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一線城市樓市熱度不減 熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控打出“組合拳”

2021-01-23 07:25  來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)

    近期,一線城市樓市熱度不減,以深圳、上海、北京為代表的多地學(xué)區(qū)房回溫明顯,帶動(dòng)二手房市場(chǎng)成交量和成交價(jià)均出現(xiàn)攀升態(tài)勢(shì)。多地二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的春節(jié)前翹尾態(tài)勢(shì)。針對(duì)近期樓市熱度回升,以上海為代表的熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控打出“組合拳”,從土地到規(guī)范市場(chǎng)秩序等多維度管控市場(chǎng)。

    節(jié)前翹尾態(tài)勢(shì)明顯

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,1月,重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)春節(jié)前翹尾態(tài)勢(shì),上周(1月11日至1月17日)鏈家重點(diǎn)18城二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比增長(zhǎng)5.8%,是2020年12月以來(lái)周度成交量環(huán)比增幅最大的。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年12月,4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海和廣州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%,漲幅與上月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%,漲幅與上月相同。

    二手房方面,多數(shù)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格比一手房?jī)r(jià)格漲幅大。2020年12月,一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京地區(qū)二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%,同比上漲6.3%;上海地區(qū)環(huán)比上漲0.6%,同比上漲6.3%;廣州地區(qū)環(huán)比上漲0.7%,同比上漲7.5%;深圳地區(qū)環(huán)比上漲0.5%,同比上漲14.1%。二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    針對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的原因,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯在加快,核心原因是受疫情影響,大量出國(guó)讀書(shū)人群回流,增加了市場(chǎng)需求,導(dǎo)致一線城市學(xué)區(qū)房需求明顯上升。上海、深圳等城市的“打新潮”涌動(dòng),使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺,投資客入市搶奪剛需客戶(hù)房源,二手房需求增加。2020年部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松,這也拉動(dòng)了一線城市住房需求。此外,由于上海、廣州、北京均處于調(diào)控抑制后的市場(chǎng)反彈,所以?xún)r(jià)格上漲速度快。

    調(diào)控進(jìn)一步收緊

    針對(duì)近期樓市熱度回升,1月21日晚,上海市房屋管理局等多部門(mén)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》),調(diào)控打出“組合拳”。

    《意見(jiàn)》要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理,加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理,指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速,防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理,對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度,優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策,夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,新政的出臺(tái)并隨即落地,可以視為對(duì)近期上海樓市熱度非理性上升的快速反應(yīng),也是釋放后續(xù)調(diào)控可能持續(xù)收緊信息。值得關(guān)注的是,政策落地后,如果市場(chǎng)的非理性情緒沒(méi)有得到有效緩解,部分區(qū)域二手房房?jī)r(jià)持續(xù)被惡意炒作,預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地。

    張波指出,2020年對(duì)嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)從嚴(yán),同時(shí)對(duì)于差別化的信貸本身在上海執(zhí)行較為嚴(yán)格。預(yù)計(jì)下一步對(duì)于消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市會(huì)有更明確的查處打擊。由于上海近兩年執(zhí)行嚴(yán)格的新房限價(jià)制度以保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定,部分板塊的一手、二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的確存在,這也導(dǎo)致新房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中極易產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象,私下收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部違規(guī)操作的現(xiàn)象有所抬頭,預(yù)計(jì)這一層面的嚴(yán)控力度將進(jìn)一步強(qiáng)化。一旦項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)中有用戶(hù)舉報(bào),查處的力度和范圍將會(huì)明顯提升。

    加大土地供應(yīng)

    值得注意的是,針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控,上海市明確要完善土地市場(chǎng)管理,優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加商品住房用地供應(yīng),特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制,引導(dǎo)企業(yè)理性拿地,穩(wěn)定土地價(jià)格。

    對(duì)此,中指研究院分析認(rèn)為,近兩年,上海逐年加大商品住宅用地成交規(guī)模,2018至2020年成交建面分別是374萬(wàn)平方米、571萬(wàn)平方米和928萬(wàn)平方米,商品住宅用地占涉宅用地的比重也從2018年的34%提升至2020年的60%。2020年,出讓的宅地入市后將在一定程度上緩解當(dāng)前新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張關(guān)系,后期進(jìn)一步加大商品住宅用地供應(yīng)將使中長(zhǎng)期的住房供求關(guān)系更為均衡。同時(shí),隨著城市發(fā)展不斷外拓,購(gòu)房需求向城市新興板塊溢出的趨勢(shì)更加明顯,郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊及五大新城的土地供應(yīng)力度會(huì)進(jìn)一步加大,區(qū)域市場(chǎng)供地的調(diào)整同樣旨在優(yōu)先保障剛需購(gòu)房群體。此外,土地價(jià)格穩(wěn)定對(duì)建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制、防范地價(jià)上漲并傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)至關(guān)重要。

    中國(guó)證券報(bào)記者觀察到,除了住宅用地外,一線熱點(diǎn)城市還加大了其他品種地塊的出讓力度。1月20日,上海市集中出讓18宗征收安置房用地。其中,寶山區(qū)3宗、浦東新區(qū)15宗,總起始價(jià)達(dá)42億元。最終,18宗地塊均以底價(jià)成交。

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