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探訪北京新房市場:項目冷熱不均 房企忙推盤

2023-10-16 00:30  來源:證券日報 

    本報記者 謝嵐 見習記者 陳瀟

    “金九銀十”傳統旺季疊加“認房不用認貸”政策支持,近期,北京新房市場出現些許暖意。

    10月12日,《證券日報》記者一走進北京市豐臺科技園附近的招商臻園營銷中心大廳,便看到不少意向購房者正在跟置業顧問洽談買房細節。據現場銷售人員介紹,該樓盤定于10月15日開盤,9月初售樓處開始營業至今,已經收到近200組購房意向金。

    事實上,除招商臻園外,北京多個新樓盤都取得了不俗成績。有銷售人士向《證券日報》記者表示,隨著“認房不用認貸”政策出臺,部分樓盤在一兩個月內實現清盤。不過也有業內人士表示,整體來看市場冷熱不均。

    新房市場信心提振

    “9月份,西紅門的橡樹灣項目賣得最好,開盤兩個月左右就已基本清盤;10月份,朝陽區的保利天匯項目于12日晚開盤,600多套房子一夜之間就賣掉500套,成交額達45億元。”走訪過程中,有房產中介人士向《證券日報》記者透露。

    豐臺區某樓盤的置業顧問也表達了類似觀點,“本樓盤南區有300多套住宅可售,僅9月份就賣出了90多套。”

    “金九銀十”疊加政策支持,近期,北京新房市場信心得到提振。

    中指研究院數據顯示,9月份,北京新建商品住宅簽約5891套,環比增長42.9%。10月份以來截至10月12日,雖然受國慶假期影響,北京新建住宅成交1468套,日均銷售套數較9月份下降37.7%,但仍較去年同期增長15.5%。

    在同策研究院研究總監宋紅衛看來,“考慮到已售未備案的情況,以及10月份入市項目增加,‘銀十’成色可期。”

    不過,也有另一種現象值得關注,部分遠郊樓盤即便是現房銷售,也仍較為冷清。近日,記者來到北京房山區某項目處,盡管該樓盤開盤已近3年,但從現場情況來看,仍有多棟房屋在“加推”當中。

    據中指研究院監測數據,截至2023年9月份,北京房山區商品住宅可售面積為82萬平方米,按近6個月月均銷售面積計算,短期庫存出清周期為16.3個月,較上月延長0.8個月。

    “受庫存結構影響,郊區市場庫存壓力更大,購房者對這類區域偏謹慎,而部分核心區庫存相對不足,這也導致市場整體呈現冷熱不均的情況。”中指研究院分析師孟新增向《證券日報》記者表示,房山區新房市場去化相對較慢,可售面積出清周期相對較長。此外,部分板塊新房項目同質化嚴重、競品較多,也是導致項目去化不理想的原因。

    記者在走訪遠郊地區部分樓盤時發現,其面臨的競爭壓力不小,銷售并不理想。此外,房企在得房率、贈送面積以及裝修交付標準上也展開競爭。

    改善需求大量釋放

    記者在走訪中發現,眾多房企的產品策略調整為以改善型戶型為主。以招商臻園為例,該項目規劃建設的92%以上戶型為4居大戶型。北京城建·龍樾天元等樓盤銷售人員也告訴記者,只有頂樓以及部分樓棟存在少量二居三居,其余均為大戶型房源。

    諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示,在“認房不用認貸”政策落地后,改善需求大量釋放,大量改善客群入市,很多房企抓住政策窗口期適時推盤。

    “新政實施后,北京樓市分化明顯,首先是剛需和改善型需求釋放分化,新政對于改善型需求影響較大,對應的中高端改善盤項目去化良好,從購房者來看,超過四成是賣舊再置業的改善需求。”宋紅衛表示,區域分化方面,北京四環內項目去化加速,出現了熱銷盤,五環外項目去化壓力仍然較大。

    “‘認房不用認貸’政策實施后,一部分購房需求在短期內集中釋放,短期推高北京新房的成交量。國慶假期,新房售樓處帶看量有所增加,但購房情緒較政策出臺前期有所回落,市場表現整體較穩定。”孟新增說。

    事實上,今年上半年,隨著房地產行業深度調整,北京土拍供應規模大幅下降,相應的供地周期也有所拉長,不過每個批次里均有優質地塊。

    據了解,上述提及的橡樹灣項目為今年5月初土拍的熱門地塊——西紅門鎮6005地塊,彼時華潤置地和中鐵置業以37.26億元+1.8萬平方米現房銷售面積競得該宗地塊,溢價率15%,此前該板塊周邊已3年未有新房入市。而朝陽區保利天匯所在的東壩地塊,亦為今年6月份第三場土拍最熱門地塊。

    從拿地到開盤花費4個月左右時間來看,也足見眾多房企為趕上“金九銀十”銷售旺季的工作效率。

    展望四季度,多位分析人士認為,作為房企沖刺業績的重要節點,其不僅會增加優質項目供應,同時部分項目還會有一定的優惠,這會加速北京的改善群體入市。因此,四季度北京樓市會保持一定的熱度,尤其是10月份和11月份成交有望翹尾收官。

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