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從房價畸變看窮人補貼富人

2020-04-22 06:21  來源:證券時報

    出發時起點一樣,走著走著,小戶型的價格就飛跑起來,大戶型氣喘吁吁地跟在后面,越跑越慢。

    余勝良

    就像光會被引力改變方向一樣,如果房價出現畸變,一定是有異常的干擾因素。

    我所看到的房價畸變,是指在深圳房地產市場,那些當初作為新房出售時單價相同的房子,現在價格出現很大的分化,越大戶型的房子單價相對越低。

    出發時起點一樣,走著走著,小戶型的價格就飛跑起來,大戶型氣喘吁吁地跟在后面,越跑越慢。

    這種分化的情況在學位房上比較常見。學位房有學位價值,小戶型和大戶型在學位上的權利是同等的,所以小戶型有溢價,比如一套20平米的小房子可以賣400-500萬元,同學區一套60平米的房子,價格可能是700-800萬元。

    但是一些學位房很一般的小區,價格也在發生畸變,以深圳福田區的益田村為例,60平米左右掛牌單價為8萬多元,面積超過100多平米,掛牌單價就降低為7萬多。現在掛牌價普遍有這種情況,那就是總價越高的房子,平均下來單價反而越低。

    房屋總價是個很重要的衡量指標,不同總價有不同的購買群體,比如總價如果上了1500萬元,如果潛在客戶沒有那么多,那么房屋單價就要有所折讓,以便可以達成交易。

    現在的情況是,有很多區域總房價超過了1500萬元,但是潛在購買人群有限,所以這部分戶型價格漲速比不上小戶型。

    而小戶型房產的潛在購買人群多,小戶型盡管在整體房源比例上占比很高,但是因為可以買得起的人多,房源不夠,那就只能提高單價。蓮花一村21層42.12平米的房屋,去年9月份成交單價是6.65萬元,同一樓層,今年3月23日成交價為7.98萬元。在很多大型社區,小戶型較大戶型單價要貴上一兩萬元。

    一般購房者想買的房子不夠用,超級購房者可以更悠哉地挑選房子,可以以更低單價享受更多空間。總價超過3000萬元的豪宅,如果算上贈送面積,其實單價并不算貴。如果將這些房子拆分成小戶型出售,總價遠遠不止如此。這就是窮人在補貼富人。

    窮人補貼富人的情況有很多,火車上也出現過。

    近年來我旅行已很少再坐硬座,去年居家臥鋪出行,車廂里空調溫度調到剛剛好,空氣也新鮮,小孩子們在車廂里玩耍,看著窗外閃過的風景,不由得產生愉悅感。當我穿過臥鋪車廂,走到硬座車廂,空氣立馬就變了,車道里坐滿了人,堆滿了包裹,和20年前一樣。

    普通消費者愿意節省資金,去坐硬座,其實如果以單個車廂產生的營收計算,硬座會遠遠超過臥鋪,但是臥鋪車廂有人專門打理,到站有專人提醒,享受了更高服務。

    高鐵也是這樣,頭等車廂價格盡管貴,但是非常寬裕,如果按照人均面積計算,性價比遠遠超過二等車廂。

    究其原因,就是市場給有錢人提供的機會比給普通人提供的機會要多很多,窮人因為支付能力不高,可以選擇的空間有限,只能被動接受。

    按理說,有錢人賺錢能力強,政府應該從有錢人那里收錢,轉移支付補貼其他低收入人群,奢侈品稅就是這樣。但現實情況往往沒有那么理性。美國有一段時間就想調整稅收政策,巴菲特去年就說,“相對于普通大眾而言,富人繳納的稅肯定是太少了。”中國也有類似情況,比如收入并不算高的工薪階層按章納稅,工商戶和企業主卻有各種方法可以逃稅避稅。

    (作者系證券時報記者)

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