王麗新

    開年以來，杭州、鄭州等多地集中掛牌出讓土地。1月4日，北京率先完成2024年首場土拍，攬金122億元，平均溢價率8.9%。這場新年第一拍，給2024年土地市場開了一個好頭。

    在筆者看來，當下房企投資動能主要受限于資金的流動性和市場預期，在兩者都沒能迎來全面好轉之前，2024年土地市場表現或與北京這場新年首拍異曲同工，仍將呈現整體成交規模企穩、分化加劇以及房企投資轉為“謹慎+聚焦”的三大特征。

    第一，整體成交規模企穩。據中指研究院統計，2023年全國300個城市涉宅用地成交規劃建筑面積同比下降20.6%，土地出讓金同比下降16%；重點城市商品住宅地塊供地計劃完成率超80%。考慮到房地產行業供求關系重新回歸平衡，新房庫存去化周期延長，預計2024年土地市場供應規模仍將保持相對低位且平穩運行。

    預計2024年土地市場整體成交規模企穩將主要表現為兩方面：一是各地地價和出讓條件將會調整得更為合理，土地定價也會給房企留有利潤空間，吸引房企參與投資；二是稀缺優質地塊預計能拍出應有的溢價水平，但整體市場平均溢價率、成交規劃建筑面積以及土地出讓金不會飆升，有望“穩中微進”。

    第二，市場分化將進一步加劇，自由競價與底價成交并存。2023年四季度，全國多個城市土拍陸續取消最高限價，重回“價高得者”，有助于激發市場活力。從目前結果來看，熱點城市的核心地塊熱度升溫，但非核心區地塊底價成交仍是主流表現。這種冷熱分化格局預計會延續至2024年。同時，隨著取消“限地價”賣地模式的城市持續擴容，自由競價與底價成交，甚至流拍現象將并存，促使分化進一步加劇。

    這種分化主要體現在三方面：一是城市間分化，核心一線、二線城市土地出讓規模、價格以及對房企的吸引力仍將保持高位，庫存較高的三線、四線城市土地市場表現則會整體偏弱；二是城市內部區域分化，在同一個城市的核心地塊與非核心地塊或將面臨高溢價出讓和流拍兩種命運；三是房企拿地能力分化，中小房企及區域型房企拍高價地意愿低，更傾向于尋找結構性機會，但國企、財務穩健的民營房企仍將是拿地大戶。

    第三，“少城市、精地塊”將成房企投資普遍共識。在這一輪行業進入調整期之前，房企為了減少拿地成本，幾乎在各城跑馬圈地。如今，由于企業可調度的可投資現金流有限，如何做到“把錢花在刀刃上”更為重要，出于安全性考慮，投資轉為“謹慎+聚焦”。

    自2021年行業出現債務違約房企以來，過去步子邁得太大導致流動性緊張的房企，要么暫停拿地，要么謹慎投資。即便是現金流較好的企業，拿地策略也轉為“以銷定投、收斂聚焦”，其愿意投資的城市范圍也在不斷收窄，“少城市、精地塊”成共識。以2023年拿地金額TOP10房企來看，除保利發展、華潤置地、中國鐵建等房企拿地城市數量超過20個外，其余企業拿地城市數量均在20個以下，且其將絕大多數投資押寶在一線、二線城市。具體地塊的選擇上，則以市區位置核心、配套完善、去化率高的優質土儲為主。

    值得關注的是，2024年，保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”將是政策發力主要方向，將對穩投資起到重要作用，預計會得到更多政策和資金支持，房企需要積極尋找其中的投資機會。