本報記者 田鵬

    邁入2025年，房地產行業迎來多重利好：政策上，財政部調整稅收政策，降低房地產交易和開發環節稅負，擴大專項債用于土地儲備和收購存量商品房的使用范圍；同時，多地優化公積金政策。市場方面，杭州部分地塊土拍溢價率高，熱度凸顯；融創、金科、奧園、冠城大通等房企在債務重組上取得進展，如債券復牌、獲資金支持、解除擔保責任等。

    近年來，房地產行業發展形勢復雜。前期市場下行，銷售、投資增速下滑，土地出讓規模萎縮。但2024年成為“政策大年”，中央強調“促進房地產市場止跌回穩”，各地因城施策，打出“四個取消”“四個降低”“兩個增加”等政策組合拳。政策推動下，自2024年10月份起居民購房需求回暖，樓市呈階段性企穩向好態勢。

    展望2025年，海通證券研報表示，一方面，政策步入雙強區間，止跌回穩成為目標。中央經濟工作會議已經表達對2025年要求，即“持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。”基于此因素，對于2025年的房地產開發貸款、房地產按揭貸款、城中村改造資金、收儲資金均應該保持信心。相關資金到位將對房地產投資增速、銷售金額增速和施工投入起到正面拉動。另一方面，2025年行業銷售有望全面觸底。從趨勢而言，2024年歲末銷售在低基數基礎上實現成交翹尾。在市場低基數（風險前期大幅釋放）與政策多重刺激下，行業庫存問題有望加速解決。

    房企銷售回暖態勢漸顯

    2024年，中央和各地方接連出臺了一系列政策“組合拳”，推動房地產市場企穩回暖。

    具體來看，中央多次部署，為房地產市場指明方向。2024年9月26日中央政治局會議明確“促進房地產市場止跌回穩”；12月9日中央政治局會議明確表態要“穩住樓市股市”；12月11日至12日召開的中央經濟工作會議再次強調2025年重點任務之一就是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

    此外，國務院辦公廳印發《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，實行專項債券投向領域“負面清單”管理，除保障性住房、土地儲備以外的房地產開發等項目被納入“負面清單”。自2024年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超60個城市表態支持“收儲”工作，超32城發布“收儲”細則，超14城有項目落地，收購總量約15.6萬套。

    另一方面，地方政策不斷優化，促進購房需求釋放。部分地區限購政策有望進一步優化，如縮短社保年限、差異化放松大戶型限購等；更多城市加大購房補貼及購房落戶支持力度；房貸利率有望繼續保持低位，部分城市仍有下調空間；加速推進貨幣化安置政策落地，釋放新的購房需求。

    受益于中央和各地方一系列政策“組合拳”推動，自去年10月份起居民購房需求回暖，樓市呈階段性企穩回暖態勢。

    從銷售數據來看，2024年第四季度房地產市場回暖明顯。10月份和11月份全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月實現同比、環比正增長，房價上漲的城市數量也逐月增多。

    其中，11月份70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市增加10個至17個，二手房價格環比上漲的城市數量增至10個，比10月份增加2個。此外，二手房市場升溫顯著，11月重點14城二手房成交13.23萬套，環比上升14.72%，同比上漲29.38%。

    隨后，2024年12月份新房供求“翹尾”收官，供不應求之下庫存持續走低，全年新房成交累計同比降幅持續收窄至23%，二手房成交繼續走強，12月份成交面積同比、環比分別上升46%和11%，全年累計同比增長6%。土地成交規模周期性“翹尾”，建筑面積環比增長132%，溢價率回落至年內均線，流拍率延續低位。

    值得注意的是，部分城市還出現了引人關注的“地王現象”。例如，深圳成交33萬平方米，成交總價190億元，熱點地塊深圳南山區粵海板塊商住地塊溢價率高達46.3%。北京豐臺區麗澤板塊一宗起拍總價110.5億元的百億元地塊被中海以底價競得，這是北京首宗不限價地塊，也是2024年以來北京的第三宗百億元地塊。此外，杭州蕭山北干東地塊溢價率高達76.5%，為2024年以來杭州溢價率最高的宅地，同日杭州成交的喬司宅地溢價率也達到48.8%。

    政策引領行業供需新格局

    事實上，2024年房地產行業處于深度調整區間，銷售實際數據略低于預期下限，主要因一二線城市房價下跌超預期，新開工面積降幅遠超預期。

    展望2025年，海通證券研報認為，政策成為行業發展的關鍵驅動力。在政策的有力支持下，市場有望加速觸底回升，實現供需均衡。供給側將加力實施城中村和危舊房改造，合理控制用地供應，盤活存量資源并處置商品房庫存，構建發展新模式與基礎性制度；需求側則會進一步放開購房限制、降低準入門檻并配合利率政策刺激需求釋放。

    另外，在銷售和投資方面積極因素也在不斷累積。具體來看，銷售方面，2024年末已現筑底企穩跡象，成交翹尾。隨著政策刺激與市場低基數效應疊加，行業銷售預計全面觸底，一線城市因供給偏緊和政策寬松，銷售面積樂觀、中性、悲觀預測增速分別為10%、5%、0%。

    投資雖面臨挑戰，但仍有積極因素。海通證券表示，土地購置受銷售影響預計回暖滯后，面積增速樂觀、中性、悲觀為-6%、-8%、-13%，均價增速為-1%、-1.5%、-2%，金額增速為-6.9%、-9.4%、-14.7%。

    此外，收儲和城中村改造是2025年政策重點，對彌補投資增速不足至關重要，其落地資金與實施效果需密切關注。盡管投資修復面臨困難，但房地產開發貸款、按揭貸款等資金的支持仍值得期待，有望拉動行業發展。同時，行業內優質藍籌企業如保利發展等開發類企業，萬物云、碧桂園服務等物業企業，華僑城A、張江高科等文旅和園區企業，因其估值偏低，在行業信用修復的階段中被持續看好。

（編輯 張偉）