本報(bào)記者 王麗新

    第三季度北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新項(xiàng)目集中入市，需求如期恢復(fù)。

    高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，第三季度是今年新增供應(yīng)入市最集中的一個(gè)時(shí)間段，合計(jì)超過44萬平方米（不包含非市場(chǎng)化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇），占全年新入市甲級(jí)寫字樓總量的66%。

    在需求表現(xiàn)方面，第三季度甲級(jí)寫字樓凈吸納量大幅回升至16.8萬平方米。針對(duì)本季度凈吸納量的快速回升，高力國(guó)際認(rèn)為有以下三點(diǎn)值得關(guān)注：第一，凈吸納量大幅回升主要由新項(xiàng)目預(yù)租去化所致。本季度入市的新項(xiàng)目預(yù)租去化就達(dá)到16.9萬平方米，存量項(xiàng)目本季度凈吸納量?jī)H是正負(fù)零左右的水平。也就是說，本季度的凈吸納量全部都是由于新項(xiàng)目在入市前一年左右的時(shí)間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻(xiàn)所得，本季度存量項(xiàng)目實(shí)際上并未去化。因此僅就整個(gè)市場(chǎng)而言，這個(gè)數(shù)據(jù)并不意味著市場(chǎng)需求在第三季度出現(xiàn)了明顯回升。

    第二，僅看存量項(xiàng)目?jī)粑{量的表現(xiàn)，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)逐步改善的趨勢(shì)。雖然存量項(xiàng)目空置面積仍未實(shí)現(xiàn)去化，但相較于過去兩個(gè)季度負(fù)5到6萬平方米左右的水平，第三季度存量項(xiàng)目?jī)粑{量的表現(xiàn)說明需求確實(shí)在觸底恢復(fù)中。

    第三，從需求側(cè)來看，國(guó)央企扮演了新項(xiàng)目去化的主力。本季度新項(xiàng)目去化的16.9萬平方米中，國(guó)央企去化的總量達(dá)到13.7萬平方米，占比超過80%。在降本增效的大背景下，國(guó)央企選擇在租金下行期進(jìn)行辦公空間的整合和升級(jí)，僅從新入市項(xiàng)目的國(guó)央企大宗租賃成交來看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。截止到今年前三季度，北京新入市甲級(jí)項(xiàng)目累計(jì)超過54萬平方米，累計(jì)凈吸納量?jī)H6萬平方米，于三季度轉(zhuǎn)正。空置率在三季度環(huán)比上升1.9%達(dá)到19.5%；凈有效租金持續(xù)下降至309.9元每月每平米，環(huán)比降幅2.3%。

    陸明說，展望第四季度，在市場(chǎng)沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)去化的前提下，高力國(guó)際依然維持年底甲級(jí)市場(chǎng)空置率超過20%的預(yù)判，同時(shí)如果北部市場(chǎng)退租持續(xù)，北部甲級(jí)市場(chǎng)空置率也將超過20%。

（編輯 何帆）