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房地產并購熱度緣何回升?

2023-09-13 00:11  來源:證券日報 

    ■王麗新

    8月份以來,房地產行業(yè)收購并購熱度持續(xù)回升,企業(yè)加快處置資產、回收現(xiàn)金,以緩解流動性壓力。

    據(jù)克而瑞地產研究中心監(jiān)測,8月份重點受監(jiān)測房企共涉及26筆并購交易,總交易對價達367.3億元,同比大幅增加116.2%、環(huán)比增長200.8%,交易規(guī)模升至半年以來的小高峰。

    在筆者看來,這一現(xiàn)象是由多方因素共同形成的。對賣方來說,上半年回籠資金規(guī)模不及預期,但年底前償債壓力不小,因此不得不低價轉讓項目,籌得資金用于正常經營和還債;對買方而言,7月份以來一系列利好政策出臺,市場預期轉好,通過并購增厚優(yōu)質資產底盤,是較為恰當?shù)难a貨時機。

    從政策方面看,房地產行業(yè)利好政策密集出臺,提振市場信心和預期效果明顯,加大了行業(yè)收購并購的確定性。7月份以來,央行等機構發(fā)布多項政策,包括降低首付比、下調房貸利率、調降存量房貸利率等。同時,北京等多個一線以及重點二線城市已經相繼實施“認房不用認貸”政策,部分城市交易量開始穩(wěn)步回升。以北京為例,執(zhí)行“認房不用認貸”一周,二手房成交量已相當于半個月的成交規(guī)模,新盤到訪量也快速攀升。市場預期企穩(wěn)回升,有利于縮短并購方觀望期,增加并購交易的確定性系數(shù),促成交易快速達成。

    從企業(yè)角度看,上市房企融資渠道進一步打通,信用債發(fā)行企穩(wěn)復蘇,股權融資有望迎來小高峰,增加優(yōu)質房企擴表投資動力。7月份以來,央行等多部門連續(xù)釋放利好消息,房地產融資政策維持寬松,導致8月份房地產行業(yè)融資規(guī)模同比大幅上升。據(jù)中指研究院監(jiān)測,2023年8月份房地產企業(yè)非銀融資總額為697.1億元,同比增長22.2%,其中,龍湖集團、美的置業(yè)等民營房企發(fā)行57.2億元信用債,規(guī)模為2023年以來最高水平。房企融資規(guī)模走高可為“補貨”提供更多“糧食”,增加并購投資的動力。比如,近日中國綠發(fā)111億元小公募更新至“通過”,公司表示,擬用于償還有息債、收購地產項目等。

    值得關注的是,去化率較好或者銷售預期確定性高的合作項目在并購市場受青睞。從克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,8月份關注度較高的收購案是,碧桂園將廣州亞運城項目公司26.67%股權以12.92億元價格轉讓給中海地產,綠城中國以20.72億元收購與合景泰富合作的蘇州、杭州多個項目。

    優(yōu)質房企優(yōu)先選擇并購合作方項目的背后,一是合作項目中不同主體主要訴求不同,決策效率相對較低,可能會導致項目銷售進程較慢,若由一方收購其余合作方股權,會加快項目變現(xiàn)速度;二是上市房企股權融資及多種融資渠道打開后,部分融資能力較強的房企正在加快資產換倉,退出低能級城市資產,加碼對高能級城市的投資。

    還有一個值得關注的現(xiàn)象,商辦、文旅、物管等不同領域的多元化并購投資活躍度也在提升。這類資產產權及債務關系清晰,疊加房地產市場進入調整期后,標的價格下行,收購方壓力較小。有自購能力且有自用辦公需求的企業(yè)、機構投資者乃至個人投資者正在瞄準這一“抄底”時機,伺機出手。

    更重要的是,“AMC(資產管理公司)+代建”紓困模式已經跑通,這對盤活出險房企項目起到重要作用,增量資金入場也會增加市場收并購的機會。比如,8月份,藍城宣布與中國華融以“AMC+代建”的方式盤活臺州仙居北岸綠洲可售貨值超100億元的項目。實際上,自2022年底以來,由AMC介入提供增量資金,或協(xié)調各方資源成立并購基金,以并購+融資+代建方操盤項目等模式,已推進多個相關項目。

    總而言之,房地產收購并購市場熱度上升,這是好信號,意味著行業(yè)風險出清速度將加快,有助于全力推進“保交樓”工作,促進行業(yè)健康發(fā)展。

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