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不能群租,低收入群體怎么辦?

2022-11-29 04:00  來(lái)源:證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

    【環(huán)宇雜談】

    各地推進(jìn)保租房大規(guī)模籌集,這個(gè)思路是對(duì)的,就是為了滿足新市民、年輕人、創(chuàng)業(yè)者、打工人等的租房需求。

    李宇嘉

    近日,上海市人大常委會(huì)通過(guò)《上海市住房租賃條例》,將于2023年2月1日起施行。條例有兩點(diǎn)值得關(guān)注,一是對(duì)個(gè)人“二房東”加強(qiáng)監(jiān)管,不僅要開立租金監(jiān)管專用賬戶,而且轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量,必須辦理市場(chǎng)主體登記,也就是變成堂堂正正的長(zhǎng)租公寓;二是條例明確禁止群租,禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋用于出租。

    筆者所在的珠三角,7800萬(wàn)常住人口中,超過(guò)一半的人在租房,處于地下經(jīng)營(yíng)的“二房東”生意很好。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,一套房子兩室一廳,房東要收租5000元/月,“二房東”拿過(guò)來(lái),把兩室分別租給兩個(gè)人(家庭),每間2800元/月,一個(gè)月能賺600元。城市中心旺地的房子,整租的租金更貴,動(dòng)輒探至上萬(wàn)元的月租金,還可以把客廳、陽(yáng)臺(tái)隔斷起來(lái)出租。

    這就是“N+1”,也是典型的群租現(xiàn)象。這種租賃模式下,“二房東”賺得更多,如果多租十幾套、幾十套,“二房東”一個(gè)月的倒手收益就有萬(wàn)元左右。2016年開始,大力發(fā)展規(guī)模化住房租賃,那時(shí)曾鼓勵(lì)過(guò)“N+1”,但后來(lái)排查時(shí)發(fā)現(xiàn)屢有火災(zāi)、非法經(jīng)營(yíng)、聚眾賭博等消防和治安事件,且群租還導(dǎo)致排水難、用電負(fù)荷重、電梯擁擠、樓道嘈雜、衛(wèi)生差等問(wèn)題。

    特別是,近兩年疫情防控過(guò)程中發(fā)現(xiàn),群租房中租戶感染或傳播疫情的概率更大,比如近期疫情形勢(shì)嚴(yán)峻的廣州,群租盛行的城中村,普遍存在空間狹窄、流通性不足、衛(wèi)生狀況差,成為病毒肆虐的根源之一,有的樓棟出現(xiàn)大面積感染。從房東的角度,誰(shuí)也不希望自己的房子被“毀容”,收回時(shí)要花更多的錢恢復(fù)原樣,更不希望自己的房子被貼上疫情傳播源的標(biāo)簽。

    因此,“二房東”和群租本質(zhì)上是一個(gè)問(wèn)題,我們需要反思的是,為啥群租泛濫且屢禁不止。很簡(jiǎn)單,租金低!誰(shuí)都想租一整套房子,90后、00后打工者、新就業(yè)者,更希望有獨(dú)立空間。但奈何,一個(gè)月到手的工資只有3000-5000元,動(dòng)輒需要拿出一半收入付房租,簡(jiǎn)直割肉般疼痛。加班常態(tài)化的情況下,為了住得離單位近點(diǎn)兒,又少花錢,不選擇群租還能咋樣?

    一種看似不合理的需求,若成為打不死的小強(qiáng),就要從供給端找病根了。“二房東”和群租,本質(zhì)上反映了當(dāng)下租金太高、房子太大的問(wèn)題。租賃房源都是從存量商品房市場(chǎng)上籌集來(lái)的,這些商品房在建設(shè)的時(shí)候,考慮的是居家生活,往往戶型偏大。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),2021年全國(guó)百城租賃成交中,三居室房源占比只有25.4%,但其供應(yīng)的占比接近50%。

    另外,租賃需求集中的區(qū)域,往往是城市中心區(qū)、CBD、老城區(qū),這些區(qū)域租金又非常高,套均租金水平都在4000-5000元/月或以上。近些年,這些熱點(diǎn)片區(qū)搞舊改,也出了一批新的租賃公寓,戶型在30-50平米,體驗(yàn)感也不錯(cuò),但租金更高,基本在4000元/月以上,還是租不起。

    近兩年,各地推進(jìn)保租房大規(guī)模籌集,這個(gè)思路是對(duì)的,就是為了滿足新市民、年輕人、創(chuàng)業(yè)者、打工人等的租房需求,他們是城市“扎根脆弱型”群體,進(jìn)入城市不久、收入不高、對(duì)租金較敏感(不要超過(guò)1/3),中短期內(nèi)需要“低租金、小戶型”的租賃居所。但目前來(lái)看,這類房源供應(yīng)很少,且主要面向了人才群體。千萬(wàn)計(jì)的上述人群,還得靠“二房東”等租賃市場(chǎng)去解決。

    總之,從安全、防疫、宜居的角度,整治“二房東”和群租是對(duì)的,但從治理能力現(xiàn)代化、系統(tǒng)化的角度來(lái)看,更需要與住房供給端改革結(jié)合起來(lái)。打擊“二房東”和群租的另一面,就是租金相對(duì)低廉的可租房源供應(yīng)減少。上海租賃條例將在明年2月1日就施行了,屆時(shí)若嚴(yán)格落地,我更關(guān)心的是,上海千萬(wàn)外來(lái)人口春節(jié)回來(lái)后,能否租到租金低廉的房子。

    (作者系廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員)

    本報(bào)專欄文章僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。

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