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住房租賃監(jiān)管升級 “租金貸”籬笆扎緊

2021-02-06 06:36  來源:上海證券報

    長租公寓平臺迎來多地監(jiān)管規(guī)范。2月以來,深圳、北京、上海三地先后發(fā)布了針對住房租賃資金監(jiān)管的文件,直指長租公寓平臺“資金池”問題和“租金貸”資金監(jiān)管問題。

    上海住建委等十部門共同制定的《關于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》(下稱《意見》)中明確要求,未開展個人“租金貸”業(yè)務的住房租賃經(jīng)營機構(gòu),原則上不得新增該項業(yè)務;已開展個人“租金貸”業(yè)務的,應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃。

    “一邊是收不到房租的房東,用貸款資金付了房租、卻被房東趕的租客;另一邊是給租客提供信貸資金的銀行。‘租金貸’引發(fā)的問題已經(jīng)讓市場形成多方共輸局面。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

    近年來,隨著蛋殼、自如、青客等長租公寓興起,“租金貸”活躍起來,并讓租賃平臺、銀行、房東、房客四方形成聯(lián)動。但脆弱的四方關系卻屢屢因長租公寓平臺資金鏈斷裂而土崩瓦解。

    在這一模式下,銀行等金融機構(gòu)將貸給租客的錢,直接一次性支付給平臺,而租客再向金融機構(gòu)按月償還租房貸款。一旦平臺突然出現(xiàn)資金鏈斷裂,不再向房東支付每月租金,就會直接造成租客和房東之間的矛盾沖突。

    “其實從2017年到2020年,每年都有長租公寓平臺‘爆雷’,這些平臺或是‘跑路’,或是出現(xiàn)資金鏈斷裂。”這位業(yè)內(nèi)人士總結(jié)道,近年來長租公寓“爆雷”的關鍵原因,即在于一些長租公寓平臺通過“租金貸”歸攏資金,以長收短付等方式形成“資金池”進行盲目擴張,導致一旦遇到疫情等極端情況,資金鏈極易發(fā)生斷裂,進而沒錢再向房東支付房租。

    深圳、北京、上海近日發(fā)布的文件,一個共同點即嚴控“租金貸”撥付對象,“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè),只能撥付給個人。業(yè)內(nèi)人士認為,這一監(jiān)管措施有利于制止租賃平臺利用“租金貸”盲目擴張,從根本上杜絕“爆雷”事件發(fā)生。

    其中,上海更是進一步壓降“租金貸”業(yè)務。上海發(fā)布的《意見》明確提出,嚴控租金貸款業(yè)務,未開展個人“租金貸”業(yè)務的住房租賃經(jīng)營機構(gòu),原則上不得新增該項業(yè)務,確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

    2020年以來,多地住房租賃政策密集出臺,對于長租企業(yè)的資金監(jiān)管力度逐漸加強,以更好地促進住房租賃市場有序發(fā)展,體現(xiàn)“租售并舉”住房戰(zhàn)略。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,2020年1至10月份,全國重點城市出臺了107項住房租賃政策,涉及住房租賃市場的監(jiān)管、規(guī)范、培育以及補貼等方面。其中,成都、西安和杭州等城市明確了針對租賃機構(gòu)的資金監(jiān)管的措施。

    “對銀行業(yè)影響不大,不少銀行前兩年已識別出租金貸款的相關風險,減少或退出在這個領域的布局。其實從2017年起,國有大行和部分股份制銀行在布局租賃市場金融服務上很活躍。但2018年以來,長租公寓頻繁‘爆雷’,商業(yè)銀行就及時將業(yè)務暫停了。”一位國有大行華南地區(qū)業(yè)務人士告訴記者,他曾在2017年負責該行的住房租賃業(yè)務,在他看來,與長租公寓平臺合作的“租金貸”發(fā)展過程,可以給銀行開展場景式金融起到警示作用。

    “長租公寓和‘租金貸’是新生事物,對于一些年輕群體,‘租金貸’可以解決其資金周轉(zhuǎn)問題。在新生事物發(fā)展的頭幾年,爆發(fā)一些問題、存在監(jiān)管盲點,往往難以避免。”他認為,銀行應厘清其中的權(quán)責關系,思考真正的風控對象是平臺還是個人,不應忽視平臺利用資金池進行期限錯配,作高杠桿擴張。

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