本報記者 杜雨萌

    這一次，北京也拓寬了“認房不用認貸”政策的適用邊界。10月31日，北京住房公積金管理中心發布的《關于優化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》明確，2023年11月1日起，公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業貸款情況。也就是說，即便此前有過商業貸款記錄，但只要在北京市無房且在全國范圍內無公積金貸款記錄，即可執行首套住房公積金貸款政策。

    過去兩個月，與穩樓市有關的重磅政策漸次落地，同時相關數據也顯示，部分購房者在利好政策的推動下加速入市，房地產銷售端開始出現回暖勢頭。“金九銀十”期間樓市成色相對較足，但部分重點城市政策效果持續性仍顯不足，這也讓業內期待后續會有更多的務實舉措落地。

    “金九銀十”成色相對較足

    自7月份中共中央政治局會議定調“房地產市場供求關系發生重大變化”后，一系列提振房地產市場的政策相繼落地，涉及降低首付比例、降低存量首套房貸利率、放松限購政策、“認房不用認貸”等等。而市場也對政策“組合拳”給出了最真實的反饋，直觀表現為“金九銀十”期間購房者置業和置換意愿的明顯上升。

    從國家統計局公布的前9個月全國商品房銷售數據來看，盡管商品房銷售面積和商品房銷售額同比依然下降，但下降速率正在放緩。同時，克而瑞地產研究中心對9月份單月數據進行了計算，9月份數據表現為：商品房銷售面積和商品房銷售金額實現環比47%和42%的漲幅，單月絕對量僅次于今年3月份和6月份，與前8個月月均成交相比，9月份銷售面積、金額高于均值17%和12%。另外，雖然9月份商品房銷售面積和商品房銷售金額同比仍下降了10.1%和12.9%，但其分別較上月收窄2個百分點和3.4個百分點，同比雙雙連續4個月收窄。

    “今年樓市‘金九’成色較足。”東方金誠高級分析師馮琳向《證券日報》記者表示，在首付比下調、二套房貸利率下限降低，以及“認房不用認貸”和放松限購等措施全面發力下，以剛需和改善性需求為主的購房需求正在回升，政策效果在銷售端已有一定體現。而從10月份來說，在季節性波動的影響下，預計全國商品房銷售面積會較9月份有一定幅度下滑，但仍將明顯高于7月份和8月份，即樓市“銀十”成色也會較高。

    據中指研究院監測統計，2023年10月份，重點100城新建商品住宅成交面積環比增長約5%，在低基數下，同比降幅收窄至約12%，部分重點城市政策效果持續性顯不足，市場活躍度較9月份出現回落。

    對此，中指研究院分析師孟新向記者表示，10月份以來，多數城市成交量的不及預期及市場情緒走低，一方面在于房價仍持續下跌，且二手房掛牌量大增，由此進一步加大了購房者觀望情緒，使其對后市信心偏弱；另一方面，房企風險尚未完全出清，購房者對期房交付的擔心依然較重，進而影響了一部分購房需求的釋放；此外，當前核心城市尤其是一線城市的樓市政策仍存在放松預期，這也讓部分購房者選擇繼續觀望未來政策變化。

    “在多項利好政策帶動下，樓市‘金九銀十’期間重點城市的市場情緒確實有所提升，但目前看，樓市整體銷售規模仍處低位，市場修復較為緩慢。”孟新增表示。

    政策優化仍有空間

    必須承認的是，盡管當前房地產市場正在發生一些積極變化，但“市場需要更長恢復時間”已成為業內普遍共識。因此，對其走勢更要保持合理預期。

    孟新增以超預期落地的“認房不用認貸”政策舉例稱，該政策帶動了部分核心城市購房者換房需求的釋放，但考慮到置換房產需要一個過程，所以這部分需求實際傳導至銷售端仍需一段時間。綜合來看，當前樓市優化政策落地雖然對部分核心城市產生了一定效果，但政策效果持續性尚不穩定。預計未來兩個月，多地樓市去化依然承壓。不過，若后續政策能進一步跟進落實，同時房企在年底加大供應力度，預計核心城市房地產市場有望逐漸企穩恢復。

    在馮琳看來，為鞏固當前樓市開始出現的企穩回暖勢頭，預計接下來政策面還將在需求端持續用力，其有三方面重點：一是在“因城施策”原則下，有序放松一線及重點二線城市限購，重點滿足剛性和改善性需求。二是繼續引導房貸利率下調，這是扭轉樓市預期、提振市場信心的關鍵一招；三是通過全面推行“帶押過戶”等方式，進一步激活二手房市場，同時部分地區可以考慮對房地產交易環節實施更大幅的稅費減免。而在供給端，當前的關鍵則是要切實加大金融對房地產行業的支持力度，有效緩解重點房企信用風險，這對改善市場預期具有重要意義。

    “參照廣州近郊取消限購，未來不排除北京、上海、深圳按照‘因區施策’原則，優化其限購政策。除此之外，北京、上海優化普宅認定標準、降低首付比例等亦是重要方向。”孟新增表示。

（編輯 上官夢露）