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關注資產質量 助力我國住房租賃資產證券化發展

2018-05-24 16:27  來源:證券日報網 朱寶琛

    隨著中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,我國正式進入住房租賃資產證券化時代。房地產企業的翹首以待,投資機構的躍躍欲試,不免為相關市場的發展增添了全新動力。然而,市場非系統性風險始終是躲不開的話題,參與者如何規避歷史陷阱,市場發展要素又該如何界定?種種問題為我國住房租賃資產證券化發展模式蒙上了一層神秘之紗。

    房地產證券化是諸多發達國家開展地產市場升級的重要手段,從歐美市場發展歷史來看,房地產證券化不僅能推動房地產建設有序進行,同時也能轉化潛在需求者,擴大市場空間。而在中國,房地產證券化的開展可謂是眾望所歸。在過去幾年,中國房地產市場主要依靠權益類融資、商業銀行貸款及債券融資等,此類發展模式大多局限于單一項目中,很難具有長期效益;同時,房地產市場部分領域投資門檻較高,一定程度制約了我國房地產的全面市場化進程。再加上目前日趨嚴格的房地產調控政策,商業銀行貸款等多條傳統路線正不斷收緊,我國房地產市場不僅迎來增速放緩可能,甚至部分企業或將面臨資金斷鏈危機。

    然而,房地產證券化的出現或將讓諸多問題迎刃而解。目前,我國正以住房租賃市場為起點,逐步打開房地產證券化大門,伴隨著不斷完善的法律法規與融資制度等,將給予住房租賃市場更多的融資渠道及更好的發展助力。

    為何相關政策會率先推進住房租賃資產證券化?通江投資集團董事長張保國認為,住房租賃是我國當下房地產市場發展的重點內容,其證券化產品相對于傳統房地產證券化內容有著諸多發展優勢:首先,租賃地產的產權關系十分清晰,相關證券化產品可制定標準化內容,以管控違規操作風險;其次,租金收益相對穩定,產品評級或優于它類同量級產品,利于提升市場流動性;此外,租賃房屋空置率相對較低,一定程度上能保障投資者收益預期,利于今后房地產證券化的全面開展。

    種種因素的影響,不僅讓住房租賃市場贏得先機,加上相關政策積極鼓勵專業化、機構化的企業開展資產證券化,也讓投資機構得以充分展現金融實力,積極推動多層次、多類型住房租賃資產證券化產品的設計與推廣。

    目前,我國針對住房租賃設計的CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)、運營收益權ABS、物業費ABS、租金ABS等產品逐漸進入市場推行前夕,一些“類REITs”產品也在近兩年率先開展試點,加速部分知名長租公寓的建設及資金周轉。而投資機構的參與方式,主要采用與地產企業合作發行、承接證券化產品推廣與募資,以及設立專項投資基金等模式,有效推動了地產企業薄弱環節的發展,成為了住房租賃市場與金融市場的鏈接樞紐。

    然而,住房租賃資產證券化的發展,是否也相應增加了地產市場的潛在風險?張保國表示,理論上看,資產證券化的過程并沒有改變資產風險,只是在組合方式及持有方式上做出了調整。但在真實市場中,我們還需考慮非系統性風險。金融市場并非充分有效市場,一旦涉及資產評級下降等情況,市場中或將出現不理性交易行為,超出信用風險量化預估,過分貶低產品價格。此外,住房租賃資產證券化涉及一定金融工程風險,若在交易中出現交易結構干擾,導致流動性降低及超出貶值預估等問題,亦將大大提升產品信用風險,降低預期收益。

    從國外發展歷史看,此類問題并非杞人憂天。美國2008年次貸危機以及歐洲2010年債務危機等,都一定程度上受到了個別激進房地產證券化產品影響,助推了風險管理失控及債務違約蔓延,并最終導致了全面危機的爆發。

    這對于國內投資機構有怎樣的警示?我們又該如何跨過此類發展陷阱?對此,張保國認為,牢牢把控地產資產質量或為當前住房租賃資產證券化的發展重點。基礎資產的質量,直接影響到證券化產品的信用風險。高質量資產在證券化過程中,其價值或能得到充分認證,規避評級偏差及定價誤區。此外,高質量資產擁有穩定收益體系,在面臨未知市場波動時亦可波瀾不驚,保障相關參與者利益。

    以租金ABS產品為例,當出現參與者主動違約或市場調控,而造成租金收益縮減時,高質量資產能弱化信用風險對價格的影響,甚至可能具備一定“避險屬性”,在市場高頻波動背景下迎來更多投資者關注。與此同時,高質量資產在擁有租金收益的同時,內在價值的提升亦十分可觀,相較同類證券化產品,更易將投資者目光鎖定于長期綜合發展,確保投資機構與地產企業規劃目標得以充分實現。

    “當然,發掘高質量資產同時也要避免市場泡沫,投資機構一味追高而忽略資產實際價值,對于后期證券化產品的發展也將形成一定的不利因素。”張保國補充道,他表示,堅實的基礎方能造就拔地倚天的高樓,對資產質量的關注實則是對住房租賃資產證券化發展方向的把控,對市場價值度量體系及產品穩定性的堅守。長此以往,我國住房租賃市場或將迎來更多的參與者,投資機構亦能牢牢把控發展核心內容,真正實現證券化產品風險管控與規劃協同,為今后向更為廣闊的地產市場證券化發展打下堅實的基礎。

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