本報記者 王麗新

    見習記者 陳瀟

    10月24日，上海第三批次第二輪土拍正式開拍。上海外高橋集團股份有限公司（以下簡稱“外高橋”）與上海金橋出口加工區房地產發展有限公司（以下簡稱“金橋房產”）、上海浦東土地控股（集團）有限公司（以下簡稱“土控集團”）聯合競拍獲得上海市浦東新區祝橋老鎮社區PDS7-0101單元H-21地塊的國有建設用地使用權，權益比例分別為外高橋33%，金橋房產42%，土控集團25%。

    對于競拍結果的影響，外高橋稱，本次競拍符合公司戰略發展布局與整體經營需要，增加公司項目儲備，短期內對公司的經營業績無重大影響。

    底價22.53億元拿地

    上述地塊僅有一名競買人報名參與，最終以底價22.53億元成交。該地塊成交樓面價為2.42萬元/平方米，規劃為普通住宅地塊，出讓面積48988.6平方米，容積率為1.9，規劃建筑面積為93078平方米，房地聯動價為5.2萬元/平方米。

    “外高橋以22.53億元底價競得浦東新區祝橋老鎮社區PDS7-0101單元，地塊位于祝橋板塊，一直以來作為上海的房價洼地，但臨近機場、高鐵站等，未來發展空間較大，附近樓盤開盤價在5.4萬元/平方米左右，而本宗地塊樓面價為2.42萬元/平方米，地價較低，未來房企盈利空間較大。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示。

    據了解，此次拿地是外高橋今年首度拿地，上次拿地還要追溯到2022年9月份。

    “外高橋拿地較少，一方面是由于自身業務重點的調整，發展園區產業賽道成為主要的方向，另一方面或許也和自身資金面緊張脫不開關系。”陳霄如是稱。

    公開資料顯示，2021年末，外高橋“三道紅線”相關指標均在合理區間內。2022年末，公司僅現金短債比指標不在合理區間內，其余兩項指標均在合理區間內；2023年6月末，公司僅剔除預收款后的資產負債率在合理區間內，其余兩項指標均不在合理區間內。此外，外高橋經營活動產生的現金流量凈額2022年以及今年上半年也均為負數，分別為-17億元，-14.3億元。

    此前曾發布定增預案

    在此番參與拿地前，去年12月份，外高橋曾公告擬定向增發不超過35億元，扣除發行費用后將投向新發展H2地塊新建項目、森蘭國際社區商業A4-2建設項目等多個項目。不過，后續外高橋不斷修訂相關預案，今年7月份公布的預案顯示，募集資金總額不超過25.54億元，擬投資項目也相應縮減。

    外高橋稱，募集資金投資項目中，擬在外高橋D1地塊投資建設的生物醫藥產業園和在外高橋F9地塊投資建設的生物醫藥及醫療器械研發綜合體，將打造多元化的空間載體滿足區域內特色產業集群需求；擬在外高橋H2地塊投資建設的項目，將打造非保稅的集設計、研發、制造和辦公等功能的復合產業空間，實現保稅和非保稅功能聯動；擬在外高橋H4-15地塊投資建設的項目，將打造宜居的保障型租賃住宅和公寓式酒店，為上海自貿試驗區外高橋片區的企業客戶提供住宿配套服務。

    值得一提的是，相比于此前多家實施定增的房企，外高橋募投資金投向的項目并未提及“保交樓保民生”。

    “此前政策端放寬房企融資通道，恢復上市房企及涉房上市公司進行再融資。但融資資金不能用于拍地、投入新盤，而是用于購買存量項目、補充流動資金、償還債務等。”陳霄表示，政策放寬的目的是為了優化房企資產負債表，幫助資金緊張和償債壓力大的房企渡過難關，促進房地產平穩和健康發展，而外高橋“一邊定增、一邊用自有資金拿地”的做法，某種程度上有悖政策初衷。

    據了解，目前上述定增已經獲得上海證券交易所審核通過，尚需取得中國證監會同意注冊的批復。