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北京辦公樓市場進入新階段

2024-01-03 19:13  來源:證券日報網(wǎng) 

    本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

    全球領先的多元化專業(yè)服務與投資管理公司高力國際(納斯達克證交所交易代碼:CIGI)在北京金融科技中心舉辦“破立更新,無限城市,2023年北京第四季度發(fā)布會”。北京金融科技中心是“國家級金融科技示范區(qū)”規(guī)劃重點項目,目標引入金融、金融科技、數(shù)字經(jīng)濟、專業(yè)服務等產(chǎn)業(yè)。

    房地產(chǎn)市場供求關系正發(fā)生重大變化,在新的發(fā)展周期,中國將以科技創(chuàng)新推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新,以顛覆性前沿技術催生新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動能;與此同時,促進新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展,新舊產(chǎn)業(yè)動能更替也將加速進行,這也預示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場將面臨需求側的重大變化,進入新發(fā)展階段。

    2023年的北京辦公樓市場新增需求持續(xù)恢復,但總量依然不足。在第四季度,北京辦公樓市場各資產(chǎn)類別凈吸納量均恢復到正值,而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。從資產(chǎn)類別來看,甲級寫字樓市場Q4凈吸納量為2.7萬平方米,全年總計8.6萬平方米,僅為疫情前平均水平的30%;乙級市場Q4凈吸納量為8.3萬平方米,但由于上半年市場退租嚴重,全年僅為負3.9萬平方米;產(chǎn)業(yè)園市場Q4凈吸納量為3.1萬平方米,同樣由于前三季度市場表現(xiàn)不佳,全年為負3.7萬平方米。

    高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部負責人陸明表示,逐季來看需求表現(xiàn),三個資產(chǎn)類別的市場凈吸納量均為前低后高,需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。全年來看,三個市場年度新增供應量合計達到154萬平方米,疊加需求側表現(xiàn)不振,三個市場均出現(xiàn)空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級寫字樓為例,年末空置率達到19.8%,凈有效租金同比下降9.4%至300元每月/平方米。

    陸明表示,回顧2023年,疫情的襲擾已經(jīng)基本消失,互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間的整合在歷經(jīng)兩年后也基本進入了尾聲。接下來的部分待整合的面積,其量級對于整體存量市場的影響也已經(jīng)大幅減弱。然而,由于多數(shù)企業(yè)仍處于利潤表和資產(chǎn)負債表修復期,這些企業(yè)并沒有在降本增效、市場預期和擴張方面出現(xiàn)較為明顯的改善,因此這兩個因素仍將持續(xù)影響2024年市場需求側的表現(xiàn)。政策的傳導需要時間,企業(yè)預期調(diào)整需要時間,市場信心恢復和實際需求落地也需要時間,而這個滯后的時間差也將會是北京辦公樓市場最艱難的時期。

    展望2024年,陸明表示,2023年下半年中央發(fā)布了一系列穩(wěn)經(jīng)濟政策,2024年一季度預期將持續(xù)有相關的配套政策落地。因此整體辦公樓市場的積極因素正在不斷累積,市場新增需求預計將持續(xù)小幅回暖。

    高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟認為,當頭部行業(yè)(或企業(yè))開始調(diào)整,而后續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)(或企業(yè))還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候,就會形成經(jīng)濟發(fā)展的換擋期,同時也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。北京辦公樓市場預計在未來不短的時間內(nèi)均處于新增需求不足、價格不振的市場環(huán)境。只要全市場空置率維持在20%的高位,市場平均租金將不會出現(xiàn)觸底反彈的可能。同時高空置率持續(xù)的時間越長,對于租金的下行壓力就越大,因此2024年租金價格中樞仍將持續(xù)下移,租金“2”時代已經(jīng)開啟。

(編輯 上官夢露)

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