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龍湖集團經營性現金流首次為正 將提前償還2025年到期債務

2024-03-25 00:19  來源:證券日報 

    本報記者 王麗新

    見習記者 陳瀟

    “未來公司發展要靠內生發展動力,即業務產生正向的現金流去驅動增長。2023年,我們五個航道都實現了凈現金流為正,相比于過往的舊發展模式,這是我們新發展模式最重要的不同。”3月22日,龍湖集團管理層在2023年度業績發布會上向投資者以及《證券日報》等媒體表示,公司希望通過高質量發展新模式穿越周期,并完成房地產開發業務的轉型。

    對于行業未來,龍湖集團管理層表示,從市場基本面來看,每年9億平方米至10億平方米是新房市場的真實居住需求承載量,但當前居民的購房意愿、信心仍在恢復過程中,“龍湖經常提前償還債務,始終把債務安全放在第一位,履行所有債務的安全兌付,這也是我們用行動來給行業注入信心。”

    利潤結構發生變化

    3月22日,龍湖集團公布的數據顯示,2023年,公司實現營業收入為1807.4億元,歸母凈利潤128.5億元,剔除公平值變動等影響后的歸母凈利潤113.5億元。其中,由運營及服務業務組成的經營性收入實現248.8億元,全集團經營性現金流達35億元,首次為正。

    在凈利潤超過百億元的同時,龍湖集團的利潤結構發生了較大變化,其中,開發業務隨著新房市場成交量以及價格的調整,利潤貢獻有所下降。與此同時,運營及服務業務的收入有所增長,在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上,這也是龍湖全年經營性利潤占比首次過半。

    對于未來的展望,龍湖集團方面表示,在整個集團負債壓降情況下,運營和服務兩大板塊有望迎來雙位數以上的收入和盈利增長,是龍湖集團穿越周期的壓艙石。

    而對于傳統的開發業務,在業績會上,龍湖集團首席財務官趙軼表示,下一步還是會聚焦核心城市、核心地段,精挑細選優質項目。

    “我們做了一個分析,從整個結構來看,2022年及2023年之后所拿項目的毛利率都能做到20%以上。”趙軼表示,當前土地市場競爭激烈程度不如以前,更有機會拿到好項目,持續修復毛利率。

    今年以來,龍湖集團在西安、佛山兩地土地市場均有所斬獲。在供貨端,公司2024年存量項目的供貨預計有2400億元左右,包括期初的1400億元,以及年內將新增的供貨1000億元左右。

    “今年我們會‘以銷定支’,主動把握好投資節奏,并依然嚴守投資刻度,優中選優。在城市選擇方面,會高度聚焦二線高能級城市,同時也會密切關注政策和市場變化。”公司管理層表示,龍湖集團會根據資金盤面繼續去新增獲取土地,保持彈性供貨。

    保持負債規模穩步下降

    自2022年以來,龍湖集團開始主動、有序地壓降負債規模。2023年,龍湖集團多次提前償還未到期債務。今年3月8日,龍湖集團再度提前兌付本應于2024年底到期的46.1億元商業資產支持專項計劃(CMBS)。

    在此次業績會上,據趙軼透露,龍湖集團今年年內到期債務余額147億元,占比不到集團有息負債規模的8%。目前已全額備妥5月份到期境內公司債兌付資金,2024年還會有序、主動提前償還2025年到期的部分債務,削減短債,保持債務結構的安全。

    不過,龍湖集團方面亦強調,會保持負債規模的穩步下降,但這主要依靠正向經營現金流,而不是靠被動出售資產,或降低手頭現金。

    除本身的現金流外,過去一段時間內,監管層在房地產融資方面推出多項舉措,包括經營性物業貸、白名單等,龍湖也切實感受到政策對于優質企業的支持。

    龍湖集團管理層表示,目前龍湖集團與國有六大行及部分股份制商業銀行進行了深度合作,融資結構中,銀行融資占比達到77%,融資額度非常充裕,助力整個公司穿越周期。

    “2023年全年龍湖集團的經營性物業貸凈增174億元,平均融資成本不到4%。今年年初以來,我們整個存量項目經營性物業貸置換增額達到110億元以上。”趙軼表示,目前公司約有110座重資產,還有約40座可用于后續融資,為公司提供了長賬期、低成本融資渠道,未來在經營性物業貸方面會繼續深耕。

    而對于市場關注的消費基礎設施REITs,趙軼表示,由于很多綜合體是跟住宅捆綁的,要慢慢剝離才能達到發行的狀態。所以仍處在積極關注、研究和準備的狀態。

-證券日報網

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