本報記者 王麗新

    10月23日，北京鏈家研究院與中國人民大學勞動人事學院專家課題組舉辦“積極老齡化適老新居住”沙龍，并基于北京鏈家近五年的真實交易數據，聯合發布《2023年北京老年居住需求洞察報告》（以下簡稱《報告》）。

    據統計，2022年我國60歲以上老年人口超過2.8億，居家養老成為絕大多數老年人的養老選擇。如何滿足老年群體的適老居住需求成為社會各界熱議的話題。

    《報告》顯示，目前多數老人所擁有的住房處于城市中心區域，能夠享受較好的公共服務。但隨著時代變遷，“人老房也老”的問題愈發凸顯。很多老舊小區從居住條件到周邊配套，在適老化與舒適度方面難以滿足養老需求。

    那么，當下老年人置業的痛點有哪些？“由于老年人置業在我國尚處于初始階段，對于老年人置業領域的匹配程度都有待提升，需要各方共同發力提升。”北京鏈家研究院院長高原向《證券日報》記者表示，在政策領域，針對老年人購房的特點與支付方式，相對應的扶持政策目前相對缺失。在產品領域，適老化居住的住宅產品相對缺乏，而在服務領域滯后可能相對更多，面向老年群體的專業化、安全度高的資產管理服務仍在探索，而老年群體急需的看護服務、康養服務甚至是餐飲服務的標準與模式都在探索中，同時還面臨場所與人才的缺口。

    改善性換購和代際支持“雙驅動”

    增量和減量置換需求并存

    “人口老化、住宅老化與社區老化等同步發生，‘老人老房’步入拐點，改善住房條件或周邊配套設施，成為當下城鎮老人提升居住品質的核心訴求。”在高原看來，伴隨房地產市場的蓬勃發展，老人通過房屋增值分享到城市發展的紅利，為其滿足改善居住需求，提供了支付基礎。

    “從比例來看，老年群體購房已占到全市場比例超過一成，且占比逐年上升，老年群體已成為房地產市場不可忽視的重要力量。這一現象對房地產市場既是新的動力，同時也提出了更高的要求。”高原表示，從動力角度看，與傳統認知不同的是，當老年人進入全新的生活階段后，依然因生活改善或代際支持原因，具有顯著的購房需求，這無疑對當前的市場帶來了新的客群與消費力量。另一方面，老年群體的適老化產品與適老化服務市場供給仍然比較缺乏或者存在錯位，難以滿足當下老年群體的居住需求，這是需要全行業共同努力持續改善的。

    上述《報告》顯示，在北京售房老人調查樣本中，出于改善性換購動機的占比達到40.8%。

    在改善居住的同時，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，從而構成老人住房交易的“雙驅動模型”。在《報告》的售房老人樣本中，代際支持占比達到42.2%，其中較多的是幫助子女購房，其次是作為財產分配給子女。

    在雙驅動模型下，老年群體在房屋置換過程中呈現出增量和減量并存的特征，與中青年群體以增量改善為主的置換模式明顯不同。

    一般來說，對于家庭財富條件相對較好或子女依賴度較低的老年人，會選擇增量置換實現理想居住。《報告》顯示這部分群體占比在27.9%，且更頻繁發生在現有房屋居住價值較低或較高的兩端人群。

    對于原有房屋價值較低的老年群體，通常表現為賣出原有200萬元-400萬元的一居室，購入400萬元-600萬元兩居室；對于原有住房價值相對較高的群體，加上更強的支付能力，在置換中追求“從好到優”，偏好大面積商品住宅。

    另一方面，樣本中也有32%的老年人出于對子女的代際支持等原因，選擇“賣高買低”的減量置換模式。比如原值600萬元-800萬元的老年業主，超一半在置換后房屋價值發生下降。

    偏愛主城區和近郊

    供給端和產品端如何改善？

    在樓齡方面，七成以上老人在購置住房時，傾向選擇建成年代更晚的新房或次新住房。物業服務方面，63.2%的北京老年人置換后選擇了物業費更貴的房屋，且年齡越大，所置換房屋物業費增加的比例越大。

    從《報告》研究結果看，老年人置業更傾向于主城區和近郊，在空間特征上，老年人置業更喜歡中心城區，希望住在二到四環間的老人甚至比青年人更多。

    不過，老年群體置換需求“理想的約數”來看，其更青睞五到六環之間的近郊、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。比如，相較于原有四環內、小戶型、高總價住房，中間戶型、中等面積、中等價格的住房，也是賣高換低總價老年人置業的主力需求之一。

    那么，從滿足適老居住需求來看，在供給端和產品端該如何改善？

    “在產品方面，更為適老化的居住產品目前實際上是缺乏的。適老的產品可能包括了多方面的適老，一是適老的社區，社區的區位是否能滿足老年人取藥、出行的必要生活場景；二是適老的住房，住房的設計標準能否有創新的設計，例如可視的門鈴，坐式的洗浴設施，甚至是電梯能否滿足擔架的出入需求。三是適老的服務，社區的配套服務能否為老人提供必要的看護、用餐需求，這些服務是否有足夠的場所、人員與經費來持續運作等。”高原稱，最為重要的是對老人的人文關懷，在產品和服務的過程中，甚至是在規劃和政策制定的過程中，我們需要真正的深入老人的生活場景，感受老人的真實生活需求。

    對此，北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志也表示，適老化居住需要在住房設計標準、城市更新等方面積極探索，深度挖掘更多真實的老齡居住場景，將需求場景精細化，與適老化有機結合，為老年人提供更加便捷、觸手可及的日常照料和醫療康養服務。

（編輯 孫倩）