王麗新

    11月24日，蘇州啟動第三輪土地拍賣。首個拍賣日，8宗地塊全部出讓，僅2宗溢價成交，總成交價120.64億元。

    截至目前，據筆者不完全統計，北京、杭州、上海、深圳等15個城市公布第三輪土地拍賣信息。其中，無錫已完成第三輪土拍，無流拍，總體溢價率為0.05%，平穩收官。整體而言，與第二輪集中供地相比，第三輪集中供地已經從出讓細則、供應規模、供應結構三個維度進行了調整。

    第一，降低保證金比例，延長土地款支付周期。比如，成都、無錫、濟南、蘇州等城市均下調了保證金比例。蘇州將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調至30%，并將土地出讓金首付款比例由之前的60%降至50%。廣州部分地塊取消了一個月內一次性付清全款的要求，允許最長六個月內付清。南京、杭州在第三批集中供地規則中明確放寬房企拿地資質，由一級或二級降至為三級。深圳在配建要求方面進行調整，將第二批集中供地規則中的“全年期自持的租賃住房”的配建要求調整為“可售公共住房”。

    無論是放寬參與土拍房企的資質、調整保證金繳納比例，還是延長土地款支付周期，聚焦要點都是進一步降低開發商資金占用成本，緩解房企現金流壓力，提升拿地積極性，從源頭保持房地產投資穩健。

    第二，加大土地出讓規模。從歷史數據來看，鑒于每年“金九銀十”房企回款較高，接下來的兩個月一般是土地成交高峰。一是由于各地為了完成年度任務，四季度一般會加大土地供應；二是房企年尾在銷售端“儲糧”豐沛，買地較為積極。

    從當前已發布的第三輪集中供地信息來看，多數城市加大了土地供應規模，且擴容供應力度較大。如深圳、蘇州、南京、上海、濟南與合肥的第三輪集中供地規劃建筑面積，與第二輪相比實現100%以上的增長。蘇州的土地供應增長率更是高達184.2%。或許，前兩輪土地出讓過程中，流拍地塊及中止拍賣地塊較多，導致最后一輪供應力度加大，預計后續多個城市會大概率提升第三次集中供地力度。

    第三，釋放更多優質地塊，提高房企拿地積極性。土地紅利時代下，一個城市的核心區優質地塊通常都是地王和高價地的“胚子”，更是開發商爭相舉牌的標的。地段決定利潤以及銷售速度，當下亦是房企看重的投資鐵律。

    從目前公布的第三次集中供地信息來看，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市核心區的供應規模均有明顯增加。以杭州為例，最受房企追捧的拱墅區橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，申請勾地的房企達到10家。另有浙江本地房企在第三批集中供地中合計報名10宗土地。

    有業內人士算過一筆賬，即便有些土地按照最高溢價率上限成交，凈利潤率仍舊有約10%的空間。顯然，相比第一次集中拍地，某房企拿地后高呼只有2%凈利率而言，預留了房企盈利空間，自然提高其拿地積極性。

    種種跡象顯示，與前兩次集中拍地不同的是，第三輪土地集中供應進行了細致的調整，適度放松拿地門檻，預計將降低流拍率。但細則的變化背后，控制溢價率、防止土地金融化、杜絕炒高地價的主旋律仍未動搖！

（編輯 喬川川）