本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

    從北京城市副中心運河CBD出發，不到20分鐘車程，朝陽路北，小中河畔，就是今年2月份交付的禹洲·朗庭灣。進入小區，草木疏密有致，樓棟整潔有序，幾乎家家戶戶客廳窗戶上都掛著大紅的中國結。

    這是禹洲集團延期交付的樓盤，如今已有不少業主入住，陽臺上曬著衣服，單元門樓下停著電動車，還有幾位物業人員邊走邊談論業主報修的問題。“在交付前，項目團隊頂住各種壓力，力保復工復產，一批次和二批次均已交付完畢。”禹洲集團相關人士向《證券日報》記者表示，項目一期和二期目前收房率均已達到95%以上。

    這僅僅是“保交付”的一個縮影。去年此時，房地產行業出現商品房交付風險。隨后，2022年7月28日召開的中共中央政治局會議明確指出，要保交樓、穩民生。此后，從中央到地方，從出險房企到資金鏈承壓的開發商，再到金融機構，均在努力攻克“保交付”難題。

    如今，“保交樓”實施已滿周年，5500億元專項資金支持逐步得到落實。那么，在“保交樓”等諸多政策力推下，房企以及各地“交付成績單”如何？還存在哪些堵點？帶著這些問題，《證券日報》記者近日走訪京津冀、長三角等多地多個延期交付的樓盤，調研暗訪新房交付一線狀況，采訪專家、企業等，試圖尋找答案。

    “保交付”上升為第一要務

    “部分項目申請到了紓困資金，施工重啟了。”一位河南本地房企人士向記者直言，這花費了不少時間。

    更重要的是，除停工項目要頂住壓力爭取復工外，受多重因素影響的已延期交付項目也正在加緊施工。正如鑫苑集團相關人士向《證券日報》所言，“集團已將‘保交付’上升為第一要務，這是目前最重要的工作。”

    2022年7月份，楊女士買了鑫苑集團旗下位于北京通州鑫苑·盛世天璽的一套房子，“靠近地鐵，戶型好，開發商承諾按期交房。”按照合同規定，交付日期為2023年6月15日，但臨近交房日，楊女士及眾多業主收到了一封延期交付信。信中提及，為確認交付質量，力爭在2023年8月30日，最晚不遲于2023年10月30日前交房。

    7月下旬，《證券日報》記者趕赴該樓盤現場發現，炎炎烈日下，工地正在加緊施工。透過外墻向內望去，部分低樓層少部分外立面尚未完成貼磚，但室內墻面白漆已刷完，工人正在做內裝，切割打釘的聲音此起彼伏。“現在室內水電基本已完工，地板、廚房、衛生間等用料都進來了。”安保人員向記者表示。

    “通州這個項目監管賬戶上還有數億元資金，雖有延期但交付有保障。”鑫苑集團相關人士向《證券日報》記者透露，預計交付時間不會延期太久，具體日期則要根據工程進展而定。

    不難看出，集中資源“保交付”，已成為當下房企的第一要務，也是其一致動作。據第三方機構億翰智庫統計，TOP50房企2023年上半年總交付套數約為202萬套，碧桂園、萬科、融創中國、保利發展和綠地集團等5家房企的交付套數均在10萬套以上，占TOP50房企整體交付量的36.38%。

    “有些上市公司正集中一切資源保證現有項目交付。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，無論是申請“保交樓”專項貸款、配套資金或者地方成立紓困基金，還是多家房企啟動定增募資用于“保交樓”，在監管方、金融端以及房企等各方努力下，數千億元資金正流入市場，全國多地多個項目得以復工。

    但客觀地說，頭部房企為“保交樓”帶來的示范作用，對中小房企以及出險房企而言，未見得可以照搬，尤其是資金缺口大導致“資不抵債”的樓盤，更是難啃的硬骨頭。

    部分停工樓盤盤活難度大

    從北京出發，用不到一個小時的車程行至保定市白溝新城，在這里，能看到不少尚未封頂卻已然沒有施工跡象的建筑工地。這里是隆基泰和的大本營，白溝新城是其最大“重倉地”之一。

    記者通過走訪發現，該地已有多個項目延期交付，有的樓盤有少數人在施工，施工塔吊還沒有“退場”。但在名為京雄世貿港的樓盤工地，施工尚未完成，卻連塔吊都不見蹤影，走進建筑工地內部，安靜得似乎只能聽見風聲。

    購買該樓盤房子的劉先生向《證券日報》記者表示：“我買了四期的房子，可是項目已經停工2年多，四期領秀城本來預計2023年10月末開始交房，但從開發商目前的承諾來看，可能要到2027年才有把握交房。”

    劉先生直言：“如果2027年能如期交房我們也認了，就怕又有新的變故。此前談判時，開發商代表跟我們說整個項目的資金缺口大概20億元。”據劉先生透露，有數萬名業主當前未能如期收房。

    針對多項目延期交付問題，7月26日，隆基泰和在通過其官微發布的公開信中提及，因受疫情及房地產行業下行影響，隆基泰和出現流動性危機，并向法院申請重整，近日已裁定受理。這是公司慎重而艱難的決定，重整期間，隆基泰和能夠把更多精力放到“引戰投、保交樓”等工作方面，將繼續全力推進項目復工復建，以順利向各位業主交付房產，盡快向各位債權人清償債務。

    這不是個例。在上海，正榮地產旗下的正榮中心公寓項目亦出現延期交付問題。因開發商與總包商之間存在矛盾糾紛等原因，該項目B14棟至今未完全交付。7月下旬，《證券日報》記者在該項目處發現，盡管外立面尚未完工，但現場已看不到施工人員，也聽不到施工的聲音。有業主向記者透露，該項目資金缺口接近9000萬元。

    今年年初，克而瑞發布了一份報告，對32個典型城市290個前期停工項目進行調研，顯示尚有126個項目（占比43%）處于停工狀態；16個項目間歇式、小范圍復工，二者累計占比接近50%，真正全面復工項目僅62個，占總量21%。

    而到今年5月份，據百年建筑網組織全國各地1114個項目進行的“保交樓”進度調研顯示，交付比例達34%，其中最高的華南地區達到56%，西南和華中地區則只有15%、16%。

    由此可見，“保交付”仍有不少難題需要攻克。此外還有一個現象值得警惕：由于部分樓盤背后銀行、地產商和供應鏈之間的“三角債”問題尚未解決，導致即便完成交付，諸多后遺癥也讓業主頗為頭疼。

    在北京，有購買世茂·國風長安的業主在政府網站上反映，開發商欠銀行10多億元無法償還，目前小區住宅大產權處于抵押狀態，開發商挪用購房款導致土地無法解押，業主辦理房產證遙遙無期。業主稱：“網簽都完成了，入住已經快兩年了，可是還看不到拿房本的希望。”

    對此，《證券日報》記者向世茂集團發函求證，對方一直不予回復。此外，上述正榮中心項目的部分業主也向記者反映，至今沒有拿到房產證。

    “保交付”堵點在哪？

    停工也好，交付后遺癥也罷，核心堵點仍然是資金問題。

    “用于‘保交付’的資金，通常來自于開發商轉讓資產、賣項目、融資以及政府紓困資金等渠道。”北京金訴律師事務所主任王玉臣向《證券日報》記者表示，經營困難的開發商對外融資功能基本停滯，銷售回款難以填補資金缺口，要想盤活項目，很大程度上依賴于紓困資金。

    “申請紓困資金是有門檻的，需要與之相當的抵押物，但對部分出險房企而言，由于過去猛擴杠桿，加上近兩年資產貶值，現已拿不出充足的抵押物申請借款，且此類項目占較大比例。有的房企將集團旗下的車位和倉儲都拿去抵押籌錢了。”某房企人士向《證券日報》記者坦言，此外，紓困專項資金發放是有優先級的，工程已進入尾端的項目（裝修階段或主體結構已完工）拿到概率較大，處在封頂階段甚至更靠前階段的項目機會很小。

    “首批紓困資金是國開行和農開行以專項借款形式提供的，紓困資金會先給到城投平臺專項賬戶，之后再根據項目工程進度分批給到開發商賬上，周期比較長。”另有房企人士直言：“集團有4個項目在申請紓困資金，即便能湊夠抵押物成功拿到錢，但有的項目可能只有幾千萬元，且是分批次發放，金融機構都比較謹慎。”

    “隨著房企現金流承壓，涉房訴訟大量增加。項目背后復雜且難厘清的‘三角債’問題，是金融機構擔憂所在。”上述房企人士表示，比如因母公司流動性訴訟問題導致賬戶凍結、股權質押等連鎖反應，在這期間，可能會使本有機會實現自身資金循環的項目公司失去正常運轉的機會。這不利于增量資金進場盤活項目。

    “一些項目前期出現資金問題，但還有未開發地塊或者在建工程，剩余資產價值能覆蓋資金缺口，這樣的項目復工情況一般較好。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，若剩余的資產不能覆蓋前期資金缺口，但是集團還有其他足值的資產來抵押，這樣的項目也有盤活的可能。但存在較大資金缺口，純屬需資金填補窟窿的“資不抵債”項目，很難盤活。

    加大金融支持力度

    疏通“保交付”問題的堵點，重新盤活項目，離不開金融支持，這至關重要。

    目前，已推出兩批共3500億元“保交樓”專項借款，設立2000億元“保交樓”貸款支持計劃，有力推動各地項目復工建設。同時債券和股權等重點融資渠道也在不斷助力。

    近日，有關部門將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統一延長至2024年12月底。同時央行還將2000億元“保交樓”貸款支持計劃期限延長至2024年5月底，有望引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大“保交樓”金融支持力度。

    此外，公開信息顯示，6月底，有關部委正在推動各地住建等部門和商業銀行協商，允許各地用一定比例的公積金、物業公共維修基金等資金，撬動商業銀行為保交樓提供配套融資。目前，已有湖南、安徽、山東、新疆、江西等地響應并落地。

    從紓困資金在地方落地進程來看，近日建設銀行山東省分行成功投放首筆“保交樓”專項借款配套融資1億元。河南濮陽日前也公布，已開展兩批次“保交樓”專項借款工作，濮陽市銀行機構也向“保交樓”項目提供配套融資9.21億元。此外，湖南省2022年10月份至2023年6月份已撥付專項借款240億元至風險項目使用，192個項目完成交樓任務，已交付房屋12萬余套。

    “房企通過申請專項借款、專項基金支持使項目恢復建設，或者出售股權引入資產管理公司等機構盤活項目。預估這些項目有望在2年至3年內實現交付。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者如是稱。

    對此，宋紅衛也表示：“企業目前應該積極展開自救，加快銷售回款速度，甚至要處置一些資產來增加現金流。同時，與債權方溝通協商債務方面的展期，拓展融資通道。”

    “未來，我們期待看到更多政策措施出臺。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超表示，比如政府進行“一樓一策”式扶持、商業銀行給予更多貸款支持，房企需通過多渠道自籌資金等策略，進一步推動“保交付”工作順利進行。