本報記者 蘇向杲 楊潔

    自10月25日國有大行等商業銀行批量下調存量房貸利率后，存量房貸利率定價機制也迎來調整。

    10月31日，國有六大行均發布公告稱，將從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。

    新定價機制主要包括兩方面內容：一是調整貸款利率在LPR（貸款市場報價利率）基礎上的加點值（以下簡稱“加點值”，可為負值）；二是變更重定價周期的約定。

    偏離度超30BP可協商調整

    今年9月29日，中國人民銀行（以下簡稱“央行”）發布的《關于完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告》（中國人民銀行公告〔2024〕第11號）（以下簡稱《公告》）表示，自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。

    10月31日，為落實《公告》，國有六大行完善了存量房貸利率定價機制。

    根據新定價機制，已發放的以LPR為定價基準的浮動利率商業性個人住房貸款（包含首套、二套及以上個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款部分）借款人，可向上述銀行申請變更借款合同中的定價條款約定，包括：調整貸款利率在LPR基礎上的加點值；變更重定價周期的約定。

    從加點值調整方式來看，國有六大行提到，借款合同約定的加點值比全國新發放房貸利率平均加點值高30BP以上的，可申請調整加點值；調整后的加點值不低于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點下限（如有）。具體加點值根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。

    其中，全國新發放房貸利率平均加點值=央行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值。

    借款人該如何判斷自己的存量房貸利率加點值是否能夠調整？對此，中國銀行舉例稱，“存量房貸利率常態化調整是加點值之間的比較和下調。可以將貸款的LPR加點值與全國新發放房貸利率平均加點值+30BP進行比較，如果貸款的LPR加點值高，則可申請將貸款加點值下調至全國新發放房貸利率平均加點值+30BP。”

    例如，借款人的貸款利率為LPR-20BP，央行最新公布的全國新發放房貸利率為3.33%，考慮到對應季度（即7月份至9月份）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國新發放房貸利率平均加點值為-52BP（3.33%-3.85%）。全國新發放房貸利率平均加點值+30BP為-22BP（-52BP+30BP），借款人的貸款加點值為-20BP，高于-22BP，則可申請下調至-22BP，下調后的貸款利率為LPR-22BP。

    招聯首席研究員董希淼對《證券日報》記者分析稱，在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過30BP時，允許借款人與銀行協商調整加點，有助于緩解潛在購房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出。

    東方金誠首席宏觀分析師王青對記者補充稱，加點值調整部分，意味著存量房貸利率會較快跟進新發放房貸利率同步下調，這樣基于新老房貸利率差的提前償還房貸的必要性就會顯著下降。

    從對商業銀行的影響來看，王青表示，存量房貸利率較快跟進新發放房貸利率下調，對凈息差會有一定下拉作用。就不同重定價周期而言，同樣基于整體房貸期限普遍較長，其間可能要經歷幾輪利率上行及下行波動，因此長期來看不同的重定價周期對銀行凈息差的影響為中性。

    中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬也表示，優化貸款利率定價機制，調整重定價周期等，有助于更好維護銀行和借款人雙方的合法權益，更好按照市場化原則開展住房按揭貸款業務。

    重定價周期變更

    除加點值調整之外，重定價周期變更也是新定價機制的又一大亮點。

    此前不少貸款人認為，房貸利率重定價周期統一為1年，不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況。而本次調整，國有六大行明確，取消了房貸利率重定價周期最短為1年的限制。

    重定價周期，即貸款合同約定的利率隨定價基準調整的時間間隔。對借款人而言，重定價周期縮短后，如果LPR下調，則可以在較短時間內享受房貸利率下調的好處。

    國有六大行表示，變更后，重定價周期可選擇三個月、六個月或一年。新的重定價日從原合同重定價日起算，按每滿三個月、六個月或一年的對日確定，即重定價周期選擇三個月的，每年有四個重定價日；重定價周期選擇六個月的，每年有兩個重定價日；重定價周期選擇一年的，每年只有一個重定價日。

    “對借款人而言，重定價周期既不是越短越好，也不是越長越好，主要的考量因素應是市場利率走勢——如果利率處于下行趨勢，重定價周期短，利率下降能更快體現，導致貸款實際利率更快下降；如果利率處于上行趨勢，重定價周期短，利率上升也將更快體現，導致實際利率更快上升。因此，借款人應對利率走勢進行研判，選擇重定價周期。目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據需要選擇較短的重定價周期。”董希淼說道。

    有利于促消費穩樓市

    國有六大行還公告了新定價機制的其他操作細節。

    在固定房貸利率調整方面，國有六大行提到，固定利率或采用基準利率定價的個人住房貸款，如需申請變更借款合同定價條款約定，須先轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款。轉換時，加點值等于原合同利率水平與最近一個月相應期限LPR的差值。轉換成功后，在貸款剩余期限內，不能申請轉回按固定利率或基準利率定價。

    由于部分一線城市房貸利率調整也受當地政策影響，因此這些地方定價機制的實施也備受關注。對此，中國銀行提到，北京、上海、深圳二套房借款人，如借款人所在城市有房貸利率政策下限，則調整后的利率加點值取常態化調整目標值（即全國新發放房貸利率加點值+30BP）與當地利率政策下限孰高值。如當地政策下限高于常態化調整目標值，則調整后的房貸加點值仍不能低于當地房貸利率政策下限。

    談及新定價機制的整體影響，董希淼表示，在利率下行周期，調整措施有助于進一步降低借款人住房消費負擔，提振居民住房消費的意愿和能力，促進金融與房地產良性循環，推動房地產市場止跌回穩。

    中指研究院政策研究總監陳文靜也對《證券日報》記者表示，新的房貸利率定價機制落地后，個人購房后的存量房貸利率調整將更加靈活，當存量房貸利率明顯偏高時，借款人可以更快調整房貸利率，有助于穩定市場預期，促進新增購房需求的釋放。