本報記者 杜雨萌

    近年來，隨著住房租賃行業的快速發展，其不僅在社會民生中的重要性不斷上升，同時也成為新市民、青年人等緩解住房困難的重要手段。

    《證券日報》記者注意到，無論是去年底召開的中央經濟工作會議、全國住房和城鄉建設工作會議，再或是今年的政府工作報告及“十四五”規劃，其中均能看到“保障性租賃住房”的身影。

    結合近日ICCRA住房租賃產業研究院發布的《2021住房租賃行業發展信心指數報告》（下稱《指數報告》）來看，剛剛過去的2020年，無論是政策支持信心指數還是投資信心指數，均較2019年明顯好轉。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，總的來說，當前住房租賃行業的發展信心正在逐步遞增，未來，租住生活或將成為新常態。

    行業：

    大浪淘沙跑道已定

    客觀來講，去年部分長租公寓企業的“暴雷”，盡管在一定程度上受到了疫情的拖累，但其經營模式的不健康，或許又早就說明了問題。從整個住房租賃企業看，此次洗牌對于那些腳踏實地、精耕細作的住房租賃運營企業來講，其運營穩定、服務到位及協同社區管理等優勢更加凸顯。

    《指數報告》認為，在此次大浪淘沙之后，真正的“選手”正式進入了資產管理的長跑時代。

    具體來看，該《指數報告》通過面向十余方行業參與者進行調研得到的最終結果顯示，住房租賃行業的整體信心明顯向好。如從政策支持信心指數來說，受訪者對2021年政策支持信心指數預期整體樂觀，平均值要高于去年同期調研結果。在這里面可以看到開發商和產品供應商的信心極大的增強；在投資信心指數上，則整體預期從此前的稍顯悲觀轉為中性保守；最后，從經營指數上看，《指數報告》認為，不出意外，各方對于一線城市和新一線城市的整體住房租賃市場普遍看好，這是源于經濟發展會不斷帶來就業機會，帶動大量的城市新居民涌入，從而使得住房租賃需求增加，推動行業信心增強。

    ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然告訴《證券日報》記者表示，稍早前，在住房租賃行業的快速發展之初，很多熱錢都積極涌入，無形中推高了相關資產價格，進而出現非理性的盲目擴張，導致一些市場亂象的發生。但是在熱錢退出之后，這些長期的、穩定的、便宜的資金才有了入場的機會，才能夠跟那些腳踏實地、精耕細作的運營機構一起長跑。這也是為什么說真正的“選手”將進入長跑時代。

    “我特別認同住房租賃行業‘大浪淘沙，跑道已定’這一說法。事實上，這也是當前住房租賃行業的現狀。”在新派公寓創始人及CEO王戈宏看來，“大浪淘沙，跑道已定”可以從兩方面理解。一是對這一賽道的看好。即經過前期部分住房租賃企業的“暴雷”，一些經營模式不健康的企業已經被行業洗了出去；二是從整個行業來說，在這條賽道里，其實還可以進一步細化為不同的跑道。尤其是經過去年的行業“洗牌”，相信部分住房租賃企業也找到了適合自身發展的方式。

    趙然表示，總的來說，隨著住房租賃行業結構的不斷變化發展，可以看到的是，目前行業內部的開發商、供應商和服務商信心正在增強。

    政策：

    鼓勵與規范并重

    盡管住房租賃行業是在近幾年得到飛速發展，但若從源頭追溯的話，其發展已走過約20年時間。

    據《住房租賃20年：政策·邏輯·未來》報告（下稱“住房租賃報告”）顯示，住房租賃市場在過去的20年時間中，大概可分為四個階段。即2000年到2010年這十年當中，主要以培育住房租賃市場為主；2011年和2013年期間，進一步提出要發展保障性租賃住房；2014年到2016年期間，政策面以“購租并舉”以及“健全住房租賃市場化體系”為主；最后是2017年至今，“鼓勵”與“規范”成為關鍵詞。

    趙然對《證券日報》記者表示，過去20年里，我國住房租賃市場先后承擔了補充健全房地產市場體系、去杠桿、保民生工具等角色定位。而2016年，“購租并舉”的提出才使得我國以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發展。時至今日，我國住房租賃市場已發展至機遇與挑戰并存的第四階段，政策開始向鼓勵發展與加強行業規范并重的方向傾斜。

    具體來看，在激勵與約束并重的當下，住房租賃報告以供給端、需求端、資金端、監管端為視點細察我國住房租賃市場。如在供給端，以增量盤活存量是主要思路。供給端的存量主要指是住宅存量、商業存量、工業存量的改造。相對而言，增量則是指住房租賃專項用地新建項目；從需求端來看，2018年至今，多數城市從租房補貼、便利落戶、提供人才專項租賃住房等方面為人才解決困難，釋放人才安置政策，給予租客補貼和權益。

    “當前住房租賃市場的供給仍存在著供需錯配的問題。”在趙然看來，真正的有效供給應該是契合新市民生活需求的供給，它有著以下幾方面特點：靠近產業園、交通便利、基礎生活配套設施齊備。除此之外，實現租售同權仍有很長一段路要走。目前看來，各地在人才落戶、子女義務教育等方面都有政策需要突破的地方。

    趨勢：

    REITs時代將至

    當前，隨著基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的大幕開啟，這于住房租賃行業來說，同樣迎來發展的新契機。尤其是對照國外經驗來看，金融工具可以說是推動住房租賃市場發展的重要推手。

    隨著市場供給的多元化，特別是租賃住房用地來源的拓寬，加之資金端擴大租賃住房建設資金來源，政策端積極探索對租賃住房企業的稅費支持，住房租賃報告認為，我國住房租賃市場即將邁入REITs時代。據ICCRA住房租賃產業研究院估算，當前我國住房租賃市場的整體規模為2.52萬億人民幣，參照國外經驗來說，預計住房租賃REITs的規模約為3000億元。

    趙然表示，未來住房租賃REITs的推出，將促進房地產市場形成低金融杠桿、可持續發展的商業模式。借助REITs，住房租賃企業能夠“輕裝上陣”，也就從真正意義上實現了“開發、運營、金融退出”的閉環。此外，由于REITs執行的是長期投資策略，并且具備專業的資產管理，其還將有助于整個住房租賃市場的專業化發展，有效減少市場波動，成為房地產市場長期健康發展的穩定器。

（編輯 喬川川）