本報(bào)記者 陳瀟

    據(jù)中指研究院12月5日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月份，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，環(huán)比增長66.6%，連續(xù)三個(gè)月同比增速為正。其中，行業(yè)債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，融資成本持續(xù)下降。

    從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債仍是融資大頭，ABS融資規(guī)模占比大幅上升。11月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資266.6億元，同比下降14.4%，環(huán)比增長22.8%，占比為55.2%；ABS融資216.2億元，同比增長81.2%，環(huán)比增長197.2%，占比為44.8%。具體來看，11月份，信用債發(fā)行總量同比有所下降，但民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。月內(nèi)，共有5家民營和混合所有制房企完成信用債發(fā)行，分別為新城控股、綠城中國、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)、濱江集團(tuán)，發(fā)行總金額46.3億元，是2024年發(fā)行金額最高的月份。

    此外，ABS發(fā)行金額同環(huán)比均顯著增加，其中，類REITs是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)53.4%；其次是供應(yīng)鏈ABS，占比為29.1%；CMBS/CMBN占比17.5%。

    “近年來，信用債、ABS逐漸成為房企債券融資主力。當(dāng)前，信用債發(fā)行渠道主要面向優(yōu)質(zhì)房企敞開，CMBS/CMBN、類REITs等發(fā)行規(guī)模較大的ABS品類，則主要向手握優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)的企業(yè)開放。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    例如，11月27日，新城控股完成發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15.6億元，期限5年，票面利率3.50%，認(rèn)購倍數(shù)1.97倍。11月20日，市場首單商業(yè)物業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS完成發(fā)行，該項(xiàng)目標(biāo)的物業(yè)為越秀地產(chǎn)持有的ICC環(huán)貿(mào)天地及地下停車場，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模14.13億元。

    “持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS底層資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)容，有助于持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)豐富融資渠道、盤活存量資產(chǎn)。”劉水表示，ABS募集資金用途的限制相對(duì)較少，ABS融資能力較強(qiáng)的房企能夠通過發(fā)行ABS緩解再融資壓力。

    整體來看，今年1月份至11月份，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4852.7億元，同比下降24.0%。其中，信用債融資2994.6億元，占比61.7%；ABS融資1791.1億元，占比36.9%。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，臨近年底，房企一方面要沖刺年度銷售目標(biāo)；另一方面還要力保資金安全，對(duì)資金的需求也有所增加。疊加一些房地產(chǎn)行業(yè)支持性政策，債券融資情況持續(xù)回暖，房企亦有望緩解資金壓力。

    劉水認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國內(nèi)外政策環(huán)境的變化，充分利用各類融資政策，采取多元化融資策略，通過內(nèi)部經(jīng)營質(zhì)量提升帶動(dòng)基本面改善，同時(shí)豐富融資渠道、降低融資成本，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。