市場活躍度有望繼續好轉

    本報記者 張薌逸

    11月22日，廣州市住房和城鄉建設局等3部門發布《關于取消我市普通住宅和非普通住宅標準的通知》（以下簡稱《通知》），明確取消廣州市普通住宅和非普通住宅標準，自2024年12月1日起施行。

    在此之前，上海、北京、深圳已相繼發布有關政策，宣布自12月1日起取消普通住宅和非普通住宅標準。隨著廣州發布《通知》，四大一線城市均已落實國家有關工作部署，取消普通住宅和非普通住宅標準。

    11月13日，財政部等3部門發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），加大住房交易環節契稅優惠力度，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。

    《公告》為有關城市正式取消普通住宅和非普通住宅標準、做好有關稅收政策銜接提供了條件。北京、上海、深圳均在相關通知中提出，對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照《公告》有關規定執行。

    在增值稅方面，《公告》提出，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

    此前，在北京、上海、廣州及深圳，個人將購買2年以上的非普通住宅對外銷售時，需要繳納房價差額5%的增值稅。

    中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，此次稅收政策優化后，滿2年的住房成交時均可免征增值稅，對于有意愿購買改善類次新房的購房者而言，購房成本有較大程度的降低。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，本次增值稅政策調整對于改善性需求的釋放構成實質性利好。

    在契稅方面，《公告》明確，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

    “稅收優惠直接降低了大戶型住房的購房成本，特別是二套140平方米以下降稅力度更大。”陳文靜表示，契稅政策的優化，能夠有效降低購房成本，加速改善置換客戶入場。

    李宇嘉表示，此次稅收政策調整降低了交易成本，將促進改善性需求釋放。同時，業主掛牌和換房積極性提升，也促成了剛需人群“上車”，整體有利于促進剛需與改善的循環。另外，對開發商來說，此次減稅政策鼓勵改善型需求，將促進開發商打造高品質的產品。

    陳文靜認為，取消普通住宅和非普通住宅標準等政策落地，為一線城市的房地產市場持續修復提供了進一步支撐，短期市場活躍度有望繼續好轉，也將助力全國房地產市場止跌回穩。