王麗新
近日,保利發(fā)展、融創(chuàng)中國等多家頭部房企不再“大秀”銷售規(guī)模,而是曬起了“保交樓”成績單。這是在各方共同努力下,“保交樓”工作取得階段性成果的一個側影。
據(jù)克而瑞研究中心對32個典型城市290個前期停工項目進行調研發(fā)現(xiàn),截至2022年年底,一半以上已復工。另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年竣工交付榜的TOP50房企,總交付面積超過4.8億平方米,占全年竣工規(guī)模的七成以上,累計交付超400萬套。
這無疑是穩(wěn)樓市預期的好消息,值得肯定,但壓力仍在。在筆者看來,2023年仍需以“保交樓”為首要任務,加速推進復工及交付工作,修復房地產(chǎn)市場信任鏈。
利用剩余貨值來盤活項目銷售,把回籠資金最后用于項目建設及交付上,是攻克“保交樓”重任的核心邏輯。從多數(shù)項目停工影響交付成因來看,主要是預售資金被違規(guī)挪用與開發(fā)商現(xiàn)金流斷裂,本質上是開發(fā)商短期“缺錢”所導致的。
從資金端而言,仍需進一步從源頭入手,掃清債務糾紛,解決資金不足問題。從實操層面來看,當下已有多種措施并行。一是將樓盤從出險企業(yè)中剝離出來,阻隔“保交樓”項目風險和集團風險,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放;二是設立地方專項紓困基金,與地方國企或城投平臺以及代建企業(yè)合作,讓有開發(fā)能力的企業(yè)參與建設;三是積極爭取政策性銀行專項借款,支持已售逾期難交付項目建設交付。
從政策端而言,仍需地方責任主體牽頭協(xié)調開發(fā)商、金融機構、行業(yè)上下游相關方談判,甚至精細到“因盤施策”。成因雖大致相同,但停工爛尾項目施工程度、銷售進度以及背后債務債權關系卻千差萬別,“一刀切”式扶持難以抽丁拔楔。在資金監(jiān)管方面,多地政府已經(jīng)成立房地產(chǎn)問題項目風險化解處置小組,跟進停工項目建設進度,當多方談判達成一致后,對項目賬戶資金封閉式管理;在政策調整方面,部分城市會根據(jù)施工進度返未動工項目土地出讓金,同時優(yōu)化預售資金監(jiān)管,對出險項目實施差異化管理……接下來,可以采取優(yōu)先支付工程款、資金紓困、退房等“一盤一策”方式解決問題,為“保交樓”護航。
從購房者而言,要謹防開發(fā)商為“保交樓”使出減配套路。作為“保交樓”的主體,房企迎來“交付力”大考,但不意味著可以兌水、減配。相反,房企需從風險管控、品質標準、過程管控、服務跟進等多個維度,形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標準化流程。當下,“保交樓”已成為房企的第一要務,開發(fā)商當重拾工匠精神,抓住機會謹慎對待。
2023年是“保交樓”的關鍵節(jié)點,相關方仍需努力。可以預見的是,隨著“保交樓”工作如期推進,政策利好持續(xù)釋放,購房者置業(yè)信心將得到修復,行業(yè)資產(chǎn)負債狀況改善可期,房地產(chǎn)市場有望形成穩(wěn)健發(fā)展新格局。
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