社會各界的贊揚。2021年是國家“十四五”規劃開局之年，物業管理行業在國家戰略層面受到空前的重視，鼓勵和指導性政策文件紛紛出臺，物業管理行業正邁入發展的黃金時代。一方面，物業服務企業形成進一步融入國家與社會治理的趨勢，服務、業態類型更趨多樣化，另一方面，業主和社會對管理服務的品質和規范形成了更高的要求。未來，對物業服務企業而言，要通過持續完善標準、擴展服務內容、更新管理手段、推進技術升級、創新品牌、賦能系統管理、提升從業人員素質等，實現行業轉型升級、高質量發展的目標。征程萬里風正勁，篤力奮楫開新篇！