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2023年房企非銀類融資超7000億元 信托融資同比下降超七成

2024-01-12 19:57  來源:證券日報(bào)網(wǎng) 

    本報(bào)記者 謝嵐 見習(xí)記者 陳瀟

    1月12日,中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,2023年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資7222.7億元,同比下降15.1%。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報(bào)》記者表示,2023年融資政策持續(xù)寬松,但融資總規(guī)模仍在下降,受市場復(fù)蘇勢頭持續(xù)轉(zhuǎn)弱等因素影響,投資人對房地產(chǎn)行業(yè)投資信心尚未能完全修復(fù)。

    從具體的融資結(jié)構(gòu)來看,信用債仍占據(jù)發(fā)行大頭。2023年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為4233.1億元,同比下降9.1%,占總?cè)谫Y規(guī)模的58.6%,較2022年有所上升。其中發(fā)行期在3年以上的占比42.0%,平均發(fā)行期限3.05年。

    海外債方面,2023年房企海外債發(fā)行規(guī)模僅為219.3億元,同比增長24.6%,占總?cè)谫Y規(guī)模的3.0%。其中,海外債發(fā)行金額較高的有中海地產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)等央國企。

    房企信托融資則降幅較大,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年房企信托融資規(guī)模為297.4億元,同比大幅下降71.0%,占總?cè)谫Y規(guī)模僅為4.1%。

    “隨著行業(yè)周期下行,前期房企信托違約事件時(shí)有發(fā)生,機(jī)構(gòu)投資更為審慎,導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減,去年6月份以來,信托融資金額連續(xù)下滑,個(gè)別月份單月融資不足10億元,僅在12月份出現(xiàn)翹尾,信托融資渠道接近消失。”中指研究院方面表示。

    ABS融資(資產(chǎn)支持證券化融資)方面則表現(xiàn)相對穩(wěn)健。2023年,ABS融資規(guī)模為2472.9億元,同比下降6.8%,占總?cè)谫Y規(guī)模34.2%,平均發(fā)行期限為6.70年,期限明顯延長。

    從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看,ABS融資中的類REITs比例快速提升,發(fā)行占比提升至17.4%。在劉水看來,持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段,成為房企盤活資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段,房企同時(shí)也能從多元化經(jīng)營中受益。

    “整體來看,信用債在政策鼓勵下市場緩慢復(fù)蘇,發(fā)行規(guī)模有望保持穩(wěn)定,特別是優(yōu)質(zhì)民企將獲得相應(yīng)發(fā)行機(jī)會;海外債、信托仍將維持零星發(fā)行狀態(tài);ABS成為僅次于信用債的融資渠道,有底層資產(chǎn)支持的CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)/CMBN(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù))、類REITs仍將保持較高發(fā)行占比。”劉水表示。

    值得一提的是,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年一季度房企到期債券余額達(dá)2373.5億元,其中信用債占比61.8%,海外債占比38.2%,境內(nèi)債務(wù)償債壓力仍然不小。

    鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示,從房企到期債務(wù)的時(shí)間來看,2024年一季度,房企不僅僅有大量工程款和農(nóng)民工工資需要支付,同時(shí)3月份、4月份仍然面臨到期債務(wù)的償債小高峰,不排除可能會發(fā)生房企二次出險(xiǎn)的現(xiàn)象。

    “對于穩(wěn)健型房企,可利用當(dāng)前融資寬松政策,置換獲取低息長期資金,提升財(cái)務(wù)彈性,同時(shí)積極利用REITs相關(guān)政策出臺時(shí)機(jī),在盤活持有物業(yè)的同時(shí)形成持有物業(yè)運(yùn)營金融閉環(huán),發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。”劉水表示,出險(xiǎn)房企也可借助當(dāng)前金融政策窗口,積極與金融機(jī)構(gòu)對接,對債務(wù)能展盡展,同時(shí)積極盤活存量資產(chǎn),提升自身流動性。

(編輯 張鈺鵬 上官夢露)

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