本報記者 王麗新 陳瀟

    近期，“構建新發展模式”“提供好服務，建設好房子”屢被政策面提及，已被業內視為破解房地產發展難題的治本之策。

    “在新的供求關系下，新發展模式要解決兩個核心問題，即跑通商業模式和盈利模式。”近日，藍綠雙城董事長曹舟南向《證券日報》記者直言，從藍綠雙城的探索實踐來看，“共建”好房子有大市場，將成為新型城鎮化階段的新路子。

    “共建”新在哪里？

    言及“共建”，離不開代建。通常而言，代建是指通過第三方機構或專業團隊，對房地產項目進行全程或階段性管理與服務的行為，商業模式本質是輕資產運營，代建方收取代建及管理費。目前，代建行業內有綠城管理和中原建業兩大上市公司，但布局相關業務的房地產企業已達數十家。

    2018年，曹舟南二次創業成立藍綠雙城后，升級代建模式，提出“共建”新模式。此后的6年間，藍綠雙城在盤活“紓困項目”、喚醒城投公司托底拿地的“沉睡”地塊、促進增量優化等方面跑通盈利模式。

    在曹舟南看來，“共建”有望成為未來房地產行業新發展模式的主流商業模式之一。

    那么，“共建”新在哪里？曹舟南向《證券日報》記者表示，不同于以往模式，“共建”是以地方國企為主體，引入頭部民企（共建企業主體），合資設立項目投資公司和共建操盤公司，融合國企的投融資能力與民企的專業和服務能力，結合重資產投資與輕資產操盤為房地產發展新模式探路。

    “本質是雙方入股、輕重結合，雙方既能分享收益又能嚴控投資風險，保持商業模式市場化持續運行。”曹舟南說，在項目投資公司層面，地方國資平臺絕對控股，藍綠雙城會依據當地市場測算項目的收益率指標決定投資比例。在共建操盤公司層面，國企參股，藍綠雙城控股，雙方共同把握市場，共同承擔風險，并按持股比例共享共建管理費收益。

    藍綠雙城今年上半年實現合同銷售額108億元，位列行業第三。“我們不會刻意追求速度和規模，每年適度增加幾個項目，保持一定規模的有質量增長就好。”曹舟南表示，在發展中，更關注的是“好房子”創新、安全和銷售去化。

    盤活區域市場

    市場競爭的核心仍是樓盤的新產品、高品質和匹配需求，有市場、客戶喜歡的好房子，才能達到預期的銷售和經營成效，才能保證同城多項目持續經營，讓“共建”模式更好更快且更有力地幫到更多的區域市場。

    易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，“共建”模式本質在于輕重結合，讓地方國資平臺與共建企業聯合盤活市場，且需將盤活范圍從一個項目擴大到幾個項目甚至一個區域乃至一個城市的市場，才能讓“共建”晉升為“新發展模式”主力軍。在這期間，研究各地今年以來頒布的新規范，建“好房子”是突圍的鑰匙。

    以市場需求作為“晴雨表”來鎖定項目去化率，是藍綠雙城有望憑借“共建”模式以點帶面盤活區域市場的關鍵。在曹舟南看來，房地產下半場將進入內生型市場，隨著城鄉融合加快，本地客戶買房占比將逐步提升。

    在這一市場研判基礎上，藍綠雙城篩選項目有三大原則。一是配合當地拆遷計劃選投項目，比如簽約被納入購房者可以拿著拆遷房票去選購的商品房，提前鎖定一部分確實需要“好房子”的客群；二是以市場需求連通城市規劃、土地供應計劃，優先選投當地好地塊；三是項目公司要堅持建“好房子”，如高層樓盤得房率超過100%，凈高超過3米等。

    “未來產品定位是根本，像造汽車一樣造好房子，是當前‘共建’模式實現差異化競爭的關鍵，也是行業構建可持續新發展模式的著力點。”嚴躍進表示，現在行業處于弱周期階段，但每年仍有10萬億元體量的增量開發規模，“共建”有大機會。