■本報(bào)記者 傅蘇穎

    5月19日，住建部重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，并對進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出六大明確要求。其中，在資金管控方面，要求各地加強(qiáng)個人住房貸款規(guī)模管理，落實(shí)差別化住房信貸政策，強(qiáng)化對借款人還款能力的審查，嚴(yán)格管控消費(fèi)貸款、經(jīng)營貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)購地只能用自有資金的規(guī)定，加強(qiáng)住房用地購地資金來源審查，嚴(yán)控購地加杠桿行為。

    “由于低庫存背景下房價存在上行風(fēng)險(xiǎn)，住建部此次提出調(diào)控要求，旨在調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有針對性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，防止房價非理性上漲。”東方金誠國際信用評估有限公司首席分析師徐承遠(yuǎn)昨日在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示。

    近年來，在普惠金融背景下，消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)快速發(fā)展，也成為銀行重要的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。由于部分金融機(jī)構(gòu)對消費(fèi)貸款資金管理不嚴(yán)格以及超高的房地產(chǎn)投資回報(bào)率，消費(fèi)貸款被用于其他領(lǐng)域的情況愈發(fā)普遍，尤其是作為首付款流入房地產(chǎn)市場。

    徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，消費(fèi)貸資金挪用于購房，一方面會導(dǎo)致借款人短期還款壓力超出其實(shí)際承受范圍，形成逾期，影響個人和家庭征信。同時，信貸資金違規(guī)流入樓市，還將擾亂國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，推升房地產(chǎn)價格泡沫。為此，住建部此番明確要求嚴(yán)格管控消費(fèi)貸款、經(jīng)營貸款等資金用于購房。

    在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，信貸政策收緊的基調(diào)將延續(xù)。4月20日，央行發(fā)布的2018年第一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，第一季度末，個人住房貸款余額為22.86萬億元，同比增長20%，增速比上年年末低2.2個百分點(diǎn)。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7.7萬億元，同比增長25.3%。保障性住房開發(fā)貸款余額為3.8萬億元，同比增長37.9%，第一季度增加4479億元，增量占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款的64.7%，比上年同期占比水平高16個百分點(diǎn)。地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.4萬億元，同比增長2.2%。

    徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，2018年以來，信貸政策延續(xù)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控的脈絡(luò)。信貸政策綜合考慮不同主體、區(qū)域的特殊性，政策差異化特征進(jìn)一步顯現(xiàn)。“一城一策”分類調(diào)控是本輪調(diào)控政策一直堅(jiān)持的導(dǎo)向，這在2018年進(jìn)一步延續(xù)和深化。在開發(fā)貸款方面，信貸政策向保障性安居工程貸款等領(lǐng)域傾斜，2018年第一季度房產(chǎn)開發(fā)貸款的主要增長點(diǎn)也來自保障性住房開發(fā)貸款，體現(xiàn)出信貸政策在主體層面差異性和靈活性實(shí)現(xiàn)提升。

    蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任、高級研究員黃志龍對《證券日報(bào)》記者表示，整體來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控大趨勢和方向保持不變，房地產(chǎn)市場作為資金密集型產(chǎn)業(yè)。從資金需求來看，在三線、四線城市棚戶區(qū)改造和二線城市人才政策推動下，房地產(chǎn)資金需求仍較為強(qiáng)勁，但從趨勢來看，當(dāng)前首套房、二套房利率出現(xiàn)明顯上浮，監(jiān)管部門對于住房按揭貸款規(guī)模進(jìn)行了總量控制，同時加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款控制，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場在整個貸款中的比重還將進(jìn)一步下降，個人按揭貸款利率和房地產(chǎn)開發(fā)貸的資金成本還將進(jìn)一步上升。

    徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，短期來看，信貸政策通過提高房地產(chǎn)貸款門檻、利率及收緊貸款額度等，直接限制了企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資金及投資性個人購房資金需求，有助于抑制房企的拿地沖動及房價不合理上升，各類地價和房價虛高、短期炒作等現(xiàn)象將會減少。長期來看，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控背景下的信貸政策是對房地產(chǎn)供需關(guān)系的宏觀調(diào)整，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止房價大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展及居民住有所居的目標(biāo)。

    另一方面，徐承遠(yuǎn)表示，差異化信貸政策將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場信貸資源的有效分配。熱點(diǎn)城市的投機(jī)性房地產(chǎn)信貸需求受到限制，但剛性住房需求得到信貸支持，同時庫存量較大的三線、四線城市也通過信貸支持引導(dǎo)去庫存，體現(xiàn)出信貸資源在不同房地產(chǎn)市場主體及區(qū)域間的重新配置。這樣房地產(chǎn)投資屬性被削弱，而居住屬性得到有效支持，“去杠桿”和“去庫存”的政策目的均能得以實(shí)現(xiàn)，既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，也使得銀行信貸資產(chǎn)得到更合理配置。