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學位房,價格天花板在哪?

2020-04-22 06:21  來源:證券時報

    單價“10萬+”也好,總價1000萬也好,看似價格虛高,貼上學位房的標簽,那就是安全性資產了,銀行也會做高評估價的。

    李宇嘉

    每年的3-4月份,虎爸虎媽為新的入學季備戰(zhàn),學位房價格都會上漲。近期,深圳學位房價格上漲明顯。早已豪宅化的南山后海片區(qū),作為名校后起之秀的南二外,學位房價格升至15-20萬/平方米;近期火熱的寶安中心區(qū),寶安中學學位房價格在11-13萬/平方米,比去年同期上漲了30%;名校扎推的福田,近期出現(xiàn)單價20萬的學位房,百花片區(qū)學位房半年之內漲價15%-20%。特區(qū)外,除了寶安外,龍華、龍崗的學位房,價格也在向“10萬+”邁進。

    學位房價格年年漲,為何今年漲得更快呢?筆者認為,投資炒作是罪魁禍首。為實現(xiàn)教育質量均衡,近年來深圳各大名校推進集團化辦學,但凡有新設分校傳言,投資資金就聞風而動。比如,福田的八卦嶺片區(qū),近2年房價漲幅高達40%以上,片區(qū)漲幅居深圳第一。主要原因,就是傳言某名校要在此設分校。問題是,新學校還在規(guī)劃初期,師資力量、教育能力、升學率還需時間來沉淀,但房價先被炒起來了,片內部分“老破小”,價格探至10萬了。

    疫情之下,千千萬萬的中小微生存艱難,各方在拼命保就業(yè)。當“不確定”的未來遇上寬松的貨幣時,資金就會追逐安全性高的資產。在很多人眼里,深圳的學位房,就是“硬通貨”、“安全墊”。周期上升時領漲、周期回落時抗跌。當然,投資炒作能掀起風浪,要拜杠桿所賜。當下的深圳,能馬上拿出200萬現(xiàn)金的人,還真的不多。按照官方公布的6.4萬元的二手房均價來看,沒多少人有能力真金白銀往里砸錢,多半是利用杠桿,這一點不用任何懷疑。

    在“不確定”面前,即便資金寬裕得很,銀行也要尋找安全資產。所以,單價“10萬+”也好,總價1000萬也好,看似價格虛高,但貼上學位房的標簽,那就是安全性資產了,銀行也會做高評估價的。教育均衡不均衡,看看學位房的價格,就知道了。價格越高,教育質量越不均衡。盡管有炒作,但學位房市場高燒,這就是深圳的現(xiàn)狀。目前,深圳幼兒園達到53萬所,超越京滬穗,10年增長了137%。年度新增新生兒,深圳連續(xù)7年超過20萬。

    深圳建設先行示范區(qū),要成為“沒有缺點”的城市,屢為詬病的教育短板要補上。近兩年,深圳規(guī)劃了很多學校,推進“強幫弱”實現(xiàn)教育均等化,不惜重金引入清華北大畢業(yè)生。但是,“十年樹木、百年樹人”,名校不是一朝一夕可樹起來的。即便發(fā)達國家,優(yōu)質教育資源也是稀缺的。當少數幾所名校金燦燦的中考、高考成績擺在那里,你能怪各方趨之若鶩嗎?

    凡大城市,資源永遠稀缺,戶籍是分配的第一道門檻,憑票是第二道門檻。類似優(yōu)質教育資源,戶籍門檻是不夠的,而是否擁有片兒內的產權住房,就成為能否享有學位的“票證”,沒有比這更公平的分配方式了。所以,深圳再怎么完善積分制,比如學位從“9年鎖定”到“3+6鎖定”,也改變不了學位房主導的供給模式。即便“多校劃片”,也有“優(yōu)中劣”的區(qū)分。近期,深圳打擊“點招”(考試、競賽等),強調“實際居住”,更強化了學位房的作用。

    大城市的家長,不管是窮爸爸還是富爸爸,不管是工薪還是教授,面對小孩的成長問題上,無一例外地被“學位房”震懾著、指揮著,以“為了孩子”的名義,做他們認為對的事。說它對,也對,因為學位房意味著更靠前的資源占位;說它不對,也不對,因為家長將希望全部壓在學校、培訓機構,本該有的陪伴、言傳身教做不到,或沒時間。買一個學位房,似乎成為所有家長可以選的唯一選擇,也大大緩解了虎爸虎媽的焦慮。個體理性加總,就是集體非理性。為何學位房貴,學歷不值錢?這個世紀難題無解的狀態(tài),還要持續(xù)一段時間。

    (作者系房地產研究人士)

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