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化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)盡快形成房價(jià)的“錨”

2023-09-11 17:49  來源:證券日報(bào)網(wǎng) 

    本報(bào)記者 許潔 見習(xí)記者 陳瀟

    當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化中,市場有望邊際回穩(wěn),但其恢復(fù)程度和可持續(xù)性還有待進(jìn)一步觀察。

    9月1日,清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心邀請行業(yè)協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、市場研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)等領(lǐng)域?qū)<议_展閉門研討,共同針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情展開分析和回顧,并就如何形成房價(jià)的“錨”、化解房企風(fēng)險(xiǎn)等破解當(dāng)前行業(yè)困境的具體路徑,展開深入探討。

    在現(xiàn)場,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長張其光表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清,關(guān)鍵在于購房者對于房價(jià)的預(yù)期仍在下跌,所以亟需形成市場的底部或房價(jià)的“錨”,但當(dāng)前市場調(diào)節(jié)機(jī)制本身有所失靈,需要政府部門協(xié)助市場形成房價(jià)的“錨”。

    張其光進(jìn)一步表示,中國人民銀行可以通過發(fā)行低息長期貸款,以再貸款形式發(fā)放至商業(yè)銀行,商業(yè)銀行再將資金貸給符合條件的機(jī)構(gòu)收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn),資產(chǎn)收購之后可以通過出售或者發(fā)展長租房方式處理,以此逐步形成房價(jià)的“錨”。

    中國建設(shè)銀行研究院副院長宋效軍指出,當(dāng)前房地產(chǎn)的困境不在交易端,也不在于政策端,而是在于房價(jià)本身,居民對房價(jià)的預(yù)期十分重要,因此形成穩(wěn)定房價(jià)的“錨”就十分關(guān)鍵。當(dāng)前市場可以通過政府出手用專項(xiàng)債或房地產(chǎn)穩(wěn)定基金收購再用作保障房長租房、房企適當(dāng)打折銷售等等方式去庫存,推動(dòng)市場恢復(fù),同時(shí)也可化解房企風(fēng)險(xiǎn),逐步形成房價(jià)的“錨”。

    高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升表示,在確定房價(jià)的“錨”時(shí),需要考慮到無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)以及增長率三大因素,但當(dāng)前增長率這一指標(biāo)不確定性較大,如日本此前達(dá)到5%-7%的收益率是因?yàn)槠湓鲩L率較低,同時(shí)其風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)較寬。

    在融資支持以及推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型升級方面,張其光認(rèn)為,銀行層面需要適當(dāng)給予房企融資貸款以支持其流動(dòng)性,控制房企出險(xiǎn)產(chǎn)生的恐慌情緒。如可以設(shè)立主辦銀行制度,按照貸款數(shù)額確定一家主辦銀行,主辦銀行協(xié)調(diào)相關(guān)銀行對房企提供流動(dòng)性資金貸款,逐步緩解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    此外,張其光表示銀行還應(yīng)適當(dāng)降低貸款成本,包括個(gè)人貸款、企業(yè)貸款等,釋放消費(fèi)、投資需求。

    宋效軍認(rèn)為,當(dāng)前我國房企自有資金占比太少,負(fù)債率高企,下半年仍有一定比例房企存在出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)當(dāng)對商業(yè)銀行再貸款、適度解綁以滿足房企合理的融資需求,同時(shí),還應(yīng)追溯房企責(zé)任,遵從市場化規(guī)律推動(dòng)房企破產(chǎn)倒閉、并購重整。

    有金融機(jī)構(gòu)研究專家表示,當(dāng)前針對房企的金融救助應(yīng)該依賴公共金融的概念,即不應(yīng)以過度盈利為目的,在市場真正恢復(fù)之后再依靠市場化金融的方式。該專家還表示房地產(chǎn)是一種金融化資產(chǎn),可從金融監(jiān)管的角度來管理房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)逐漸向資管機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

    周以升也認(rèn)為,未來中國不動(dòng)產(chǎn)市場存量運(yùn)營空間巨大,應(yīng)該盡早培育本土不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)。從國際經(jīng)驗(yàn)來看,大型資管機(jī)構(gòu)也是在初期市場動(dòng)蕩時(shí)逐步培育而成,如黑石、喜達(dá)屋資產(chǎn)等,我國也有巨大潛力培育本土專業(yè)化的大型不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)。

(編輯 何帆)

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