王麗新

    鏖戰半年，幾家歡喜幾家愁。喜者高興于又多收了三五斗，愁者焦慮于到處籌錢仍不得救。這一時悲喜，或不是生死局，但2021年的年中總結，每個地產人都交得不太容易。

    投拓人年初的目標是拿兩塊“靚地”賺點換車錢，結果“兩集中”供地一來，看不完的地，寫不完的報告，做不完的測算，還要出去談合作，最終發現自己熬夜技能突飛猛進；原本較為按部就班的財務人，年初目標是升職加薪，結果“三道紅線”目標一來，天天忙著催客戶回款和被人催款，公司發文經理級以上崗位需研究生學歷，內卷到最后學會了“躺平就好”；營銷人的心態則有點微妙，年初目標是完成KPI，不要被炒魷魚，萬萬沒想到局部市場很火，預估要賣一兩年的項目半年就清盤了，轉頭公司就說營銷費用要砍到2%，還有年底集中推盤，壓力不是一點點……

    種種跡象表明，地產這門生意已經進入拐點時刻，現在選擇往哪里走或許能決定未來10年的發展路徑。以往其他行業都說，做地產，投機多、戰術多、戰略少，靠高負債滾規模，缺乏長期主義視角。直到錢袋子扎緊，多地一年只賣三次地，房企們才意識到，以“規模為王”是不是還能決定未來行業座次表？

    公開數據顯示，上半年，百強房企操盤銷售額6.1萬億元，權益銷售額5萬億元。但房企們都沒有多開心，反而更加焦慮。現實擺在眼前，跌出TOP30的千億元量級房企在增加。過去融創中國靠數百億元鯨吞萬達挺進四強，看似大魚吃大魚“很香”。但今年華夏幸福債務違約4個多月，仍在尋求接盤俠。藍光發展陷入流動性危機，市場傳言萬科要收購，卻至今沒有真動作。即使想上位的欲望再強烈，標桿房企也沒有再匆匆下場吞大魚。

    畢竟，世茂集團與福晟集團“千億世紀大合作”不到一年就陷入羅生門，而第一個喊出“活下去”的行業風向標萬科，中止了泰禾集團收購案。筆者相信，理性之余，房企掌舵人也在思考賣房這種“一錘子買賣”還能做多久，17萬億元的市場，地產10強本身已經是3000億元到8000億元規模，行業集中度約30%，未來10年占有率或許會達到40%-50%。但大規模開發終究有天花板，是時候回頭看看，為何銷售規模與市值已經形成巨大剪刀差？8000億元規模對應的卻是不到2000億港元的市值？

    站在新舊行業規則交替之際，頭部實力房企或許該考慮用開發主業巨大的現金流量去培育第二增長曲線，當下正是好時機。轉型和創新，需在企業陽光燦爛時進行。如同龍湖集團在規模蒸蒸日上時主動降速，加重商業、物業、長租公寓等運營性資產投入，如今運營性收入已達150億元量級。

    一句話，房企座次表排位賽需換換“套路”了，規模不再應該是唯一“定律”，以規模論英雄的時代漸行漸遠。利潤與規模，效益與責任，創新與產品品質，短期經營目標與長期目標，如何排序和平衡？房企是該考慮長期主義下的戰略選擇了，如若不然，后房地產時代，頭部陣營中將不會有你。