本報記者 吳曉璐

    8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，標志著中國REITs市場建設又邁出重要一步。

    證監會副主席李超在上市儀式上表示，近期，證監會會同國家發展改革委等相關方面制定了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施。下一步，證監會將會同相關部門和單位推動十條措施的落地實施，進一步促進盤活存量資產，助力穩定宏觀經濟運行。

    首批3只保障性租賃住房REITs上市獲市場追捧，開盤不久悉數漲停。截至上午收盤，3只產品依舊封漲停板。

圖片來源：Wind資訊截圖

    證監會：    

    基礎設施REITs市場初步形成示范效應

    今年5月19日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎設施REITs健康發展，并將保障性租賃住房納入試點范圍。5月27日，證監會與國家發展改革委聯合印發了《關于規范做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點有關工作的通知》，正式啟動試點工作。從《通知》發布到首批試點項目成功上市，前后只用了三個多月時間。

    李超表示，在各方共同努力下，基礎設施REITs市場初步形成了一定規模效應和示范效應，探索走出了一條既遵循成熟市場規律，又符合中國國情的REITs發展之路。首批保障性租賃住房REITs試點項目的成功落地，對于貫徹落實租購并舉、推進保障性住房建設和促進房地產業良性循環與健康發展將具有十分積極的意義；也有利于完善投融資機制，深化保障性租賃住房市場化進程，推進形成新的行業發展模式；還有利于深化金融供給側結構性改革，進一步豐富基礎設施REITs產品類型，為投資者提供更多元的金融產品。

    李超指出，近期，證監會會同國家發展改革委等相關方面制定了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施，包括：推動建立重點地區省市政府牽頭、多部門參加的綜合推動機制，加強工作統籌協調；召開重點片區會，加強政策輔導和市場培訓，推動形成項目供給梯隊；優化試點項目推薦程序，研究明確工作時限，提高工作效率；在嚴把項目質量關的基礎上，統一審核理念，簡化審核程序，優化注冊流程；明確相關行業準入標準，提高透明度和可預期性，強化持續監管；拓寬試點項目類型，解決“新類型”項目面臨的新問題，引導市場規范發展；加強專業人員配備，強化常態化發行需要的資源保障；加快推進民企REITs試點，盡快推出“綠燈”投資案例；盡快推動首批擴募項目落地；推動REITs立法，積極培育專業REITs管理人和投資者群體。

    發改委：    

    做好REITs項目推薦工作

    發展改革委投資司副司長韓志峰在上市儀式上表示，基礎設施REITs試點啟動以來，政策支持力度持續加大，市場規模不斷擴容，資產類型日益豐富，產品上市表現良好，各方參與積極性顯著提升。3單項目成功上市，對REITs市場發展和保障性租賃住房建設都具有重大意義。

    韓志峰表示，下一步，發改委將進一步總結經驗，改進管理，切實做好REITs項目推薦工作。一是加強前期輔導，做好答疑解惑工作，推動更多項目盡快具備申報條件。二是完善申報推薦流程，調動咨詢評估專業力量，提高項目推薦效果。三是指導督促使用回收資金的新項目，加快開工建設，盡快形成實物工作量，實現存量資產和新增投資的良性循環。

    住建部保障司副司長潘偉表示，發展保障性租賃住房REITs，引導多主體投資，將有助于籌集長期權益資本金，探索形成可持續發展的投融資模式。募集資金繼續用于建設保障性租賃住房，將有效擴大供應規模。按照上市企業要求進行項目管理，也有利于提高保障房運營管理水平。

    滬深交易所：    

    穩步擴大REITs試點范圍和規模

    上海證券交易所理事長黃紅元、深圳證券交易所理事長陳華平分別致辭，并表示將進一步落實證監會黨委有關工作部署，穩步擴大REITs試點范圍和規模，推動REITs擴募，完善配套規則機制，加強REITs市場建設，促進形成投融資良性循環。

    黃紅元表示，下一步，上交所將重點抓好幾項工作：一是緊盯重點領域REITs項目落地，充分發揮REITs在創新驅動、綠色發展、保障和改善民生等領域的有效作用；二是全力以赴推動REITs項目擴募，協助已上市REITs做優做強；三是配合做好相關政策、監管措施、制度的完善和執行，共同推動REITs市場高質量發展。

    陳華平表示，下一步，深交所將積極落實中國證監會加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施，穩步擴大REITs試點范圍和規模。完善配套規則，優化運行機制，加強市場服務，與各方一道共同將REITs打造成我國主流金融產品。深交所將以建設發展REITs市場為契機，加快構建有效匹配創新領域投融資需求的產品體系。

    首批3只保障住房REIT

    合計募資37.97億元

    Wind資訊數據顯示，上市的3只保障性租賃住房REITs合計募資37.97億元。華夏基金表示，對于基礎設施REITs的投資者而言，不考慮REITs上市后基金份額凈值上漲的影響，投資收益率主要受REITs每年現金分派金額和詢價確定的REITs募集金額的影響。在不考慮杠桿的情況下，詢價確定的REITs募集金額主要參考基礎設施資產的評估值，因此影響投資者收益率的主要是基金每年現金分派金額和基礎設施資產的評估值。

    華夏北京保障房REIT原始權益人是北京保障房中心有限公司，基金實際募集規模（不含募集期利息）為12.55億元，根據招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏北京保障房REIT2022年9月1日-2022年12月31日期間預測現金分派率為3.95%（年化），2023年預測現金分派率為3.95%。

    中金廈門安居REIT原始權益人為廈門安居集團，基金底層資產為園博公寓、珩琦公寓兩個保障性租賃住房項目，實際募集規模13億元。根據基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，基金2022年預測現金流分派率為4.04%（年化），2023年預測現金流分派率為4.05%。

    紅土深圳安居REIT原始權益人是深圳市人才安居集團有限公司、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市羅湖人才安居有限公司，初始投資的基礎設施項目為4個深圳核心區域或核心地段的保障性租賃住房項目，基金實際募集規模12.42億元。根據基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，基金2022年預期年化收益率為3.95%，2023年的預期年化收益率為3.96%。

（編輯 孫倩）