本報記者 昌校宇

    推進基礎設施公募REITs試點是支持國家重大戰略實施，深化金融供給側結構性改革，強化資本市場服務實體經濟能力，進一步創新投融資機制，有效盤活存量資產，促進基礎設施高質量發展的重要舉措。

    下一步，如何推動中國REITs市場長期穩定發展？哪些資產類型即將取得突破？還有何待解難題？12月8日，以“加快基礎設施REITs盤活存量步伐”為主題的首屆長三?REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會回應了市場關切。

    住建部明確完善保租房REITs相關政策

    專家建議啟動“公積金+REITs+租賃住房”

    在各方共同努力下，公募REITs試點逐步走出了一條既借鑒成熟市場經驗和規律，又符合中國國情的發展之路。

    發展保障性租賃住房REITs，是積極推動REITs市場平穩健康發展、通過金融支持保障性租賃住房市場建設的重要舉措。

    中國建設銀行積極參與探索實踐。建行黨委書記、董事長田國立介紹，前期，建行推出了國內第一筆私募住房租賃REITs項目。今年8月份，建行又以咨詢顧問、戰略投資、基金托管等多種角色，積極參與首批3只保障性租賃住房公募REITs試點。目前，建行正在以基金管理人等角色積極參與天津、廣州、南京等地項目，爭取更多項目盡快推向市場。在這個循環中，住房租賃基金和REITs首尾相顧、相輔相成。基金的設立，在長租房投資收購端增添了強有力的工具，將大大加速為REITs孵化培育合格資產的進程，而REITs的發行作為打通存量資產盤活和投融資循環通道的關鍵的一步，使長租房資產端的投融資鏈條形成了完整的“圓”。

    住房和城鄉建設部住房保障司副司長潘偉表示，隨著保障性租賃住房建設籌集量的增加，保障性租賃住房REITs的底層資產和市場需求將不斷豐富，社會各方參與保障性租賃住房REITs的積極性也在顯著提升。但仍有地方反映，為更有效推動保障性租賃住房REITs工作，還需要繼續拓寬發行主體，進一步完善保障性租賃住房稅收優惠政策等。下一步，住房和城鄉建設部將配合相關部門，完善保障性租賃住房REITs相關政策。

    在創新方面，北京大學光華管理學院院長、金融學教授劉俏設想，可不可以啟動一個“公積金+REITs+租賃住房”三位一體的金融創新。公積金從供給端發力，匯聚社會資本（公募REITs或是其他長期資本），結合市場機構成立運營主體（投資型公積金），聯合收購、運營、新建地方保障性住房，繳納公積金的農業轉移人口和新市民、城市的靈活就業群體，可以入駐這些租賃住房、長租公寓，通過這種方式，讓他們能夠讓真正地融入到城市里面來。

    光伏發電新能源項目即將取得突破

    研究規范共性問題

    我國REITs市場還處于起步階段，其發展成熟還需要一個逐步的長期過程。

    除了現有REITs資產類型，全國政協常委、全國政協農業和農村委員會副主任、國家發展和改革委員會原副主任張勇預計，光伏發電新能源項目、民企背景的倉儲項目即將取得突破，促進行業類型更加豐富多元，進一步提高REITs市場活力。

    談及未來推動基礎設施REITs發展的發力點，張勇建議，推動實現碳達峰碳中和目標、構建多層次住房供給體系、加快新型基礎設施建設等，都需要源源不斷的資金支持，推動清潔能源、保租房、大數據中心等項目發行基礎設施REITs，可以為這些領域的新項目帶來源頭活水。

    劉俏認為急需取得突破的一個領域是，把碳資產納入REITs底層資產的范圍。“納入進來之后通過IPO上市，在二級市場交易形成市場價格，可以反映出不同類型、不同地區的碳資產，對應什么樣價格。”

    劉俏進一步分析稱，“有些行業資本回報并不高，如高鐵、新能源車、5G基站等關鍵領域，但是其社會回報很高，因為它在整個國民經濟里面處于節點位置。在這幾個領域的投資和技術變革本身，會有外溢效應，沿著上下游向外擴散，對整體經濟的影響有個倍數效果，它的社會回報是遠遠高于資本回報的。對于這些領域，需要把它識別出來，納入到REITs發展的底層資產范圍里，優先發展這些領域。”

    北京大學光華管理學院副院長張崢表示，總體上來看，基礎設施REITs試點會順利推進，市場規模也會穩步增長。資本運作模式的多樣性是主要影響因素之一，例如，公募REITs和Pre-REITs工具的銜接轉換。長三角也提出基礎設施REITs聯動發展，未來的發展情況如何，值得關注。

    就法規層面，張勇認為，隨著基礎設施REITs市場逐步發展壯大，試點過程中形成的共識可以及時通過制度規則固定下來，對發現的共性問題也可以研究作出統一規范。完善規則、推動立法，努力構建成熟穩定、明確規范的制度體系，將有力推動基礎設施REITs的長遠發展。

（編輯 孫倩）