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重塑房企ROE

2023-05-17 00:43  來源:證券日報 

    ■王麗新

    近日,多家地產行業研究中心陸續披露了2022年房企盈利數據。據億翰智庫統計數據顯示,50家樣本房企2022年毛利率平均值為17.87%,同比下滑7個百分點。另據克而瑞研究中心統計數據顯示,2022年,逾七成房企“減收減利”,近半數企業虧損,逾九成房企凈利率降低。

    房企盈利水平下降,行業盈利空間持續收縮,主要有以下三個原因:一是部分高價地項目進入結轉期,低利潤項目集中結算;二是市場低迷疊加償債壓力,多數房企選擇犧牲利潤換現金流,以價換量保去化,加劇了增收不增利現象;三是樓市整體不振,存貨及投資物業賬面價值縮水,導致房企需大量計提資產減值準備,少則幾億元多則上百億元的計提規模,對當期利潤影響很大。

    結合當前市場的不確定性以及整體成交規模收縮的大勢來看,傳統開發模式已無法助推行業盈利重回高點。修復利潤通道是當務之急。

    短期而言,盡快調整經營策略是常規動作。重塑房企ROE(凈資產收益率)的“配方”主要有三個,一是改善拿地權益比,提升項目結轉效率;二是降本增效,減少三費支出,開展精細化管理;三是降低融資成本,減少利息支出。

    短期策略能否見效,尚需檢驗,而長期戰略路徑選擇,才是未來房企制勝的關鍵點,也是重塑行業估值邏輯和修復利潤表的核心所在。

    從未來估值邏輯出發,ROE指標將成為指揮棒。那么,房企該做排序題還是多選題?

    做排序題,規模和ROE誰為先?不可否認,房地產行業如今陷入深度調整期,與以往過分追求規模不無關系。當然,追求一定規模效應是應該的,但盲目擴張,會讓企業喪失理性判斷,難以實現高質量發展。回過頭看,如今的出險房企,多是過去無序擴張的“千億房企”,其中部分企業已較難脫離虧損窘境,甚至面臨退市風險。

    反觀以利潤和現金流為導向的頭部房企、區域型房企以及其他優質房企,如今多已穿過行業至暗時刻,進入彈性擴表階段。近期,多個城市拿出壓箱底土地,并給企業留有利潤空間。這些過往鮮見的優質地塊受到這類房企爭相競逐,目的皆是實現資產換倉,以期未來靠結轉這些項目來修復利潤表。

    做多選題,加碼輕資產或者多元化業務投資是重要選項。比如代建、物管以及商業等,將其提升到與住宅開發并駕齊驅的主航道地位,增加新的盈利渠道,這或許適合較早布局多元業務的房企。

    以代建為例,作為輕資產運營模式之一的典型業務,擁有資金需求少、低負債、利潤率表現較好等特點,當下已從行業“小透明”一躍成為“香餑餑”。據相關統計數據顯示,截至2022年末,已有超過60家房企布局代建業務。其中,頭部代建企業綠城管理凈利率為27.7%,中原建業則高達50.1%。

    此外,從2022年標桿房企財報來看,熱點城市核心板塊、運營效率高、出租率高的投資物業估值表現相對堅挺,利潤率也普遍高于住宅開發業務。比如,華潤置地、中海地產、龍湖集團作為成熟的投資物業運營商,其非房開業務收益規模居于行業前列,且歸母凈利率仍然保持在行業較高水平。

    當然,房地產行業修復利潤表之路并非坦途,縮表出清陣痛仍在。待行業企穩回升之際,房地產市場將更加成熟,相關多元業務也將展示更多活力,新的經營管理模式以及資本運營模式將不斷迭代,助推行業健康發展。

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