本報(bào)記者 謝嵐 見習(xí)記者 陳瀟

    1月12日，中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報(bào)》記者表示，2023年融資政策持續(xù)寬松，但融資總規(guī)模仍在下降，受市場復(fù)蘇勢頭持續(xù)轉(zhuǎn)弱等因素影響，投資人對房地產(chǎn)行業(yè)投資信心尚未能完全修復(fù)。

    從具體的融資結(jié)構(gòu)來看，信用債仍占據(jù)發(fā)行大頭。2023年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為4233.1億元，同比下降9.1%，占總?cè)谫Y規(guī)模的58.6%，較2022年有所上升。其中發(fā)行期在3年以上的占比42.0%，平均發(fā)行期限3.05年。

    海外債方面，2023年房企海外債發(fā)行規(guī)模僅為219.3億元，同比增長24.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的3.0%。其中，海外債發(fā)行金額較高的有中海地產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)等央國企。

    房企信托融資則降幅較大，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年房企信托融資規(guī)模為297.4億元，同比大幅下降71.0%，占總?cè)谫Y規(guī)模僅為4.1%。

    “隨著行業(yè)周期下行，前期房企信托違約事件時(shí)有發(fā)生，機(jī)構(gòu)投資更為審慎，導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減，去年6月份以來，信托融資金額連續(xù)下滑，個(gè)別月份單月融資不足10億元，僅在12月份出現(xiàn)翹尾，信托融資渠道接近消失。”中指研究院方面表示。

    ABS融資（資產(chǎn)支持證券化融資）方面則表現(xiàn)相對穩(wěn)健。2023年，ABS融資規(guī)模為2472.9億元，同比下降6.8%，占總?cè)谫Y規(guī)模34.2%，平均發(fā)行期限為6.70年，期限明顯延長。

    從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，ABS融資中的類REITs比例快速提升，發(fā)行占比提升至17.4%。在劉水看來，持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤活資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段，房企同時(shí)也能從多元化經(jīng)營中受益。

    “整體來看，信用債在政策鼓勵下市場緩慢復(fù)蘇，發(fā)行規(guī)模有望保持穩(wěn)定，特別是優(yōu)質(zhì)民企將獲得相應(yīng)發(fā)行機(jī)會；海外債、信托仍將維持零星發(fā)行狀態(tài)；ABS成為僅次于信用債的融資渠道，有底層資產(chǎn)支持的CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）/CMBN（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）、類REITs仍將保持較高發(fā)行占比。”劉水表示。

    值得一提的是，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房企到期債券余額達(dá)2373.5億元，其中信用債占比61.8%，海外債占比38.2%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力仍然不小。

    鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示，從房企到期債務(wù)的時(shí)間來看，2024年一季度，房企不僅僅有大量工程款和農(nóng)民工工資需要支付，同時(shí)3月份、4月份仍然面臨到期債務(wù)的償債小高峰，不排除可能會發(fā)生房企二次出險(xiǎn)的現(xiàn)象。

    “對于穩(wěn)健型房企，可利用當(dāng)前融資寬松政策，置換獲取低息長期資金，提升財(cái)務(wù)彈性，同時(shí)積極利用REITs相關(guān)政策出臺時(shí)機(jī)，在盤活持有物業(yè)的同時(shí)形成持有物業(yè)運(yùn)營金融閉環(huán)，發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。”劉水表示，出險(xiǎn)房企也可借助當(dāng)前金融政策窗口，積極與金融機(jī)構(gòu)對接，對債務(wù)能展盡展，同時(shí)積極盤活存量資產(chǎn)，提升自身流動性。

（編輯 張鈺鵬 上官夢露）