本報記者 王麗新
在房地產住宅開發處于周期性調整之際,商業地產也在面臨一場變革。隨著消費基礎設施REITs等相關利好政策不斷落地,商業不動產打開了新的融資通道,讓行業競爭格局重新洗牌。
近日,《證券日報》記者獲悉,華夏金茂購物中心REIT將啟動發行工作。在此之前的11月26日晚間,首批3只消費基礎設施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT、華潤商業REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監會準予注冊的批復,并在交易所審核通過,此時距離上述產品上報恰好一個月。
“目前,我國商業地產市場已進入存量時代,公募REITs為房企打通商業不動產“募投管退”全流程提供了方向。”中指研究院研究副總監徐躍進向《證券日報》記者表示,但只有優質企業和優質項目才能獲取更多金融支持,這倒逼房企回歸運營本質,更加注重商業地產的運營質量。
有望打開
商業不動產融資新通道
據戴德梁行統計,從2021年6月底基礎設施REITs試點產品上市到2023年10月底,共有29只REITs產品正式發售,底層資產涵蓋產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房及交通、能源等多個領域,發行規模達到1000億元。
境內公募REITs首次將底層資產向商業地產開放,始于今年3月份。彼時,相關部門明確表態,支持購物中心、社區商業等項目發行基礎設施REITs。而其底層資產正式擴容至商業地產領域,則始于此次首批申報的華夏金茂購物中心REIT等四單項目獲批。接下來,若其中一只REIT能夠率先且順利完成發售,將真正打開商業不動產融資新通道。
“此次3只獲批的REITs產品底層資產有3個共性特征,一是項目位于重點城市核心區域、出租率均超過90%;二是業態都以購物中心為主,且運營狀況良好,均處于盈利狀態;三是商業管理團隊經驗成熟且穩健。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,底層資產運營穩健、估值合理且具備多重成長性的產品,更有機會順利完成發售。
以華夏金茂購物中心REIT為例,其底層資產為長沙金茂覽秀城,是中國金茂旗下以體驗與創新業態為核心的城市級商業中心——覽秀城的第一個落地項目。截至2023年6月末,該項目日均客流3.9萬人次,上半年銷售額達4.29億元。2021年至2023年6月末,長沙覽秀城運營凈收益三年復合增長55.4%,運營收入三年復合增長31.27%。從租金層面看,該項目從2016年運營至今,出租率穩定。
“投資人關注一線城市及重點城市項目,即相關城市處于核心區位、體量大、輻射范圍廣、經營表現穩定的購物中心,尤其青睞抗風險能力較強的投資項目。”一位業內人士向《證券日報》記者表示,投資人會優先關注原始權益人實力強、運營管理經驗充足,未來成長性較好的購物中心REITs。
不動產REITs
助力房企“輕資產化”
對于當下流動性壓力較大的房地產商來說,打通商業不動產新融資渠道,是探索新發展模式的重要抓手。
寫字樓以及購物中心等項目的開發和運營,需要沉淀大量資金,雖有穩定現金流收入,但資產流動性相對較低,房企過去為該類資產融資時多采用CMBS(商業抵押支持證券)等債權類渠道。如今行業經營邏輯發生根本改變,住宅銷售去化周期拉長,商業地產板塊較難得到“輸血”。如此一來,盤活重資產,強化其流動性,同時減少企業集團層面的杠桿率及成本壓力,已成為房企當下緩解經營壓力的重要課題。
“對發行人來說,REITs有其獨特的價值所在。”戴德梁行北京公司負責人胡峰向《證券日報》記者表示,一方面,作為融資工具,公募REITs本質上并非債權類產品,可以有效降低企業負債率;另一方面,REITs作為戰略發展工具,可以幫助企業實現輕資產運行,轉變以往重資產、長周期的發展模式。
“預計會有更多頭部房企有意愿通過發行公募REITs的方式盤活存量資產、釋放資產價值、增強資金流動性。”徐躍進表示,當前,市場上優質的存量消費基礎設施項目較多,我國公募REITs市場有望繼續擴容。
“目前市場上已經出現了一些積極變化,許多私募基金、保險資金在問詢合適的商業類、產業園等資產,計劃成立Pre-REITs基金提前布局培育,將來以發行REITs為導向實現‘投融管退’再投資的循環發展。”胡峰向記者透露。
無獨有偶,另有消息人士也向記者透露,中國金茂正計劃陸續將儲備的商業資產注入華夏金茂購物中心REIT平臺,這為華夏金茂購物中心REIT未來擴募提供了想象空間。截至目前,中國金茂商業板塊已擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP,覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津等多個核心城市,未來增長空間可期。
嚴躍進表示,隨著商業不動產類公募REITs陸續上市,相關房企的融資渠道將更為靈活,有助于其探索新發展模式,向“輕資產化”轉型。
正如徐躍進所說,不動產金融鏈條的打通也會助力企業做好精準投資,加強專業化運營能力,促進商業地產項目資產增值?;诖?,未來商業地產領域有望迎來大資管時代。
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