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解析物業(yè)增值服務(wù):航母型企業(yè)占盡優(yōu)勢(shì) 小型物企何時(shí)迎來(lái)春天?

2021-03-26 06:13  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

    近日,碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、世茂服務(wù)、恒大物業(yè)、佳兆業(yè)美好先后披露了2020年財(cái)報(bào)。

    從各家年報(bào)看,“增長(zhǎng)”仍是上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主基調(diào)。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析上述6家典型物業(yè)企業(yè)年報(bào)后發(fā)現(xiàn),一些企業(yè)營(yíng)收與利潤(rùn)同比例增長(zhǎng),另一些企業(yè)的利潤(rùn)增速則幾倍于營(yíng)收增速。不難看出,當(dāng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍處在“規(guī)模為王”的時(shí)代,非業(yè)主增值服務(wù)成了上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生巨大分化的“核心武器”。

    中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,“非住宅業(yè)態(tài)利潤(rùn)空間高于住宅業(yè)態(tài),增值服務(wù)利潤(rùn)空間高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。因此,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增長(zhǎng)依靠住宅業(yè)態(tài)和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),那么其利潤(rùn)的增速就要慢于其營(yíng)收增速;如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增長(zhǎng)主要依靠非住宅業(yè)態(tài)和增值服務(wù),那么其利潤(rùn)的增速就要高于其營(yíng)收增速。”

    物企紛紛發(fā)力增值服務(wù)

    受疫情影響,2020年社區(qū)增值服務(wù)一方面橫向鋪面,各物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始拓展健康、保險(xiǎn)、蟲(chóng)控等業(yè)務(wù);另一方面則憑借母集團(tuán)優(yōu)勢(shì)縱向深耕,在社區(qū)生活服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)中加強(qiáng)布局。

    從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值業(yè)務(wù)布局來(lái)看,生活服務(wù)類(lèi)、空間運(yùn)營(yíng)類(lèi)及資產(chǎn)管理類(lèi)業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)發(fā)力的方向。到2020年中期,碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、時(shí)代鄰里等企業(yè)已經(jīng)在拎包入住、生活服務(wù)、家居服務(wù)、文化教育等業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)較快,同比增幅均在100%以上。

    “從這幾家典型上市物業(yè)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)增速來(lái)看,多數(shù)在規(guī)模和面積都保持了高速增長(zhǎng)。”牛曉娟指出,“佳兆業(yè)美好和恒大物業(yè)的在管面積增速相對(duì)較慢,在25%以下,但營(yíng)收增速都在35%以上,這說(shuō)明這兩家公司的單位面積創(chuàng)收能力增加,其中一項(xiàng)重要的原因是大力布局和發(fā)展增值服務(wù)。”

    據(jù)中指研究院測(cè)算,已經(jīng)發(fā)布2020年年報(bào)的恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)為例,三家企業(yè)的利潤(rùn)增速均超“在管面積”增速的2倍以上,其中恒大物業(yè)盡管在管面積增加20.9%為六家企業(yè)中最低,但其利潤(rùn)增速128.3%、經(jīng)利潤(rùn)增速高達(dá)184.5%,實(shí)現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng)。

    財(cái)報(bào)顯示,恒大物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)同比增長(zhǎng)120.6%至12.64億元,非業(yè)主增值服務(wù)收入也同比增長(zhǎng)36.1%至29.23億元。執(zhí)行董事、副總經(jīng)理王震在業(yè)績(jī)會(huì)上透露,未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)包括房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝美居以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)四大業(yè)務(wù)板塊。其中房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)被恒大管理層視為“2021年社區(qū)增值服務(wù)中非常重要的支柱”。

    增值服務(wù)的高速增長(zhǎng)似乎讓恒大物業(yè)的“野心”更大了,據(jù)媒體報(bào)道,恒大甚至立下了“軍令狀”:每季度凈利潤(rùn)都要較去年全年凈利潤(rùn)的1/4增長(zhǎng)50%以上。

    但新城悅服務(wù)和世茂服務(wù)的利潤(rùn)增速則未能大比例超越在管面積增速,特別是新城悅服務(wù),在2020年在管面積68.6%的增速(遠(yuǎn)超恒大物業(yè)及碧桂園服務(wù))的前提下,其營(yíng)收增速和利潤(rùn)增速僅為41.6%和46.8%。

    航母型物企增值服務(wù)溢價(jià)

    一方面,管理面積增加能夠推動(dòng)業(yè)主增值服務(wù)的客戶(hù)基數(shù)顯著增長(zhǎng),進(jìn)而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益;另一方面,航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進(jìn),開(kāi)發(fā)貼近業(yè)主真實(shí)需求的增值服務(wù)產(chǎn)品,促使增值服務(wù)產(chǎn)品的滲透率不斷提升。

    而增值服務(wù)溢價(jià),在目前階段更依賴(lài)于開(kāi)發(fā)商母公司背景,航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。

    以碧桂園為例,其社區(qū)增值服務(wù)包括到家服務(wù)、家裝服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)及園區(qū)空間服務(wù)。2020年上述六大板塊業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)約100.1%,占總收入比例提升至約11.1%,占整體毛利比例提升至約21.3%,成為碧桂園服務(wù)利潤(rùn)第二大來(lái)源業(yè)務(wù)板塊,毛利率保持穩(wěn)定約為65.1%。

    牛曉娟分析認(rèn)為,航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì),一是源自有強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商母公司背景,可以獲取充足的非業(yè)主增值服務(wù)項(xiàng)目,目前其服務(wù)對(duì)象主要還是開(kāi)發(fā)商母公司,市場(chǎng)化程度較低;另一方面,部分增值服務(wù)所需專(zhuān)業(yè)程度(資質(zhì))、資金等門(mén)檻較高,大型物業(yè)公司具備開(kāi)展條件,例如社區(qū)增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)等都需要相關(guān)資質(zhì)和人才;第三,增值服務(wù)中的社區(qū)團(tuán)購(gòu)、社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)等依賴(lài)較大的業(yè)主基數(shù)、較廣的渠道,這對(duì)于業(yè)主數(shù)量多、管理項(xiàng)目較多的大型物業(yè)企業(yè)的開(kāi)展社區(qū)增值服務(wù)更容易達(dá)到理想的效果。

    此外,大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)能發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),可以通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程控制服務(wù)質(zhì)量、通過(guò)較高的項(xiàng)目密度攤薄成本,通過(guò)品牌優(yōu)勢(shì)獲取增值服務(wù)溢價(jià)。

    小型物企何時(shí)迎來(lái)春天

    “航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)也就是小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的劣勢(shì)。”

    牛曉娟強(qiáng)調(diào),由于增值服務(wù)在內(nèi)容和定價(jià)上都比基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)更加靈活、利潤(rùn)空間更高,因此“小而美”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在經(jīng)歷專(zhuān)業(yè)資質(zhì)限制、客戶(hù)規(guī)模擴(kuò)張有限等多重障礙和挑戰(zhàn)。

    時(shí)代鄰里作為中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的典型,盡管2020年借助頻繁發(fā)力收購(gòu)交出了一份靚麗的成績(jī)單,但從財(cái)報(bào)看,截至2020年12月31日,其增值服務(wù)的毛利率降至51%,比2019年下滑4個(gè)百分點(diǎn)。

    “一方面,中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商母公司背景,無(wú)法獲取充足的服務(wù)項(xiàng)目;另一方面,諸如社區(qū)增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)等,都需要相關(guān)資質(zhì)和人才,而中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備開(kāi)展條件。因此,業(yè)主數(shù)量較少、管理項(xiàng)目少的中小物業(yè)企業(yè)開(kāi)展社區(qū)增值服務(wù)很難形成協(xié)同效應(yīng)。”但牛曉娟也指出,對(duì)于中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō),開(kāi)展增值服務(wù)也可以同樣帶來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng),這是增值服務(wù)本身的特性所決定的。

    值得一提的是,《中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)2020總結(jié)及2021展望》為未來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展提供了新的思路,其中提及,科技的應(yīng)用是企業(yè)未來(lái)發(fā)展“降本增效”的重要手段。通過(guò)圍繞業(yè)主需求搭建業(yè)主端PP,引入本地優(yōu)秀生活服務(wù)供應(yīng)商,借助線(xiàn)上化將豐富的增值服務(wù)與業(yè)主高效“連接”,形成用戶(hù)消費(fèi)畫(huà)像,充分利用“人+場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì),構(gòu)建基于信任的增值服務(wù),形成更精準(zhǔn)、高效、便捷的生活服務(wù)生態(tài)圈。

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