本報記者 賀俊 見習記者 陳瀟

    “好皮囊是父母給的，好身體是自己練的，好品格是遺傳的。”8月25日，萬物云董事長朱保全在2023年中期業績會上表示，“如果以前’拼爹’可以獲勝，現在更重要的是自身拼命奮斗，“好身體自己練”。

    “郁亮（主席）去年說，孩子大了要分家。我想說的是，萬科那種陽光健康的基因、合伙奮斗的精神將在萬物云傳承，好品格是遺傳的。”朱保全表示。

    8月24日，萬物云發布2023年上半年“成績單”。報告期內，萬物云實現營業收入160.2億元，其中，商企空間的物業和設施管理服務收入39.7億元，同比增長15.1%，物業和設施管理服務來自第三方收入占比達85.5%，萬物云旗下“萬物梁行”品牌踐行客戶多元化戰略成效顯著。

    朱保全在業績會上指出，萬物云從只服務萬科，到來自于萬科集團貢獻的持續關連交易收入占比下降至13.6%；來自于第三方的項目數量占比達69%；業績期內的物業及設施管理服務收入中，由第三方客戶貢獻的收入占比達85.5%。從只會做住宅業務，到住宅、商企、城市三個空間分別有萬科物業、萬物梁行、萬物云城等領先品牌。

    來自萬科關連交易收入占比降至13.6%

    2023年房地產開發行業的景氣度繼續承壓。外界普遍認為，作為房地產開發行業的下游，物管行業會受到很大影響。但從萬物云的當期業績表現看，開發行業景氣度承壓給物管行業帶來的影響非常有限。

    朱保全表示，萬物云發展穩健。因為旗下萬物梁行已經成為中國領先的商企服務企業，在非開發商市場具備絕對的競爭力；萬科物業基于蝶城模型，在存量市場尋找到獨立的、穩健的、可持續的拓展之道，并且立足居住消費市場，社區資產服務業務已形成良好發展態勢；借助萬物云城，公司的科技業務也在蒸蒸日上，保持高速發展和穩健高毛利。

    據萬物云統計，截至到2023年6月底，來自于萬科集團貢獻的持續關連交易收入占比下降至13.6%，來自公司獨立拓展的，且與開發商不相關業務占比已經相當顯著，利潤的增速更快，相對于報表的15.7%，該部分的利潤增速達到23.0%。

    此外，被視為萬物云“第二增長曲線”蝶城戰略，在業績期內改造提效超預期。截至6月30日，萬物云的蝶城底盤數量持續增長，從2022年的584個增長到601個，其中有177個標準蝶城、184個主攻蝶城及240個目標蝶城，已完成流程改造蝶城數102個。

    關于一個物業項目，如何產生更多的增值服務方面，朱保全表示，萬物云一直在探索，希望能夠基于蝶城三平方公里半徑，10萬戶的商業圈，產生更大的增值服務。萬物云做的事情就是從物業管理衍生為聚焦在客戶的資產保值增值服務，聚焦在客戶的房子所產生的生態疊加，包括二手房租賃買賣、研選家的家裝業務。

    萬物云副總經理楊光輝在業績會上表示，基于蝶城之下的智慧社區改造基金的投入，同市場上通常理解的帶資進場還是有很大的不同。從來源上來看，資金的投入來源于萬物云上市之初，在招股書中指出的用35%的募集資金投向智慧社區建設。其次，對于資金的投向有明確的要求，核心聚焦在智慧化的升級方面，致力于蝶城濃度的提升和蝶城模式的打造。

    “最后，從投入回報來看，近幾年把投入的智慧社區改造基金的使用情況做了一個整體的測算，如果把這筆資金的投入簡單的看做并購的話，那么整體的投入資金和獲得的項目相比，整體的PE是不到5倍PE，投入產出比非常明顯。”

    行業正走向獨立發展之路

    萬物云的當期業績表現可以看做行業整體性持續增長的一個縮影，物管行業短期已經歷一輪估值回歸，但需避免被地產開發行業連帶質疑長期發展邏輯。在此背景下，越來越多的物管企業選擇走出自己的獨立發展之路。事實上，在今年眾多物企的中期業績會上，如何擴大規模不再是熱門話題，回歸服務的初心、提高客戶滿意度被管理層反復提及。

    “物業企業想要持續健康發展，獨立化運營能力是關鍵所在。”中指研究院物業總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示，當前上市物企第三方在管項目及收入占比確實逐年上升，獨立屬性持續加強，首先與其加大外拓有關，其次，關聯方提供的項目客觀上也在減少。依賴性的降低是毫無疑問的，而且這個趨勢還將延續。

    “例如增值服務、城市發展服務、IFM等，都是很好的賽道，都有可能成長為企業的第二增長曲線。不同企業都有各自的業務特點，需要結合自身的資源稟賦，以及客戶的屬性，市場的需求等，選擇擅長的、適合的方向。”牛曉娟表示。

    “當前，物業行業不再單獨追求規模增長，在這種情況下，物管企業對于開發業務的依賴會明顯下降。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，但此前市場也有很多對利潤率的擔憂的聲音。不過當前階段，物業企業也在不斷開拓物業增值服務以及提升運營效率，進入通過大數據，智能化增加創新增值業務為目標的新發展階段。

    從萬物云的業績表現上看，這樣的策略也是卓有成效的。2023年上半年，萬物云兌現“2023年效益改善會大于規模增長”的目標。財報顯示，萬物云今年上半年實現收入為160.2億元，同比增長12.5%；利潤為10.5億元，同比增長15.7%，EBITDA為18.58億元，增長20.4%。與此同時，公司分紅規模也大幅提升，公司中期分配0.315元/股，較去年全年提升31%。

    “無論基礎物管服務，還是前面提到的‘第二增長曲線’，都有非常大的市場容量。此外，物業服務行業民生相關、現金牛、輕資產、弱周期等根本屬性并未有任何改變。”牛曉娟表示，面對市場環境的波動，雖然此前有些企業呈現出“增收不增利”的現象，也是前期的風險集中出清所致，長遠仍然十分看好。

    “總之，在當前環境下，可以看到很多物企在積極調整業務布局與結構，努力適應市場環境，經營績效有明顯的改善。作為民生行業，物管企業開始更加深刻地研究服務觸點，力求提供令業主滿意的服務。”牛曉娟如是稱。

    或許正如此前朱保全此前所說，面對百萬億量級的存量不動產市場，物業服務企業要獨立自主地做好基礎服務，幫業主‘花好錢’，贏得公眾的尊重，重視現金流，借助資本力量吸引人才加入，推動供給側改革以及挖掘業主居住服務需求，行業定會更早走出陰霾，率先迎來春天。

（編輯 袁元）