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樓價(jià)連升25個(gè)月 香港或開征空置稅

2018-06-19 07:52  來源:中國證券報(bào)

    寸土寸金的香港,一直以高樓價(jià)聞名。近日香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示,香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個(gè)月,并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。對(duì)此,香港特別行政區(qū)行政長官林鄭月娥和香港特別行政司司長陳茂波日前均表態(tài)稱,政府正在研究征收空置稅,并將在本月宣布空置稅研究結(jié)果。

    市場分析人士稱,此次空置稅可能針對(duì)一手房,并非目前“量價(jià)齊升”更為明顯的二手房。雖然港府此前推出一系列“辣招”,仍未能控制住樓價(jià)上行的趨勢。此次空置稅僅針對(duì)一手空置單位,而二手空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上,因此市場擔(dān)心此次征收空置稅對(duì)樓市基本面的影響有限。

    空置稅或本月落地

    香港樓市曾經(jīng)成為很多人的造富神話,近年來,香港樓市明顯處于上行通道,盡管香港政府前后推出不少“辣招”欲控制樓價(jià)增速,但根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示,香港4月私人住宅售價(jià)指數(shù)升至375.9點(diǎn),環(huán)比上升1.8%,該指數(shù)已連續(xù)上升25個(gè)月,累計(jì)升幅達(dá)38.5%,并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。

    此外,根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年3月底,香港已落成的未出售一手住宅單位有9000個(gè),其中6000個(gè)在去年或今年首季落成,其余3000個(gè)單位則于2011年至2016年期間落成。而業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,未來5年私人住宅單位的落成量每年有望達(dá)到2.08萬個(gè),相比過去5年平均水平增加50%。

    為了幫助樓市“降溫”,特區(qū)政府預(yù)計(jì)本月將落地空置稅細(xì)則。香港特別行政區(qū)財(cái)政司司長陳茂波日前表示出對(duì)樓價(jià)飆升的擔(dān)心,他表示,“今年前4個(gè)月樓價(jià)累計(jì)上升7%,整體樓價(jià)較1997年的高峰已高出117%。而市民的置業(yè)購買力指數(shù)在第一季度上升至約71%,明顯高于過去20年44%的長期平均值,這顯示出樓價(jià)已經(jīng)大幅超出市民的負(fù)擔(dān)能力。此次征收空置稅只是針對(duì)一手房市場,而非二手房市場,因?yàn)樽≌瑧?yīng)該滿足民生需求,而非炒賣用,希望此次新政能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商把這些空置的房子推出市場銷售。”同時(shí),陳茂波也強(qiáng)調(diào),“隨著美國貨幣政策正常化,香港息口在聯(lián)系匯率制度下將隨美息上調(diào),港元銀行同業(yè)拆息上升,住宅樓宇的按揭貸款息率也將因而上揚(yáng),顯示出利率調(diào)升帶來的風(fēng)險(xiǎn)。希望市民在做出置業(yè)決定前,應(yīng)小心衡量風(fēng)險(xiǎn)。”

    此外,香港特別行政長官林鄭月娥日前也明確表示,香港將在本月宣布空置稅研究結(jié)果。

    市場擔(dān)心影響有限

    雖然稅收是調(diào)整行業(yè)基本面的一項(xiàng)利器,但是值得注意的是,根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù),香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%,遠(yuǎn)低于1997年至2016年期間5%的長期平均空置率。

    香港世紀(jì)城市集團(tuán)主席羅旭瑞認(rèn)為,香港住宅市場空置率低,空置稅未必適用。他坦言,盡管政府因應(yīng)樓價(jià)高企推出多項(xiàng)“辣招”,但樓價(jià)依然持續(xù)走高,根本原因在于置業(yè)需求旺盛而土地供應(yīng)不足,調(diào)控樓市的重點(diǎn)在于供求平衡,政府應(yīng)著力加大土地供應(yīng)。

    同時(shí)在香港樓價(jià)總體上行的背景下,十大指標(biāo)二手樓盤的單價(jià)升幅更為顯著。今年前5個(gè)月,這些“藍(lán)籌樓盤”的單價(jià)漲幅普遍超過10%。而從成交來看,今年前5個(gè)月的二手樓市每月平均成交4480宗,相比去年下半年增加超過14%。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝預(yù)計(jì),今年上半年二手住宅的注冊量將接近2.7萬宗,創(chuàng)下三年半以來的新高,而二手住宅成交金額則有望創(chuàng)下2050億港元的紀(jì)錄,創(chuàng)7年以來的新高。

    業(yè)內(nèi)人士也提出,海外國家征收空置稅大多是針對(duì)二手物業(yè)市場,而針對(duì)一手物業(yè)未必能緩解樓價(jià)升勢,而且在操作層面上存在一定困難,包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

    高盛日前發(fā)表研究報(bào)告指出,香港政府針對(duì)一手樓欲制定空置稅,預(yù)期對(duì)樓市基本面影響有限。報(bào)告指出,在政府所提及9000個(gè)一手空置單位中,約有6000個(gè)單位是近期才落成,該行認(rèn)為此數(shù)量受新政策的影響不大,開發(fā)商仍會(huì)繼續(xù)出售新落成的單位。高盛又提到,二手市場的空置單位數(shù)量更大,約有4.3萬個(gè)單位,但估計(jì)這些單位將不會(huì)受新政策影響。高盛認(rèn)為,即使稅率以5%的倍數(shù)計(jì)算,市場仍可以負(fù)擔(dān),而比起樓價(jià)的升幅,新稅項(xiàng)對(duì)成本也只有輕微影響,不過實(shí)際影響要待確定稅率后才能計(jì)算。

    美銀美林日前發(fā)表研究報(bào)告稱,香港官方表示空置稅研究接近尾聲,但該行認(rèn)為政策僅會(huì)輕微增加開發(fā)商的持貨成本,若稅率并不太重,開發(fā)商或會(huì)將額外成本轉(zhuǎn)嫁至買家。該行認(rèn)為,真正影響行業(yè)的是加息因素,預(yù)期未來6個(gè)月到9個(gè)月地產(chǎn)股股價(jià)將繼續(xù)呈區(qū)間上落,因?yàn)橥顿Y者在等待美國年內(nèi)多次加息及香港最優(yōu)惠利率或于今年第四季或明年第一季上升對(duì)市場帶來的影響。

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