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住房“以舊換新”:疏通交易堵點 激活換房需求

2024-06-27 00:13  來源:證券日報 

    本報記者 王麗新 陳瀟

    “早就有換房子的想法了,但現在最大的阻礙是小區比較老舊,房子掛出去誠心買的人少,導致買新房的錢不夠。”來自廣東的萬女士告訴《證券日報》記者。

    萬女士所面臨的問題,也是不少購房者遲遲無法換新房的原因。換房周期長、不賣不敢買、錯過意向新房等,正困擾著有改善性需求的購房者入市。住房“以舊換新”政策正在破題,激活樓市流動性。

    據中指研究院監測,截至6月26日,全國已有超85城表態支持住房“以舊換新”,其中,武漢、南京等多個城市官宣首批成功簽單案例,部分城市正擴大“以舊換新”活動范圍。

    住房如何“以舊換新”?政策實施效果如何?還有哪些痛點和堵點?對房地產行業發展有何影響?帶著這些問題,《證券日報》記者進行了多方采訪和調研。

    上市房企積極參與

    住房“以舊換新”正成為當下消化存量房產、激活改善性需求的重要手段。記者采訪發現,不少近期推出政策的城市已陸續有成交案例落地,對撬動一二手房市場聯動交易發揮了積極作用。其中,上市房企參與積極性較高,通過參加相關部門的推介活動、聯合中介幫業主賣舊房等多種方式,搶收客流。

    比如,“五一”假期首日,佛山市里水鎮第二屆房地產展覽會暨“賣舊換新”推介活動拉開序幕。據介紹,“五一”假期期間,里水房展會及銷售中心來訪人數超2700人,其中“賣舊換新”商品住房認購成交共103套,總金額超2.1億元。

    美的置業參加了此次“賣舊換新”推介活動,公司相關負責人告訴《證券日報》記者,活動對符合要求的已繳納的個人所得稅予以退稅,加快了部分新房項目去化速度。

    “針對當下改善性需求換房痛點,集團層面在6月份推出‘賣舊換新、以舊換新’活動。比如,憑舊房掛牌憑證,可享新房萬元級補貼。”龍湖集團相關負責人向《證券日報》記者表示。

    據萬科相關負責人介紹,公司當前已在廣州、鄭州、西安、貴陽等多個城市響應新政,并不斷創新和升級參與模式,現已將“以舊換新”服務延伸至金融端。

    “在近期萬科推出的‘換新計劃’中,在萬科任何一個廣州新盤,只要客戶簽署認購協議,就有專業團隊負責跟進,線上了解舊房情況,從而進行洽談收購。同時,還會聯系銀行資源,促進買賣環節能夠比常規流程更快放款。”萬科相關負責人表示。

    除開發商之外,中介機構也在入局。

    “平臺推出的‘無憂換’活動,可以擴大購房客戶群體,通過打通‘賣一買一’的業務場景,真正實現一二手房聯動,該活動目前已在全國12城落地。”貝殼找房相關負責人告訴《證券日報》記者,當前,公司正積極與開發商對接,迭代創新“無憂換”模式。

    在易居研究院研究總監嚴躍進看來,相比傳統置換模式,“賣舊”和“換新”兩項工作同步推進,交易效率提高了6倍。同時,購房者置換新房的支出最多可以節約20%,降低購房成本效應明顯。

    多種方式疏通交易堵點

    目前,住房“以舊換新”政策初見成效,但仍存難點堵點。

    “在實操過程中仍有三大難點。”嚴躍進表示,一是去舊難,換新房源不足;二是舊房估值定價與業主預期錯位;三是收購資金來源不足。

    “不少地區對‘以舊換新’有限制,如只能購買指定項目,若項目不符合購房者意向,配套不好、周邊學校、醫療資源、商業氛圍等不完善,就很難達成政策預期。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示,在舊房估值方面,不少業主希望估值高于市場平均價,收購方則要更多考慮交易及持有成本,買賣雙方預期差距較大。

    那么,如何打通堵點,撬動更大的市場?從各地實踐探索來看,住房“以舊換新”主要有以下三種模式疏通交易堵點:一是收購模式,主要指國資平臺收購舊房,售房款用于購買指定新房項目,這是市場主流方式之一;二是幫賣模式,指的是房企聯合經紀機構對舊房優先推售;三是補貼模式,相關部門直接為購房者提供購房補貼或契稅補貼等。

    從盤活存量房市場角度出發,“去舊”效果最明顯的是收購模式,收購主體主要來自國資平臺,也有租賃機構、房企等市場化主體小幅“試水”。

    “國資平臺收購存量房后,主要轉化為保障性住房,既可解決職住平衡問題,也有助于樓市去庫存,提振房地產市場信心。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超向《證券日報》記者表示。

    市場化主體收購方面,已有部分房企或者上市公司下場收購。例如,深耕珠海的房企華發股份從1月份起便開始收購二手房。

    “企業進行市場化收購,一般會有一定要求,如舊房與新房的價值比不能超過60%或者80%。收購房用途主要有兩種,一是納入公司旗下的長租公寓業務板塊做運營;二是再次出售回籠資金。”宋紅衛表示。

    進一步激活市場需求

    未來如何進一步激活“以舊換新”的市場需求?業內認為,在“去舊”鏈條中,多渠道盤活存量房市場是第一步。

    對此,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“一方面,可以從做大市場的角度出發,加大‘以舊換新’鏈條中稅收、金融,乃至中介費率讓利力度;另一方面,發揮中介行業協會和房地產行業協會作用,杜絕可能產生的合同欺詐、交付等風險,進一步推動二手房‘帶押過戶’等新模式。”

    中指研究院市場研究總監陳文靜則表示,未來各地可以考慮使用“房票”(住房置換資金以“房票”形式發放兌換)方式來平衡國資平臺和開發商之間的資金壓力。比如,國資平臺通過“房票”支付業主舊房房款后,對于開發商收到的“房票”既可以鼓勵開發商延時兌現“房票”,也可以考慮允許房企以“房票”直接買地,以此緩解國資平臺短期資金壓力,激活當地土地市場。

    當然,對于收購而來的房產,如何運營才能平衡資金與收益,也是保障“以舊換新”置換鏈條持續暢通的關鍵,亦是撬動更多社會資本參與到住房“以舊換新”活動中的重要動力。

    “保障性租賃住房REITs(不動產投資信托基金)或有助于打通資金壁壘。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《證券日報》記者表示,房企或地方城投平臺公司可將回購舊房資產打包運營,再通過發行保障性租賃住房REITs融資,減少參與“以舊換新”企業的資金壓力。

    跑通“去舊”關鍵環節,“換新”同樣不容忽視。住房“以舊換新”是針對激活樓市換房需求精準施策,這意味著納入“選新”范疇的新房,是能夠更大程度滿足改善需求的好房子。

    對此,無錫市房地產業協會副會長兼秘書長沈洵則告訴《證券日報》記者,從無錫一些高品質代表性樓盤的銷售情況看,好房子越來越受到市場青睞,應從商品房價格備案、款項發放、企業信用等級評定、企業融資等方面支持開發商建造更多好房子。

    展望未來,在各種力量綜合作用下,在剛需轉向二手房、改善性需求轉向新房的新形勢下,住房“以舊換新”政策有望常態化推進,激活樓市流動性,助力房地產行業穩健發展。

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