近日，碧桂園服務、融創(chuàng)服務、新城悅服務、世茂服務、恒大物業(yè)、佳兆業(yè)美好先后披露了2020年財報。

    從各家年報看，“增長”仍是上市物業(yè)服務企業(yè)的主基調。但《每日經濟新聞》記者分析上述6家典型物業(yè)企業(yè)年報后發(fā)現，一些企業(yè)營收與利潤同比例增長，另一些企業(yè)的利潤增速則幾倍于營收增速。不難看出，當物業(yè)服務行業(yè)仍處在“規(guī)模為王”的時代，非業(yè)主增值服務成了上市物業(yè)服務企業(yè)之間產生巨大分化的“核心武器”。

    中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務副總經理牛曉娟在接受記者采訪時表示，“非住宅業(yè)態(tài)利潤空間高于住宅業(yè)態(tài)，增值服務利潤空間高于基礎物業(yè)服務。因此，如果物業(yè)服務企業(yè)的增長依靠住宅業(yè)態(tài)和基礎物業(yè)服務，那么其利潤的增速就要慢于其營收增速；如果物業(yè)服務企業(yè)的增長主要依靠非住宅業(yè)態(tài)和增值服務，那么其利潤的增速就要高于其營收增速。”

    物企紛紛發(fā)力增值服務

    受疫情影響，2020年社區(qū)增值服務一方面橫向鋪面，各物業(yè)服務企業(yè)開始拓展健康、保險、蟲控等業(yè)務；另一方面則憑借母集團優(yōu)勢縱向深耕，在社區(qū)生活服務、資產管理服務等相對成熟的業(yè)務中加強布局。

    從上市物業(yè)服務企業(yè)社區(qū)增值業(yè)務布局來看，生活服務類、空間運營類及資產管理類業(yè)務成為重點發(fā)力的方向。到2020年中期，碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、時代鄰里等企業(yè)已經在拎包入住、生活服務、家居服務、文化教育等業(yè)務收入實現了增長較快，同比增幅均在100%以上。

    “從這幾家典型上市物業(yè)企業(yè)的主要財務指標增速來看，多數在規(guī)模和面積都保持了高速增長。”牛曉娟指出，“佳兆業(yè)美好和恒大物業(yè)的在管面積增速相對較慢，在25%以下，但營收增速都在35%以上，這說明這兩家公司的單位面積創(chuàng)收能力增加，其中一項重要的原因是大力布局和發(fā)展增值服務。”

    據中指研究院測算，已經發(fā)布2020年年報的恒大物業(yè)、碧桂園服務、融創(chuàng)服務為例，三家企業(yè)的利潤增速均超“在管面積”增速的2倍以上，其中恒大物業(yè)盡管在管面積增加20.9%為六家企業(yè)中最低，但其利潤增速128.3%、經利潤增速高達184.5%，實現了“井噴式”增長。

    財報顯示，恒大物業(yè)社區(qū)增值服務同比增長120.6%至12.64億元，非業(yè)主增值服務收入也同比增長36.1%至29.23億元。執(zhí)行董事、副總經理王震在業(yè)績會上透露，未來的發(fā)展重點包括房產中介、保險經紀、家裝美居以及社區(qū)團購四大業(yè)務板塊。其中房產中介業(yè)務被恒大管理層視為“2021年社區(qū)增值服務中非常重要的支柱”。

    增值服務的高速增長似乎讓恒大物業(yè)的“野心”更大了，據媒體報道，恒大甚至立下了“軍令狀”：每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上。

    但新城悅服務和世茂服務的利潤增速則未能大比例超越在管面積增速，特別是新城悅服務，在2020年在管面積68.6%的增速（遠超恒大物業(yè)及碧桂園服務）的前提下，其營收增速和利潤增速僅為41.6%和46.8%。

    航母型物企增值服務溢價

    一方面，管理面積增加能夠推動業(yè)主增值服務的客戶基數顯著增長，進而產生規(guī)模經濟效益；另一方面，航母型物業(yè)服務企業(yè)能夠從需求、產品、渠道等多維度推進，開發(fā)貼近業(yè)主真實需求的增值服務產品，促使增值服務產品的滲透率不斷提升。

    而增值服務溢價，在目前階段更依賴于開發(fā)商母公司背景，航母型物業(yè)服務企業(yè)的優(yōu)勢顯而易見。

    以碧桂園為例，其社區(qū)增值服務包括到家服務、家裝服務、社區(qū)傳媒服務、增值創(chuàng)新服務、房地產經紀服務及園區(qū)空間服務。2020年上述六大板塊業(yè)務收入同比增長約100.1%，占總收入比例提升至約11.1%，占整體毛利比例提升至約21.3%，成為碧桂園服務利潤第二大來源業(yè)務板塊，毛利率保持穩(wěn)定約為65.1%。

    牛曉娟分析認為，航母型物業(yè)服務企業(yè)的優(yōu)勢，一是源自有強大的開發(fā)商母公司背景，可以獲取充足的非業(yè)主增值服務項目，目前其服務對象主要還是開發(fā)商母公司，市場化程度較低；另一方面，部分增值服務所需專業(yè)程度（資質）、資金等門檻較高，大型物業(yè)公司具備開展條件，例如社區(qū)增值服務中的房屋經紀業(yè)務、社區(qū)金融服務等都需要相關資質和人才；第三，增值服務中的社區(qū)團購、社區(qū)空間運營等依賴較大的業(yè)主基數、較廣的渠道，這對于業(yè)主數量多、管理項目較多的大型物業(yè)企業(yè)的開展社區(qū)增值服務更容易達到理想的效果。

    此外，大型物業(yè)服務企業(yè)能發(fā)揮規(guī)模效應，可以通過標準化流程控制服務質量、通過較高的項目密度攤薄成本，通過品牌優(yōu)勢獲取增值服務溢價。

    小型物企何時迎來春天

    “航母型物業(yè)服務企業(yè)的優(yōu)勢也就是小型物業(yè)服務企業(yè)的劣勢。”

    牛曉娟強調，由于增值服務在內容和定價上都比基礎物業(yè)服務更加靈活、利潤空間更高，因此“小而美”的物業(yè)服務企業(yè)正在經歷專業(yè)資質限制、客戶規(guī)模擴張有限等多重障礙和挑戰(zhàn)。

    時代鄰里作為中小物業(yè)服務企業(yè)的典型，盡管2020年借助頻繁發(fā)力收購交出了一份靚麗的成績單，但從財報看，截至2020年12月31日，其增值服務的毛利率降至51%，比2019年下滑4個百分點。

    “一方面，中小物業(yè)服務企業(yè)沒有強大的開發(fā)商母公司背景，無法獲取充足的服務項目；另一方面，諸如社區(qū)增值服務中的房屋經紀業(yè)務、社區(qū)金融服務等，都需要相關資質和人才，而中小物業(yè)服務企業(yè)不具備開展條件。因此，業(yè)主數量較少、管理項目少的中小物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)增值服務很難形成協同效應。”但牛曉娟也指出，對于中小物業(yè)服務企業(yè)來說，開展增值服務也可以同樣帶來利潤的增長，這是增值服務本身的特性所決定的。

    值得一提的是，《中國物業(yè)管理行業(yè)2020總結及2021展望》為未來物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展提供了新的思路，其中提及，科技的應用是企業(yè)未來發(fā)展“降本增效”的重要手段。通過圍繞業(yè)主需求搭建業(yè)主端PP，引入本地優(yōu)秀生活服務供應商，借助線上化將豐富的增值服務與業(yè)主高效“連接”，形成用戶消費畫像，充分利用“人+場”的優(yōu)勢，構建基于信任的增值服務，形成更精準、高效、便捷的生活服務生態(tài)圈。