王麗新
“市場整體處于膠著狀態,明顯跌過頭了。”在日前萬科2023年中期業績會上,董事局主席郁亮直言,房地產市場要實現脫胎換骨式的變化還需比較長的時間。
一個行業進入風險出清和深度調整期,背后肯定是供求出現本質變化。當前,人民群眾對于住房和建設的需求從“有沒有”向“好不好”轉變,住房和城鄉建設事業發展站到了新的歷史起點上。靠高杠桿驅動的“以規模論英雄”時代已結束,在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下,未來市場需要什么樣的房企?當下該為之做哪些努力?
不妨以萬科為例,從2014年郁亮提出樓市進入白銀時代,到2018年行業處在高光時刻時發出“活下去,活得久,活得好”的居安思危之聲,萬科每一次對市場的預判,都是在尋求未來要怎么做的一次反思。反思之后,萬科的不變與改變,是其給自己上的保險。
現金流安全是底線。過去,上市房企想要拿到低成本融資,銷售規模排名、土地儲備貨值、資產負債率是否踏過80%紅線等很重要,是衡量企業估值、信用評級等基本面的關鍵指數。人口紅利和金融紅利加持下,部分房企確實曾一度嘗到“甜頭”。但有安全意識的房企,歷來重視銷售回款率,尤其是經營活動產生的現金流量凈額,萬科猶如是。
截至2023年6月底,萬科經營活動產生的現金流量凈額為28.5億元,連續14年為正。從整體財務盤面看,凈負債率49.5%,處于行業低位,貨幣資金1221.8億元,現金短債比為2.7倍。有了現金流的安全,意味著可以保持企業正常經營活動,可以說,這是萬科為“活下去”上的保險。
但要想“活得久”,需要夯實第二增長曲線打開新局面。地產下半場,從開發商轉型成為發展商,甚至是美好生活服務商,布局和深耕運營服務性業務是獲得穿越周期能力的關鍵,經營服務業務能創造長期、穩定的回報,錘煉“風險低、抗波動”的韌性。
近年來,萬科堅持開發與經營服務并重,在經營服務業務上做了嘗試,交了學費,所幸商業、長租房、物業服務、物流等業務已步入收獲期。截至2023年6月底,萬科經營服務業務收入267.3億元,同比增長11.9%,對集團正向盈利貢獻頗多。更重要的是,隨著物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金的開展,有望打開新的融資渠道。從這一點看,非房產開發業務的成長,或許是萬科“活得久”的秘鑰,也可能是其未來在資本市場拿到更高估值的砝碼。
可“活得久”不意味著“活得好”。身為上市公司,從房地產行業未來估值邏輯出發,相信規模將不再是指揮棒,ROE(凈資產收益率)排序會被前置,會成為衡量一家地產企業是否為真正“三好生”至關重要的標準,這也將是行業修復利潤表的核心所在。
從當下看,即便是銷售表現較好的房企盈利壓力依舊很大,萬科也不例外。截至2023年6月底,萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤未足百億元,有所下降,毛利率水平也承壓。但要意識到,行業正處在風險出清過程中,存貨及投資物業賬面價值縮水,這是短期波動,毛利率會穩定在一個較為合理的水平線。待行業重新走向正軌,既做好開發性產品,又做好服務性產品,提升品牌溢價空間,更是提升盈利能力的有效途徑,這是“活得好”,也是為股東創造價值,為客戶創造更好消費體驗的根本。
當然,不管市場環境如何,想要做百年老店,當做好穿越多個周期的思想準備,亦要有堅持長期主義的勇氣,有信心扛得住挑戰,才等得到春天。撥開迷霧錨定方向,頭部房企更需保持符合市場的戰略定力,不斷努力。
(編輯 喬川川)
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