王麗新

    近日，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國等多家頭部房企不再“大秀”銷售規(guī)模，而是曬起了“保交樓”成績單。這是在各方共同努力下，“保交樓”工作取得階段性成果的一個側影。

    據(jù)克而瑞研究中心對32個典型城市290個前期停工項目進行調研發(fā)現(xiàn)，截至2022年年底，一半以上已復工。另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年竣工交付榜的TOP50房企，總交付面積超過4.8億平方米，占全年竣工規(guī)模的七成以上，累計交付超400萬套。

    這無疑是穩(wěn)樓市預期的好消息，值得肯定，但壓力仍在。在筆者看來，2023年仍需以“保交樓”為首要任務，加速推進復工及交付工作，修復房地產(chǎn)市場信任鏈。

    利用剩余貨值來盤活項目銷售，把回籠資金最后用于項目建設及交付上，是攻克“保交樓”重任的核心邏輯。從多數(shù)項目停工影響交付成因來看，主要是預售資金被違規(guī)挪用與開發(fā)商現(xiàn)金流斷裂，本質上是開發(fā)商短期“缺錢”所導致的。

    從資金端而言，仍需進一步從源頭入手，掃清債務糾紛，解決資金不足問題。從實操層面來看，當下已有多種措施并行。一是將樓盤從出險企業(yè)中剝離出來，阻隔“保交樓”項目風險和集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；二是設立地方專項紓困基金，與地方國企或城投平臺以及代建企業(yè)合作，讓有開發(fā)能力的企業(yè)參與建設；三是積極爭取政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付項目建設交付。

    從政策端而言，仍需地方責任主體牽頭協(xié)調開發(fā)商、金融機構、行業(yè)上下游相關方談判，甚至精細到“因盤施策”。成因雖大致相同，但停工爛尾項目施工程度、銷售進度以及背后債務債權關系卻千差萬別，“一刀切”式扶持難以抽丁拔楔。在資金監(jiān)管方面，多地政府已經(jīng)成立房地產(chǎn)問題項目風險化解處置小組，跟進停工項目建設進度，當多方談判達成一致后，對項目賬戶資金封閉式管理；在政策調整方面，部分城市會根據(jù)施工進度返未動工項目土地出讓金，同時優(yōu)化預售資金監(jiān)管，對出險項目實施差異化管理……接下來，可以采取優(yōu)先支付工程款、資金紓困、退房等“一盤一策”方式解決問題，為“保交樓”護航。

    從購房者而言，要謹防開發(fā)商為“保交樓”使出減配套路。作為“保交樓”的主體，房企迎來“交付力”大考，但不意味著可以兌水、減配。相反，房企需從風險管控、品質標準、過程管控、服務跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標準化流程。當下，“保交樓”已成為房企的第一要務，開發(fā)商當重拾工匠精神，抓住機會謹慎對待。

    2023年是“保交樓”的關鍵節(jié)點，相關方仍需努力。可以預見的是，隨著“保交樓”工作如期推進，政策利好持續(xù)釋放，購房者置業(yè)信心將得到修復，行業(yè)資產(chǎn)負債狀況改善可期，房地產(chǎn)市場有望形成穩(wěn)健發(fā)展新格局。