過去一年，對于物業管理行業而言是挑戰和機遇并存的一年，這一年物業行業從業人員在疫情之下勇擔重責，眾志成城共克時艱，依靠專業的服務能力、無畏的付出獲得社會廣泛認可；這一年里國家發展規劃以及相關政策文件明確了物業管理行業未來的發展方向，為物業管理行業的快速增長和規范發展創造了空前的有利條件；這一年行業里更多企業走上資本舞臺，迎來前所未有的發展機遇，截至目前共44家企業登陸資本市場，資本價值進一步凸顯；這一年，物業服務企業在智能化和增值服務建設道路上亦更加理性、堅定和深入；這一年，更多物業服務企業積極出圈城市服務，邁向更廣袤的星辰大海。今年以來物業管理行業在產業定位、業務擴容及資本市場布局方面均邁出了堅實的一步，形成了充滿新生與裂變的全新發展格局。

    2021年是“十四五”規劃的開局之年，又恰逢物業管理行業發展的四十周年，在這一關鍵的歷史節點上，如何總結過去，謀劃未來，事關行業的可持續健康發展。基于此，中指研究院對目前部分重點物業服務企業進行深入研究，通過剖析優秀企業發展路徑，總結發展經驗，以期為物業服務企業梳理發展方向，提供參考意見。

    一、速度：乘風疾馳，五年追趕地產十年

    現階段，隨著行業格局的加速演變，擴規模成為物業服務企業的發展共識。對于企業而言，要追求規模，要在潛力巨大的市場里獲得成功，快速擴張是根本。為了實現快速擴張，物業服務企業均付出了成倍的時間和精力，在能力和資源方面盡可能做到兼顧的基礎上，將資源更多集中在速度上面，加速占領市場。

    今年，眾多物業服務公司已經公布了自己未來3年-5年的增長目標及發展規劃，以“先聲奪人”的態勢搶先占位。接下來，物業服務企業需要做的就是加速奔跑，以十倍的努力，抓住“十四五”期間的各項發展機遇，迎接行業最好的黃金十年。

    二、廣度：從多業態布局到多業務拓展，推動服務邊界及內涵延伸

    近年來，伴隨住宅領域競爭的日益激烈，越來越多的物業服務企業將優勢從住宅業態廣泛延伸，開拓新的服務及盈利空間。非住宅物業具備市場規模大、物業費均價高、收繳率高、提價相對容易等諸多優勢，成為眾多物業服務企業搶灘的領域。

    優秀的物業服務企業積極進行戰略深入調整和業態延伸布局，依托自身多年積淀的物業服務經驗、良好的口碑及資源稟賦等，通過招投標、收并購和合作等方式，切入商業、辦公、產業園區和交通樞紐等細分賽道；同時，積極承接政府機構、國有企業、事業單位等相關的物業管理服務，持續深入全業態布局。

    物業服務企業在2020年疫情考驗下的價值充分彰顯，進而被賦予了“基層社會治理單元”的內涵，社會地位持續提升，加之與業主長期建立的信任關系，使其可以參與服務業主家庭生活的各個方面。同時，我國的住宅小區具有非常明顯的連片式、高密度、集中化特點，這也使得物業服務企業布局增值服務具有非常大的潛力。

    三、深度：提升物業服務密度，深挖增值服務，構筑護城河

    除了比拼擴規模速度和服務廣度外，物業服務企業在2020年普遍加大了對于業務深度的重視程度，一方面通過聚焦優勢區域，提升在優勢地區的滲透率，另一方面深挖自身已建立比較優勢的增值服務與特色業務，進而不斷創造價值；此外，部分企業針對細分業態或領域做精做專，打造成特色品牌，構筑起服務壁壘，也能在多變的市場環境中站穩腳跟。

    2020年，物業服務企業聚焦重點城市，深耕精拓，實現縱深發展。長期來看，行業內企業基礎服務能力和利潤水平可能會因為服務密度的不同而出現明顯的差異化。服務密度關系到物業服務企業的集約化管理在成本端的優化空間，同時也關系到企業在特定城市的“議價”能力。目前百強企業單城市管理面積均值超140萬平方米，未來仍有進一步提升的空間。

    四、厚度：練好內功，以人為本，科技賦能，推動高質量發展

    隨著社會經濟發展和住戶對服務質量要求的提高，物業服務企業更著力于加強服務人員和住戶的情感連接，以專業而有溫度的服務增加用戶粘性，主要體現在引進吸收培養優秀人才，提升人員素質，加碼人才隊伍建設方面。

    機制是物業服務企業高品質服務落地的關鍵保障。近年來，物業服務企業在擴規模的同時，不斷加強自身各類機制的建立，如組織架構更新，薪酬激勵機制、人才培養機制、業務管理機制和監督考核機制等，有利于形成規模效應，快速復制標準化服務并推廣。

    科技與增值服務結合主要體現在管理數字化，服務智能化、平臺化等方面，物業服務企業基于互聯網與大數據物聯網等技術，打通線上線下網絡，通過搭建智能服務平臺，提升用戶體驗，實現降本增效。

    五、黃金十年：海闊憑魚躍，天高任鳥飛

    物業管理行業正加速步入黃金時代，新的時代背景對行業也提出了新的要求，物業服務企業既要做到抬頭看天，在紛繁復雜的市場變化中洞察潛力市場機會，也要隨時低頭看路，結合自身資源稟賦尋求長遠發展的路徑，更要調整姿態，重塑企業核心能力才能跟上時代步伐。

    未來，物業管理行業格局將在競爭加劇、優勝劣汰加速的背景中進一步變化，行業中各類型企業的發展分化也已顯現，全國性大型物業服務企業主要以加速擴張規模為主，同時積極布局多業態業務，強調科技賦能，進軍城市公共服務領域；區域性中型物業服務企業多采取背靠關聯公司，深耕地方市場，發揮區域優勢，通過外拓與收并購擴規模的發展路線；地方小型物業服務企業由于擴張能力較弱，側重發展特色業務，增強比較優勢，提升自身在資本市場的估值。三種類型的物業服務企業共同構建了行業中高成長、多層次、有重點的繽紛生態圈。