王麗新

    2月22日，一則至少8城下調(diào)購房首付比例的消息備受關(guān)注。此前一天，國有四大行正式下調(diào)廣州房貸利率；交通銀行北京分行為五礦地產(chǎn)提供100億元意向性并購融資額度。更早之前，龍湖集團(tuán)和旭輝控股分別取得50億元中期票據(jù)的注冊通知書。

    幾則消息，看似單擺浮擱，卻是草蛇灰線。在房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的主線之下，信貸及房企融資政策適度調(diào)整已是進(jìn)行時(shí)。在筆者看來，近期政策暖風(fēng)頻吹，是流動(dòng)性承壓房企的紓困時(shí)機(jī)，需把握機(jī)會，以現(xiàn)金為綱，多管齊下恢復(fù)流動(dòng)性，跨過信心修復(fù)期。面對當(dāng)下局勢，房企需“順勢而為”，踐行三條鐵律。

    一是拼銷售抓回款。相比吸引人才、減免購房契稅等，適度“寬信貸”政策對房地產(chǎn)市場影響更大，按揭貸款額度和利率是關(guān)鍵變量。2021年年底至今，多城已降首付、降利率，超過45城發(fā)布了穩(wěn)定樓市新政。2022年1月份，統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，70城中28個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲。

    疊加年初按揭貸款額度充足，流動(dòng)性承壓房企需切實(shí)利用好這一窗口期，全力賣房。事實(shí)上，有些房企已有動(dòng)作，比如加強(qiáng)營銷一線考核與激勵(lì)，全員營銷。同時(shí)，成立專門的回款小組，整合集團(tuán)資源，按照預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，快速回籠資金。

    二是果斷賣資產(chǎn)。不管是否“危言聳聽”，對陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企來說，“黑鐵時(shí)代”相當(dāng)形象。房企不能重蹈過度依賴金融杠桿的覆轍。近日，又一家“千億元級房企”債務(wù)違約。而有些房企則付出更高利息和擔(dān)保增信，讓部分債務(wù)得以展期，但這亦非長久之計(jì)。對房企掌舵人而言，要做到當(dāng)斷則斷，具有斷臂求生的魄力。

    當(dāng)前，多家銀行擬發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券，合計(jì)融資額度達(dá)680億元，用于收并購困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，18家開發(fā)商將3200億元資產(chǎn)擺上貨架，通過配股融資、處置資產(chǎn)等方式，一些頭部房企已回籠資金超百億元。但收并購交易談何容易，“抽屜協(xié)議”“明股實(shí)債”層層嵌套，歸根結(jié)底要看資產(chǎn)究竟打了幾折。

    不過，監(jiān)管部門已著手推動(dòng)資產(chǎn)管理公司參與房企資產(chǎn)處置。實(shí)踐表明，很多“困境地產(chǎn)項(xiàng)目”經(jīng)過資產(chǎn)管理公司運(yùn)作，仍具備較好的變現(xiàn)價(jià)值。所以，擺在房企眼前的問題是，需盤整核心項(xiàng)目、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，盡可能控制減值代價(jià)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)債務(wù)剝離。

    三是減規(guī)模重利潤。高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式已至末路，以規(guī)模論英雄時(shí)代結(jié)束，未來房企需進(jìn)行顛覆性轉(zhuǎn)變。償債能力不足房企暫停拿地，緩解現(xiàn)金流壓力之外，活下來是第一要?jiǎng)?wù)。即便穩(wěn)健型房企，也要警鐘長鳴，過去“撒胡椒面”以規(guī)模導(dǎo)向考核業(yè)績的模式必須退場。圍繞“以銷定投”，做好風(fēng)控，不錯(cuò)拿一塊地，節(jié)衣縮食減少不必要開支，以利潤為導(dǎo)向制定KPI的時(shí)代來臨了。同時(shí)，房企對于風(fēng)險(xiǎn)管理、尤其是財(cái)務(wù)管理應(yīng)更加重視并自律。

    在筆者看來，經(jīng)歷了此輪出清后，行業(yè)發(fā)展模式正在發(fā)生本質(zhì)變化，盲目擴(kuò)張如今陷入債務(wù)危機(jī)的房企，其失去的“河山”將會被高信用房企分食。更重要的是，行業(yè)將從規(guī)模導(dǎo)向徹底轉(zhuǎn)為質(zhì)量導(dǎo)向，利潤、產(chǎn)品力、效率和現(xiàn)金流是“護(hù)城河”。而這一切的前提，是以“不躺平”的決心先活下來。如同尼采所說：“如果這世界上真有奇跡，那只是努力的另一個(gè)名字。”