本報訊 日前,有報道稱央行試運行的新版個人征信報告預計將于近期上線。新版征信報告將影響到人們社會生活的方方面面,相比舊版,主要變化有以下幾點:1、可以查看配偶信息;2、還款記錄保留5年;3、將電信業務、水電費、欠稅、民事裁決、強制執行、行政處罰、低保救助、學歷、就業、郵箱等多項信息列入其中。比如最近5次換手機號碼的信息,最近幾年居住地址及搬家記錄……
在諸多變化中,備注矚目的是對購房者的影響,而這個影響,將很大影響到房價的走勢。具體而言,大家最關心的就是夫妻共同買房與假離婚問題。
對此,知名房地產律師李洪云指出:“這個政策和購房資格沒關系,但是它跟房貸有關系。舊版報告,主貸人征信報告里有房貸信息,另一方征信報告里不體現這筆房貸信息。比如說夫妻兩個人共同貸款買房,以丈夫的名字申請貸款,在妻子名下以并沒有貸款記錄。在新版報告中,這筆貸款信息會同時顯示在夫妻雙方的征信報告里。離婚后,依然會保留這些信息,貸款記錄不會消除。換言之,對于實行‘認房又認貸’的城市來說,想利用離婚鉆貸款政策漏洞的行為被堵住了。”
此前,在舊版征信中,夫妻雙方共同還貸,若一方主貸,另一方并不體現負債,另一方的征信報告也不會顯示這筆房貸的信息。現在,不少城市在二套房認定時都實施“認房又認貸”政策。一旦雙方離婚,房屋產權也判給主貸款人,另一方再買房時,因名下無房無貸,還可被視為首次購房,享受首付和利率上的優惠。而在新版征信規則下,只要夫妻共同買房,作為“共同借款人”,雙方都將體現負債和貸款記錄。即便離婚再買房,按照“認房又認貸”原則,至少是二套。
簡單說,如果夫妻名下有一套房,不離婚再貸款買房是二套的首付比例和房貸利率,二套房貸款的首付比例和利率都比首套房高,如果辦個離婚把貸款放在其中一方名下,另一方名下因為沒有貸款記錄,再買房還可以享受首套的貸款優惠政策。此前,有的夫妻為了首套房的“甜頭”,不惜“假離婚”,“凈身出戶”的一方買房后再復婚,甚至有人上午離婚下午就去買房。
李洪云指出,新版征信報告會在主貸款人的配偶名下記錄貸款情況。離婚后,非主貸人再次買房也屬于有房有貸,無法享受首套房的各種優惠。即使辦理了離婚再去買房,因為貸款記錄的存在,依然是二套房的貸款政策,首付和房貸利率一點都少不了。
事實上,“上午離婚,下午買房”這種現象在2017年就已經開始受限了。銀管發【2017】68號《關于加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》中,就對離婚一年內貸款人實施差別化住房貸款政策了,對離婚一年以內的房貸申請人,不管是商業銀行還住房公積金貸款,都按二套住房公積金貸款政策執行。
在李洪云看來,新版征信報告,連“一年”這個時間空子都給堵住了。“之前只是對一年內有限制。如果離婚一年半或兩年再買房,名下沒有住貸款記錄的人,仍然可以享受首套住房貸款的優惠。而新版個人征信報告實行后,因為銀行征信里有住房貸款信息,離婚后兩年再購房,也是可以查到這筆貸款記錄,還是要按二套房的政策貸款執行。如果說這筆貸款記錄保留五年,那么離婚后五年內再購房都可以查詢到名下有過住房貸款記錄。要在認房又認貸,按照二套房貸款執行的政策不變的情況下,離婚后五年內再買房都是按照二套計算貸款額度和利率。”
在這樣的限制下,新版征信報告,對于整個房地產市場的走勢將產生何種影響,值得關注。
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