王麗新

    日前，央行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，提及“引導優質房企資產負債表回歸安全區間”。從中央經濟工作會議提出“有效防范化解優質頭部房企風險”，到此次的“改善優質頭部房企資產負債表”，同時繼續強調落實保交樓金融支持、“金融16條”、差別化住房信貸政策等內容，可見政策層面對優質頭部房企的深切關注。在筆者看來，接下來，地產金融支持性政策將在多維度快速展開，一方面會真正覆蓋到有優質資產卻被“誤傷”的房企，使其迎來彈性擴表的機會；另一方面，資本市場將更好地發揮資源配置功能，“改善優質房企經營性和融資性現金流”，既要多措并舉引導合規房企獲得融資性現金流，也要恢復企業內生造血能力，穩住經營性現金流，最終實現保優質主體的目標。筆者認為，會議提到的四項舉措可有效改善整個行業的資產負債表。

    舉措之一是“資產激活”，這與保交樓行動目標一致，主要針對出險房企及潛在出險房企，助其盤活資產，回歸正常經營。具體而言，一可通過保交樓專項借款等增量資金支持存量項目復產復工；二當支持對房企間項目收并購，引導需求端政策配合來增強項目去化和處置資產力度；三是遠期或可期待支持發行商業地產類ABS、REITs等方式盤活持有型物業，釋放房企此前沉淀大量資金的重資產項目的流動性。

    舉措之二是“負債接續”，這與當下房企已經在落實的債轉股、存量債券展期等緩解房企債務壓力的方向一致，主要緩解未出險房企短期還債壓力，防止出險房企數量增加。比如當下內房股采用較多的支持房企在發生債務違約前置換要約，以新債換舊債以及合理展期，給予房企“以時間換空間”的機會。

    舉措之三是“權益補充”即股權融資支持，這是改善優質房企資產負債表的最有效手段，也是加速行業風險出清的“助推器”。上市房企股權融資開閘優勢有三，一是沒有債務利息，融資成本低；二是不會新增有息債務，剔除預收賬款后的資產負債率不會提升，避免重走“高杠桿、高負債、高周轉”的“舊三高”老路，為行業高質量發展夯實基礎；三是股權融資直接拉升權益資本，能優化資產負債結構，引新股東入局后，若資源能與房企現有業務整合發展，可助推房地產業向新發展模式平穩過渡。

    舉措之四是“預期提升”，這與“穩銷售、增信心、擴投資”一脈相承，是行業復蘇的持續動力。供給側方面支持房企融資，目的也是引導企業經營現金流回歸常態。結合近期多部門的積極表態，預計需求端利好政策還將進一步釋放，尤其可能聚焦在激活換房等改善性需求的購買力方面，使其成為樓市銷售的新生力軍。交易增加，企業資金狀況得到改善，交付的項目逐步增多，購房者消除擔憂，市場有望聯動好轉，實現良性循環。

    當然，改善房地產行業資產負債表不能一蹴而就。可喜的是，積弊已久的“舊三高”時代已經遠去，“第三支箭”落地的廣度和力度不斷提升，隨著居住消費需求不斷升級，房地產行業開發與運營并重的新時代將來臨。