王麗新

    對2025年房地產市場而言，“止跌回穩”仍是重中之重。其中，盤活存量土地將是重要引擎。

    近日，財政部、自然資源部發文規范專項債支持土地儲備。同時，各地亦在加快推進盤活存量土地相關工作。不過，存量土地中不少是權屬復雜、開發成本高的“硬骨頭”。那么，對這些“硬骨頭”該怎么啃呢？

    第一，各地需運用好地方專項債券開展土地儲備工作。當前，政策端已經疏通堵點，打開了盤活存量土地的新通道。業內機構預計，2025年土儲專項債的規模有望超過6000億元。

    雖然方向既定，各地仍需實施得當。結合相關部門、多地政府發布的相關政策，疊加相關市場主體實操路徑來看，做好專項債支持土地收儲工作，需關注五個方面：一是明確發債資金優先用于處置閑置存量土地，考慮先回購企業無力開發或者不愿繼續開發、尚未動工建設的土地；二是優先選擇成熟度高、操作性強、預期效益顯著、風險低的項目；三是確保資金平衡，注意合理確定收購價格、妥善處理債權債務關系，增加地方政府可調節空間，實現融資和收益平衡；四是嚴格監督管理，專項債券資金由土地儲備機構專款專用，形成“資金募集—資金使用—資金償還”閉環；五是合理擴大用于土地收儲的專項債發行規模，加快“自審自發”試點地區發債節奏。

    據中指研究院監測，截至3月18日，全國各地公示的擬使用專項債收回收購存量閑置土地的總量已近400宗，擬收儲價格合計超570億元。需要注意的是，各地收儲是盤活存量土地的關鍵步驟，接下來不可盲目出讓，要按照市場需求精準投放，通過“收儲—調規—再出讓”，發揮好土地儲備“蓄水池”和投放“調節器”的功能，穩定市場預期。

    第二，多方協同聯合開發盤活。引入社會資本，多方合作開發，盤活“沉睡”的土地資源，是市場化破局的關鍵。

    比如，閑置土地持有者可以聯合第三方企業、當地政府等多方合作設立項目公司，建立“投資—建設—運營”全鏈條開發模式，通過“企業主導、政府搭臺、多方共進”的再開發模式充分盤活存量閑置土地，實現培育新興產業、補齊民生設施短板等多方面成效。政府要允許土地用途合理轉換，支持國有企業設立土地資產盤活專項基金，與此同時，金融機構匹配專項債券等配套政策也要及時跟進。

    當然，對于企業有意愿、市場有需求的項目，相關方可允許其分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任等，來緩解企業資金壓力。

    第三，促進存量土地交易流轉。存量土地盤活本質上是重塑城市居住、產業以及服務等功能，創造新經濟價值，不同項目處置方式不同。若閑置土地持有企業無力開發，可鼓勵其通過二級市場轉讓給其他市場主體，由受讓方主導完成該地的再開發利用。

    各地政府要壓實主體責任，通過搭建交易平臺、支持預告登記和土地“帶押過戶”轉讓等方式加快交易流程，促進交易信息公開，完善相關稅費政策，健全市場監管機制等。推進存量土地盤活，各地還需發揮城市更新建設公司、代建公司、咨詢公司、建設單位等市場主體的專業優勢，在調整容積率、變更土地用途、減免稅費等方面“因城施策”，保障市場主體的合理利潤。

    理論上來講，盤活存量閑置土地絕非坦途。但結合當前“嚴控增量，優化存量”的供給端調整政策主流方向來看，盤活存量土地已不再是一道選擇題，而是“穩樓市”以及城市可持續發展的必答題。接下來，從中央到地方再到市場主體，各方通力合作，有望答好這道題，提升土地利用率，促進產業升級和城市高質量發展，激發經濟活力。