本報(bào)記者 吳曉璐

    7月15日，上交所表示，為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的決策部署，規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金有關(guān)工作，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《保障性租賃住房REITs通知》）要求，上海證券交易所制定了《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房》（簡(jiǎn)稱《保障性租賃住房REITs指引》），并自發(fā)布之日起施行。

    《保障性租賃住房REITs指引》共計(jì)5章18條，分為總則、業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、回收資金使用與監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)管理與信息披露、附則。主要內(nèi)容如下：

    一是細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目準(zhǔn)入要求。嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，在《保障性租賃住房REITs通知》明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。同時(shí)，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目，且配租對(duì)象、租金標(biāo)準(zhǔn)等符合相關(guān)政策要求。

    根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》要求，明確對(duì)滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控，且已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目靈活確定運(yùn)營(yíng)年限要求。

    二是明確回收資金使用與監(jiān)管要求。為促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，在《保障性租賃住房REITs通知》基礎(chǔ)上，明確因特殊原因?qū)е禄厥召Y金投資計(jì)劃無(wú)法正常執(zhí)行，確需變更回收資金用途的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)向上交所提交回收資金投向變更報(bào)告，基金管理人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)符合回收資金投向要求并披露臨時(shí)報(bào)告。

    為防范回收資金進(jìn)入非租賃住房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，對(duì)于原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，要求原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實(shí)回收資金管理制度，對(duì)回收資金嚴(yán)格實(shí)行閉環(huán)管理。同時(shí)，明確回收資金投資的新項(xiàng)目通過(guò)子公司或者其他關(guān)聯(lián)方實(shí)施的，該子公司或者其他關(guān)聯(lián)方也應(yīng)當(dāng)遵守原始權(quán)益人相關(guān)回收資金管理制度。

    三是明確運(yùn)營(yíng)管理及信息披露要求。運(yùn)營(yíng)管理方面，要求基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，提高運(yùn)營(yíng)效率，促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)化。

    信息披露方面，針對(duì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs特征，明確招募說(shuō)明書(shū)除常規(guī)披露事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)披露原始權(quán)益人業(yè)務(wù)獨(dú)立性情況、保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)和歷史運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，以及回收資金使用安排等。

（編輯 張鈺鵬 李波）