本報記者 劉會玲

    創(chuàng)業(yè)板上市委員會2020年第26次審議會議于9月17日召開，審核結(jié)果顯示，上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司（以下簡稱“德必科技”）首發(fā)符合發(fā)行條件、上市條件和信息披露要求。

    知名地產(chǎn)分析師嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，“實際上目前做園區(qū)改造上市的企業(yè)并不是特別多，通過上市，可以幫助企業(yè)形成較好的行業(yè)品牌，帶來比較好的導向，對企業(yè)來講是具有積極作用的。”

    作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營服務商，德必科技致力于以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計和運營管理能力為基礎(chǔ)，對各類既有建筑進行重新定位與更新改造。

    公司主要采用“承租運營”的經(jīng)營模式。據(jù)公開資料，截至2019年末，其投入運營的承租運營園區(qū)共39個，受托運營園區(qū)共3個，參股運營園區(qū)共3個。報告期內(nèi)，徳必科技園區(qū)內(nèi)的客戶包括：美團點評、滴滴打車、虎撲體育、東方福利網(wǎng)、返利網(wǎng)、以“創(chuàng)意IP”為核心的服務平臺“愛現(xiàn)場”、藝人經(jīng)紀公司泰洋川禾、全球時尚購物平臺Farfetch、澳大利亞證券交易所上市的招聘咨詢公司LloydMorgan等。

    在管理方面，德必科技將科技創(chuàng)新融入園區(qū)日常經(jīng)營管理中，構(gòu)建了完整的園區(qū)運營管理體系。其自主研發(fā)的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)——wehome平臺集智能硬件、園區(qū)管理、社群服務于一體，在實現(xiàn)園區(qū)智慧管理的同時，以辦公場景為入口，為入駐企業(yè)提供智慧停車、線上物業(yè)繳費、智能園區(qū)鑰匙、園區(qū)班車、園區(qū)通知、會議室預訂等多種服務。

    在文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，我國從事文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也在不斷增加。根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計年鑒-2018》統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年-2017年我國文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步增長，占GDP比重逐年上升，發(fā)展勢頭良好。2017年，我國文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值為34722億元，占GDP比重為4.20%。2012年-2017年我國文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，2017年增加至139.83萬家，同比增長7.50%。從細分領(lǐng)域來看，文化制造業(yè)企業(yè)數(shù)量為17.95萬家，占比為12.80%。文化批發(fā)和零售業(yè)法人企業(yè)數(shù)量為17.47萬家，占比為12.50%；文化服務業(yè)企業(yè)數(shù)量為104.42萬家，占比為74.70%。

    在此背景下，徳必科技近幾年業(yè)績增長穩(wěn)定，凈利潤實現(xiàn)翻倍增長。招股書顯示，公司2017年至2019年營業(yè)收入分別為6.06億元、7.72億元和9.10億元。對應凈利潤分別為2185.84萬元、5516.46萬元和1.21億元。

    全國工商聯(lián)農(nóng)業(yè)商會專家委員會主任孫文華接受《證券日報》記者采訪時分析到，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、文創(chuàng)園區(qū)，各類園區(qū)的名稱層出不窮，都屬于城市的空間載體，城市空間是在不斷地變化和發(fā)展的。城市建設(shè)之初，通過工業(yè)園區(qū)拉動工業(yè)經(jīng)濟，經(jīng)濟上去了，城市化起來了，各類綜合成本增加了，工業(yè)園區(qū)的企業(yè)搬離出去，工業(yè)園區(qū)要更新，就變成了文創(chuàng)園區(qū)、2.5產(chǎn)業(yè)園等。其本質(zhì)是工業(yè)園區(qū)的空間載體原來的功能發(fā)生了改變，同時，工業(yè)園所屬區(qū)域的地塊價值和工業(yè)用地的價格差讓工業(yè)園具有投資屬性和投資價值，這種園區(qū)改造在城市化快速擴張期是具有相當大的需求空間的。受疫情影響，園區(qū)也在轉(zhuǎn)型，城市更新需要更體系化，對園區(qū)改造的要求越來越高。企業(yè)要先求生存，后求發(fā)展，前四十年城市化快速擴張期也是資產(chǎn)金融化擴張期，園區(qū)改造成了香餑餑成為一類產(chǎn)業(yè)，稱之為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)頭部企業(yè)包括聯(lián)東U谷、中南高科等。這類最初做園區(qū)改造的企業(yè)迅速擴張成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的特征就是圈地，通過把園區(qū)建設(shè)完成后轉(zhuǎn)售出去。以前地方政府靠‘土地財政’，現(xiàn)在地方政府需要依靠‘稅收財政’了，各地都成立了產(chǎn)業(yè)基金，土地成為稅收源頭，靠圈地賣房的模式不可持續(xù)。但園區(qū)改造對于政府還是有需求的。”

    “此外，園區(qū)改造最大的成本在于租賃成本和改造成本（裝修成本），園區(qū)二房東上市后，園區(qū)的運營企業(yè)能夠直接融資，這對于提升企業(yè)品牌是有極大的幫助的。除了租賃成本、改造成本之外，園區(qū)改造企業(yè)的核心競爭力在于其物業(yè)的運營能力了。”孫文華表示。

    根據(jù)招股書，德必科技擬募集資金5.71億元，用于園區(qū)智慧精裝一體化升級項目、星光德必易園項目、德必“岳麓WE"”項目、研發(fā)中心建設(shè)項目和補充流動資金。

    德必科技方面表示，通過本次公開發(fā)行，公司將有效提升自身的行業(yè)和公眾影響力，進一步優(yōu)化自身的財務狀況、人力條件和運營管理水平，提升公司拓展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的能力。將依托于自主研發(fā)的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，繼續(xù)深化在國內(nèi)一二線城市的規(guī)?；B鎖化發(fā)展。

（編輯 張明富）