本報記者 田鵬

    隨著2月27日匯添富九州通醫藥REIT成功上市，上交所市場已有42單REITs項目發行上市，募集資金1189億元，全市場占比近七成，帶動投資規模超過6000億元。

    在中國證監會、國家發展改革委的大力支持下，經過三年多的發展，上交所已經成為國內主要的REITs市場，在盤活存量資產，擴大有效投資方面，發揮日益重要的作用。“制度體系日趨完善，市場運行整體平穩向好，常態化發行不斷提質增速，滬市REITs市場已初步形成了投融資協調發展、市場定價基本均衡的良好生態。”上交所債券業務主要負責人表示。

    毫無疑問，作為我國REITs的主要市場，滬市REITs市場服務實體經濟高質量發展作用日益顯現，REITs市場迎來了發展的重要機遇期。展望未來，上交所表示，下一步，將在中國證監會的統籌指導下，落實新“國九條”要求，堅持首發與擴募并重，持續培育壯大REITs市場，加快引入增量資金，健全基礎制度機制，保障市場穩定高效運行，構建良好市場生態。

    常態化發行蹄疾步穩

    近期，多只REITs集中鳴鑼上市。2月17日，首單供熱基礎設施REITs國泰君安濟南能源供熱REIT上市，彰顯了項目在盤活市政基礎設施資產、保障居民生活質量、提升城市服務功能等方面形成的良好示范效應；2月26日，華夏金隅智造工場REIT作為全國首單城市更新類REITs項目上市；2月27日，匯添富九州通醫藥REIT則成為首單醫藥倉儲設施類REITs項目上市。這一個個“首單”項目，為細分領域對接資本市場打開了全新的融資發展路徑。

    自2021年首批REITs項目上市以來，REITs市場規模穩步增長，產品“上新”速度明顯提升。公開數據顯示，2024年上交所共有18只REITs產品上市，發行規模405億元，全年上市只數較2023年底存量增長90%。截至目前，上交所已上市REITs項目總量達42單，募集資金約1189億元，市場占比近七成。

    與此同時，近年來，REITs基礎資產類型也在不斷豐富，與民生關系日益密切，從上市初期的高速公路、科技產業園區、污水處理，到現代倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房，再到消費、市政、水電、跨海大橋等耳熟能詳的標桿項目，REITs募集資金在科技創新、綠色發展、民生普惠等領域不斷發揮重要作用，已然成為資本市場服務實體經濟發展和國家戰略實施的一股重要力量。

    雙輪驅動格局正在形成

    所謂REITs擴募，是指公募REITs首次發行后，于存續期內再次發行基金份額募集資金，用于購入新的基礎設施項目或存量項目的更新改造等優化投資組合的行為。擴募，是公募REITs產品的重要特性，是REITs市場實現持續擴張、獲得規模體量與生命力的必經之路，也是REITs市場可持續發展的重要一環。

    “可以說，擴募是REITs最具特色的發展途徑之一，它真正實現了投資的良性循環，通過置入核心優質資產，有利于提高基金的投資分散性，促進基金長期穩健運營，并支撐REITs市場向深度、廣度發展。”一位REITs市場資深研究員告訴記者。從國外成熟REITs市場發展狀況看，擴募是公募REITs擴容的主要渠道，也是市場“生命力”的體現。

    2024年以來，滬市已上市REITs項目中，京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢、臨港、廈門安居等先后發布擴募并新購入項目的公告，資產類別涵蓋清潔能源、產業園、保租房等類型。

    “擴募是對公募REITs管理人主動管理能力的檢驗。從市場建設的角度看，已上市的REITs產品經歷了市場的檢驗，通過擴募繼續做大做強可帶動整個行業的擴容增效，進而促進REITs市場的高質量發展。”一位REITs市場資深研究員表示。

    擴募項目的落地，將進一步盤活底層資產，增強公募REITs成長空間和經營活力，帶動高質量新增投資，也將為促進REITs二級市場健康發展、推動資產運營管理機制優化、提升資源要素配置效率打下良好的市場基礎，進一步增強資本市場服務實體經濟的質效。

    生態建設備受呵護

    在中國證監會、國家發展改革委的推動下，隨著政策制度機制的持續完善，REITs市場制度化、標準化、規范化水平將會進一步提高，REITs的市場環境將會更加成熟。

    早在2022年，國務院辦公廳就印發了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確提出“進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市”。為貫徹落實相關文件，中國證監會2022年和2023年先后推出REITs常態化發行的“十條措施”和進一步推進REITs常態化發行的“十二條措施”，REITs市場擴容增類明顯提速。

    2024年4月份國務院印發《關于加強監管防范風險 推動資本市場高質量發展的若干意見》明確提出，推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展。同年7月份，國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，推動REITs市場進一步加速擴容。

    REITs制度機制也在持續創新完善。記者了解到，上交所在中國證監會的指導下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進一步優化審核發行以及信息披露監管制度安排，已完善形成“業務辦法+指引+指南”的多層次規則體系。除此以外，相關部委配套支持措施、地方專項政策也陸續出臺，形成了各方共建REITs市場的良好態勢。

    REITs，作為存量資產盤活的有效工具，日益成為企業優選；同時，作為創新型權益產品，其投資價值也逐步獲得投資者的關注和認可。“其背后離不開規則體系的不斷完善，制度‘東風’正為REITs市場的常態化發行和長期穩定發展奠定良好基礎。”一位REITs市場資深研究員如是說。

    隨著REITs常態化發行提質增速、資產配置價值逐步顯現、規則政策日趨完善和投資者權益保護不斷加強，REITs市場必將迎來常態化發行的更大機遇，為盤活存量資產、擴大有效投資，服務實體經濟高質量發展提供更有力的支持。

（編輯 孫倩）