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房地產行業亟須構建新發展模式“破題”

2023-12-28 00:48  來源:證券日報 

    本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

    化解房企風險,提振樓市信心,改善行業資產負債表……在“防風險、保民生、促消費”目標驅動之下,2023年的房地產行業,困難和壓力仍在,但迎來了突圍和改變。

    這一年,取消限購、降低首付比例、調降房貸利率等政策接踵而至,各地共計出臺700余次房地產優化政策;銷售市場表現為“前高中低后穩”;行業邁入轉型調整期,倒逼開發商“節衣縮食”,全力保交付,加快債務重組,構建新發展模式……

    “2023年是房地產市場‘突圍’的一年。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超向《證券日報》記者表示,各地頻繁發布樓市優化政策,力促房地產市場平穩運行。隨著人口結構的變化和城市化進程的推進,房地產市場供需關系發生了新變化,給行業未來發展帶來諸多挑戰。

    政策持續落地重塑市場信心

    2023年,房地產優化政策持續發力,力度空前,覆蓋面廣,利好信號強烈。

    諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示,今年以來截至12月18日,各地共計出臺房地產優化政策達751次,較去年增加140余次,其中,9月份出臺次數達去年以來峰值,單月出臺政策超140次。

    受政策持續落地影響,市場迎來一些變化。但不同于往年的“階梯式”復蘇,2023年樓市呈現“脈沖式”復蘇。具體表現為兩輪活躍期,先是3月份—4月份剛需、剛改需求集中釋放;后是9月份—10月份,隨著“認房不用認貸”等政策落地,市場又迎來一輪復蘇。

    “今年我們抓住了一季度末和三季度兩輪政策窗口期推盤強銷,其中重點一二線城市回籠資金規模較高。”某房企北方大區操盤手向《證券日報》記者表示。

    另以龍湖集團為例,2023年國慶長假期間,其北京改善紅盤御湖境加推的全新樓棟全部售罄,銷售額達1億元,西安高新·云河頌成交量為3.85億元。彼時,龍湖集團相關人士稱,政策惠及之下,一二線高能級城市,改善性需求迅速進入市場,成交活躍度率先提升。

    總體而言,分化行情貫穿全年,核心城市樓市韌性較強。而對于行業全年的表現,中指研究院市場研究總監陳文靜預測,2023年全國商品房銷售面積或難以達到12億平方米。中原地產首席分析師張大偉則更為樂觀,他表示,2023年全國商品房銷售面積仍有望達12.5億平方米、銷售金額達12.5萬億元。

    土地市場表現和新房市場基本一致。據中指研究院數據,2023年前11個月,TOP100企業拿地總額10855億元,拿地規模同比下降6.6%。新變化出現在四季度,多城取消“限地價”模式,土地市場重回“價高者得”時代,一定程度上提振了舉牌情緒,優質地塊競拍熱度攀升,但分化加劇。

    分化主要體現在兩方面,一是城市能級及區域分化,核心地塊競拍出高溢價,非核心區仍會出現底價成交,甚至流拍;二是房企投資擴表能力分化,經營穩健的央企國企及部分頭部民營房企成拿地“大戶”。

    整體來看,銷售端尚未全面轉暖之下,政府推地、房企拿地均偏謹慎。正如陳文靜所言,土地市場低溫態勢是否扭轉,仍取決于房企銷售端的恢復程度及融資渠道是否暢通。

    商業不動產REITs正式開閘

    為改善房企流動性困難及化解債務風險,過去一年,金融支持力度不斷加碼。信貸、債權、股權“三支箭”齊發,在阻斷房企風險蔓延、緩解民營企業信用收縮等方面發揮了積極作用。

    “第一支箭”信貸規模持續擴大,“第二支箭”擴容增量持續推進。關閉多年的上市房企再融資渠道正在打開,部分A股房企已拔得頭籌。據《證券日報》記者不完全統計,自去年年底房企股權融資開閘以來,27家A股上市房企發布相關定增預案,計劃募集資金超900億元,其中8家房企定增方案獲監管部門批準通過,3家已完成融資,融資額約為200億元。

    “‘三支箭’鼓勵提供有效的風險緩釋工具,或者通過優先股、共益債權模式實現房企紓困,將有助于防止房地產風險蔓延。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示。

    更重要的是,基礎設施領域REITs取得突破性進展,其底層資產已于2023年正式擴容至商業地產領域。

    今年3月份,相關部門明確表態,支持購物中心、社區商業等項目發行基礎設施REITs。10月26日,首批四單消費基礎設施REITs項目開啟受理,僅僅月余,首批消費基礎設施REITs項目即獲準予注冊的批復,這意味著商業不動產REITs正式開閘。

    “目前市場上已經出現了一些積極變化,許多私募基金、保險資金在關注合適的商業類、產業園等資產,計劃成立Pre-REITs基金提前布局培育,將來以發行REITs為導向實現‘投融管退’再投資的循環發展。”戴德梁行北京公司負責人胡峰此前在接受《證券日報》記者采訪時表示,對發行人來說,REITs有其獨特的價值。一方面,作為融資工具,REITs本質上并非債權類產品,可以有效降低企業負債率;另一方面,REITs作為戰略發展工具,可以幫助企業實現輕資產運行,轉變以往重資產、長周期的發展模式。

    在多位業內人士看來,我國商業不動產體量龐大,這一融資通道大有可為。據共研網數據,國內僅購物中心這一業態的存量面積就高達5億平方米,資產總估值達十萬億元量級。未來,租金穩定、回報率有上升空間、底層資產干凈的項目將成REITs市場的“寵兒”。另外,基礎設施REITs的加速推進,將推動開發商向房地產服務經營商轉變。

    種種跡象顯示,一系列支持房企合理融資政策和金融機構紓困舉措落地實施,將改善相關企業的融資環境及經營環境,有效遏制債務違約增長勢頭,助其回歸正常經營軌道,加快行業風險出清。

    行業風險逐步出清

    2023年,部分房企疏通了債務重組之路,加快行業風險出清步伐。11月下旬,努力了18個月的融創中國宣布境外債務重組各項條件已獲滿足,公司整體化解約900億元債務風險。這意味著其成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。

    除融創中國外,富力地產等企業亦基本實現境內外債務重組或展期。龍光集團、花樣年、碧桂園等基本完成境內債務展期,華夏幸福、綠地控股等房企基本完成境外債務展期或重組。

    而尚未完成債務重組的房企也取得階段性成果。如旭輝控股已于2023年9月份向境外債權人及顧問提供境外債務重組最新方案。旭輝控股相關人士向《證券日報》記者表示,境外銀團和債權人小組認可“短端削債、中端轉股、長端保本降息”的重組方向,也理解公司的降杠桿邏輯,能為公司提供緩沖期,助力保交付和日常經營。

    中指研究院企業研究總監劉水表示,債務風險的化解和出清有助于出險企業恢復正常經營、恢復自我造血能力,促進市場企穩復蘇。

    出險房企加速風險出清之際,頭部優質房企則忙于筑牢安全底線。四季度,房地產債券市場出現不理性波動,多家大型房企主動出擊,穩定投資者信心。

    12月中旬,保利發展宣布擬以10億元—20億元回購股份。同時,公司實際控制人保利集團計劃在未來12個月內增持公司A股股份,金額不低于2.5億元,不超過5億元。

    更早之前的11月初,深圳市國資委力挺萬科。彼時,萬科大股東深圳地鐵表示,未來將以市場化、法治化方式,承接萬科在深圳的部分城市更新項目,幫助萬科盤活大宗資產,為其注入新的流動性,交易金額預計超過100億元。

    再比如,龍湖集團近期提前償還了2024年1月份到期的20億港元銀團貸款,至此,公司已提前償還153億港元銀團貸款。“2025年前,公司將無到期需償還的境外銀團貸款;至2027年前,亦無到期美元債。此外,龍湖集團已無存續的供應鏈ABS,商票目前也已清零。”接近龍湖集團相關人士向《證券日報》記者表示。

    “無論是回購還是提前償債,都是房企釋放的積極信號。大部分頭部房企的基本面并沒有大問題,相信能夠安全穿越市場周期。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《證券日報》記者表示。

    但暫時謀得安全,并不意味著擁有長期優勢。當下,房地產市場仍處于轉型調整期,尋得新發展動能,是制勝未來的要領。

    加快構建新發展模式

    2023年10月份,萬科董事會主席郁亮在媒體交流會上表示,陣痛還在持續當中,但無論是否愿意或是否接受,行業都將進入新的發展階段。“只有順應時代改變的企業,才有可能穿越周期。”

    無疑,房地產蒙眼狂奔擴規模的時代已落幕,開發業務增速放緩已成定局。那么,如何在房地產下半場謀得一席之地?答案或許來自兩大方面,一是抓住結構性機會,追求開發業務的“有質量增長”;二是探索新業務模式,拓展第二增長曲線。事實上,有想法的房企已洞悉市場變化,調整產品策略,逐漸轉為重點滿足改善性及多元化需求。

    如此一來,經營性業務成為房企構建第二增長曲線的首選。比如,在嘗試新業務方面,已有房企邁出了重要一步。例如,龍湖集團旗下商業綜合體“天街”品牌已經越來越被人所熟知。2022年,龍湖經營性業務的運營及服務利潤占比已達27%,其對未來5年非地產開發利潤占比達到50%以上有信心。

    事實上,2023年以來,多家大型房企均公開表示,經營性業務收入增速較快,利潤占比正逐步提升。

    但這并不輕松,以目前正在實踐開發與經營服務并重戰略的萬科為例,郁亮曾重點分享了兩大難點,首先需要培養出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力;其次,商業模式能否實現閉環。

    由此可見,新商業模式正有待房企逐步探索。不過,更值得期待的是,保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”已孕育新機,現已接連獲得資金支持,被業內視為構建房地產新發展模式的有力抓手。

    山東健康集團2023年度第二期中期票據項目成功發行,標志著全國債券市場首單“平急兩用”債務融資工具項目正式落地。而近日,建發房產在上交所發行一期保障房領域的企業債券,規模為9億元,部分所募資金用于廈門市安置房項目建設,是交易所債券市場支持“三大工程”建設的第二單落地項目。此外,國家開發銀行福建省分行向福州新區雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元,并發放首筆貸款1000萬元……

    “‘三大工程’建設著眼于房地產長期健康運行與穩定增長,力圖解決發展不平衡的結構性短板以及供需錯配、需求斷層等長期問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示,這是未來行業投資擴表的重要領域。

    當下,相關建設項目陸續啟動。例如,12月7日,重慶市“平急兩用”重點保供基地建設項目在潼南啟動。據悉,該項目總投資約25億元。

    “城中村改造亦將對房地產投資產生明顯支撐。”陳文靜表示,根據中指研究院測算,22個超大特大城市待改造城中村規模約10億平方米。另有房企高管曾直言,城市更新領域是一個10萬億元量級的黃金賽道,有望成為行業發展新的重要驅動力。

    正如黎乃超所言,2024年,新房銷售市場依然面臨調整壓力,新的業務模式和方向會成為行業發展“破題”的關鍵。比如,房地產企業需“輕重并舉”尋求多維度發展空間,積極探索布局代建、物業服務、商業運營、長租公寓等業務。但無論是怎樣的經營環境,本質在于“好產品、好服務才是房企立足市場的核心競爭力”。

    樹木因相依而生長,星辰因輝映而璀璨。當前,房地產行業正在進行重大轉型并尋找新的均衡點,道阻且長。2024年希望在各方聚力下,房地產業盡快實現從“信心修復”轉入“行業康復”,步入健康發展新階段。

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