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非住宅商品房最長去化周期超18年 湖南發文鼓勵“商改住”加快去庫存

2021-10-29 13:57  來源:證券日報網 何文英

    本報記者 何文英

    近期,湖南省住建廳等六部門聯合發布《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》(簡稱《意見》),旨在全面加速公寓、寫字樓、商鋪等非住宅商品房去庫存。

    對于《意見》的落地,IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時予以了肯定。他認為:“非住宅商品房大量積壓主要源于規劃與市場需求的脫節,《意見》順應市場需求和區域發展狀態,對非住宅商品房的去化會有正面的、積極的作用。”

    為去庫存公寓開啟“大甩賣”

    貝殼研究院商業地產分析師鄭中在接受《證券日報》記者采訪時表示:“近年來一些城市對商辦市場過度規劃,商辦類土地持續放量,但當地商辦市場需求并不能與供應量較好地匹配,因此造成了大量非商業地產的庫存積壓。”

    以長沙為例,據克而瑞數據顯示,截至2021年9月,長沙商業庫存存量達到441萬方,去化周期長達209個月;辦公存量為302萬方,去化周期約220個月;公寓存量447萬方,去化周期約33.17個月。

    為了加快庫存消化,多個房地產商在長沙的公寓項目都以較大優惠力度開啟“大甩賣”。長沙一網紅盤公寓項目去年8月份成交價最高達到了16006元/平方米,但到今年8月份已跌到10800元/平方米,一年時間下跌幅度達到了33%。雨花區某公寓項目去年均價還在10000元/平方米,今年最低降到了5888元/平方米。

    事實上,長沙的公寓項目降價并非孤例。根據湖南中原研究院數據,9月長沙公寓供應面積10.94萬方,環比上漲110%,成交面積15.34萬方,環比上漲59%,成交均價9990元/平方米,環比下跌20%,這也是近兩年以來,長沙公寓市場月度成交均價首次跌到了10000元/平方米以下。

    對于長沙公寓價格大跳水的現象,碧桂園相關人士對《證券日報》記者分析道:“從市場來看,主要還是整個長沙市場公寓庫存太多,整體去化周期在30個月以上。就國慶節點來看,我們的公寓項目配合強推廣曝光和促銷策略,單個項目去化了200多套。”

    此外,上海立信會計金融學院孫文華博士在接受《證券日報》記者采訪時認為:“自去年起‘融資三道紅線’、‘銀行兩道紅線’、‘土地兩集中’和‘40%投銷比’等政策陸續出臺,房企的資金壓力也在逐漸加大,因此只能選擇降價消化庫存加速回籠資金。”

    “商改住”從源頭減少非住宅供應

    即便長沙公寓價格大幅下跌,但去化壓力仍然較大。某央企房地產相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時坦承,公司在長沙的公寓項目即便進行了降價銷售,去化率還是不達預期。

    “從產品層面來看,公寓投資屬性強,不屬于剛需,后期商業用水用電的收費標準使得居住成本高,且購買首付比例要50%,最多貸款10年,銀行利率相對也較高,不支持公積金貸款,同時二次交易的稅費高達17.5%。”上述碧桂園人士認為,使用成本以及交易稅費雙高是公寓庫存積壓的主要因素。

    針對上述兩大痛點,《意見》對癥下藥地提供了改善措施。《意見》指出,對于新購或租賃存量非住宅商品房的單位和個人,可由市縣按政策規定采取購房補貼、租金補貼、降低相關交易費用等方式予以支持,轉讓非住宅商品房也可適當降低相關交易費用。同時,降低公寓居民用戶使用成本。

    另一方面,《意見》對非住宅商品房的存量用地提供了“商轉住”的通道,從源頭上減少非住宅商品房的供應。《意見》表明,對已出讓未建設的非住宅商品房用地,允許按規定轉型用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設,經批準可按“商改住”進行規劃建設。

    此外,《意見》對非住宅商品房用地供應也予以了嚴格控制。對連續兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣,除省市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外,暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。

    鄭中認為:“《意見》的落地可以有效盤活商辦庫存市場,拓寬租賃房源供應渠道。”但他建議,在實施過程中要明確轉改細則和報批流程,制定適用“商改住”用地的改造和驗收標準,適當提供金融支持及政府補貼。

(編輯 張偉 才山丹)

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